Pre investorov sú aj naďalej zaujímavé lokality na juhu Slovenska, najmä okresy Komárno, Levice, Nové Zámky, Nitra, kde pôdu lepšej bonity skupujú jednak zahraniční investori, ale aj družstvá či samostatne hospodáriaci roľníci. Podľa vyjadrenia jedného z nich, ktorý si neželal byť menovaný, je však nereálne pýtať euro či dve eurá za štvorcový meter. Cena za hektár za pohybuje od 1 660 do 3 319, nemusia to byť ani ucelené plochy. „Ľudia majú veľké oči. Predať pôdu na poľnohospodárske účely za euro, dve je dnes nemysliteľné,“ vraví.
Užitočné rady nájdete aj v článku Kedy a za akých podmienok možno vlastníctvo vydržať
Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.
Na trhu s pôdou pôsobia viaceré realitné kancelárie. Do nakupovania sú zapojení najmä silní hráči. „Prestali ju skupovať Dáni, ktorí v minulosti ceny neúmerne nadsadili. Teraz je väčší záujem zo strany našich investorov, súkromníkov aj družstiev. Majú nejaké finančné zdroje, a tak ich vkladajú do pôdy,“ vraví realitný maklér.
Väčšinou nikoho ani nezaujíma, či ide o ucelený pozemok. Nezaujíma ich ani ich poloha, snažia sa na katastrálnom území nakúpiť čo najviac. Väčší investori totiž počítajú s tým, že po sceľovaní dostanú jeden súvislý celok. Mimo zastavaných území obcí sa totiž aj naďalej robia pozemkové úpravy pre poľnohospodársku činnosť, hradia sa prevažne z eurofondov. A tak počítajú s tým, že sa podiely pri týchto úpravách scelia. Európska únia má záujem o usporiadanie vlastníctva pozemkov na Slovensku. S rozdrobeným vlastníctvom, ktoré u nás existuje, sa na pôde podniká ťažko. Sťažený je aj predaj pozemkov.
„Pri sceľovaní pozemkov sa zohľadňuje poloha pozemkov jedného vlastníka, ich hodnota a výmera. Ak má v spoluvlastnícke podiely na viacerých miestach v obvode pozemkových úprav, dodržať polohu týchto pozemkov je obťažné,“ vraví Pavol Matejka z ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. „Preto sa väčšinou jeho podiely spočítajú a nový pozemok sa umiestni niekde v strede obvodu pozemkových úprav.“
Treba dodržať limit
Kritici tvrdia, že takto sa opäť vytvárajú malé plochy a jeden vlastník dostane opäť viac pozemkov. Na príčine je, ako vysvetľuje ďalej Matejka, dodržanie desaťpercentnej maximálnej možnej odchýlky, pokiaľ ide o výmery a polohy pozemkov. "V jednom katastrálnom území môže mať jeden vlastník niekoľko pozemkov – v ich hodnotách môžu byť veľké rozdiely. Napríklad pri obci majú hodnotu povedzme 16 centov a v okrajových častiach obvodu pozemkových úprav, niekde na svahu, majú hodnotu desaťkrát menšiu, len desatinu centa.
Také pozemky jedného vlastníka nie je možné sceliť. Pozemkový úrad by totiž nedodržal stanovený limit plus mínus 10 percent. Preto jeden vlastník dostane znovu viac pozemkov. A keď sa v rámci konania o pozemkových úpravách rozhodne, že chotár sa rozdelí na ďalších päť lokalít, opäť nedochádza k sceleniu všetkých pozemkov vlastníka do jedného súvislého." Často tak podľa Matejku vznikne viac parciel. „Podstatné však je, že pozemky už nebude mať v spoluvlastníctve, a tým bude sám rozhodovať o tom, komu ich dá do nájmu a bez problémov ich bude môcť aj predať.“
Odstraňujú sa ďalšie prekážky
„Pozemkové úpravy na našom vidieku sú významné, preto ich podporuje aj únia,“ vraví ďalej Matejka. „Slovenská realita je totiž taká, že o jednu parcelu sa u nás delí priemerne až dvanásť spoluvlastníkov. Opäť to môžem ilustrovať na príklade. Pred ich uskutočnením sa o jednu parcelu na viacerých miestach delia desiati spoluvlastníci a o ďalšiu dokonca až dvadsiati. Po pozemkových úpravách už títo spoluvlastníci dostanú jednu parcelu, teda parcelu v jednej jednine. Takto ju už môžu voľne predať, prenajať, darovať bez toho, aby na to potrebovali súhlas ostatných spoluvlastníkov.“
Sceľovaním pozemkov na vidieku sa podporuje nielen trh s pôdou, ale najmä racionálne hospodárenie na pozemkoch a ich prenájom. Ak je totiž pozemok v spoluvlastníctve viacerých a spoluvlastníci piatich šestín štvorcový meter prenajmú za 16 centov ročne, spoluvlastníci jednej šestiny musia túto dohodu rešpektovať. Rozhoduje sa totiž podľa podielov, pričom rozhodnutie prijímajú majitelia väčšinových podielov na parcele, majitelia menšinových musia ich dohodu rešpektovať. Takto sú z rozhodovania o nakladaní s pozemkom vylúčení. Naopak, ak dostanú všetci doterajší spoluvlastníci pozemky síce inde, ale scelené – v jednej jednine, oni rozhodnú o dobe trvania nájmu, ale aj o výške nájomného. Pokiaľ chcú pozemok predať, rozhodujú o jeho cene. Pokým u spoluvlastníkov sa vždy nájde niekto, kto predaj pozemku zablokuje.
Podiel sa predáva ťažšie
Je pravda, že aj spoluvlastník môže svoj podiel predať. Ťažko však nájde kupca, ak má parcela niekoľko ďalších spoluvlastníkov. „Možno to má zmysel len vtedy, ak by niekto chcel získať väčšinový podiel na parcele a z toho dôvodu rozhodovať o podmienkach jeho ďalšieho prenajímania. V prípade, že by bol pozemok vhodný na výstavbu, na vydanie stavebného povolenia je potrebný vždy súhlas spoluvlastníkov,“ pripomína Matejka. Súhlas nepotrebujú jedine vtedy, ak by svoj podiel na celku previedli na blízku osobu – teda na deti, súrodencov, manžela alebo iné blízke osoby. Nie je vždy podmienkou, aby sa pozemky scelili tak, že sa v podstate zruší spoluvlastníctvo. „Ak súrodenci chcú mať aj naďalej pozemky v spoluvlastníctve, ich vôľu pozemkové úrady rešpektujú.“