Kúpu nehnuteľnosti v dražbe však sprevádza niekoľko rizík a treba si dať značný pozor na to, aby ste nenaleteli podvodníkom. Vyvolávacie ceny nehnuteľností na prvej dražbe zvyčajne zodpovedajú znaleckému posudku, teda trhovej cene nehnuteľnosti. Záložní veritelia však vedia, že za takúto cenu sa predá iba málo nehnuteľností, často teda umožnia dražobnej spoločnosti znížiť vyvolávaciu cenu už na prvej dražbe. Ak sa byt alebo dom nepodarí predať na prvej dražbe, zvyčajne sa dražba opakuje a vtedy je už vyvolávacia cena vždy znížená. Nepočítajte s tým, že zaplatíte desatinovú sumu, zvyčajne sa dražené nehnuteľnosti predávajú za 70 až 80 percent ceny stanovenej v znaleckom posudku.
„Nižšie ceny dražených nehnuteľností oproti cenám bytov a domov predávaných napríklad cez realitné kancelárie sú dôsledkom povinnosti uhradiť kúpnu cenu do 15 dní od dražby,“ hovorí právnička Lucia Pechová. Podľa nej je prípustné, aby sa vydražiteľ, teda nový majiteľ dohodol s navrhovateľom dražby na inom termíne.
Vo väčšine prípadov predávajú nehnuteľnosti na dobrovoľných dražbách záložní veritelia, najmä banky. Náklady na dražbu pozostávajú z faktických nákladov na materiálne a organizačné zabezpečenie celého procesu dražby a z odmeny dražobníka. Konkrétne podmienky podľa prvého slovenského dražobného portálu dražba.sk závisia od dohody dražobníka s navrhovateľom dražby.
Prostredníctvom dobrovoľnej dražby môžu predávať nehnuteľnosti aj občania, ktorí nie sú dlžníkmi. Na Slovensku sa nehnuteľnosti ocitajú na dražbe najčastejšie, ak vlastník nehnuteľnosti, ktorá je založená, mešká so splátkami úveru alebo vlastník bytu je dlžníkom správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a veriteľ sa situáciu rozhodne riešiť dražbou.
Výhodou dobrovoľnej dražby, najmä pre záložného veriteľa, ale aj pre majiteľa tejto nehnuteľnosti, je rýchlosť, s akou sa nehnuteľnosť môže predávať. Zatiaľ čo pri exekúcii je potrebné mať k dispozícii exekučný titul na to, aby sa nehnuteľnosť mohla dražiť, pri dobrovoľných dražbách stačí záložná zmluva a nie je potrebné čakať na akékoľvek rozhodnutie súdu.
Proces dražby môže byť v niektorých prípadoch transparentnejší ako predaj prostredníctvom realitnej kancelárie z dôvodu vyššej kontroly dražobných spoločností a vyšších odborných nárokov na ne kladených. Činnosť dražobníkov kontroluje ministerstvo spravodlivosti a na dražbu dohliada notár, pri realitných kanceláriách nie je takýto dohľad. Potrebné zmluvy pritom často pripravujú aj osoby bez príslušného vzdelania. Dražobník vykonáva svoju činnosť na základe koncesnej listiny, ktorú je možné získať len po splnení prísnych kritérií.
Ak sa vám podarí nájsť vhodnú nehnuteľnosť ponúkanú v dražbe na predaj, je potrebné overiť si právne náležitosti. „Povinnosťou dražobníka je uverejniť všetky potrebné údaje v oznámení o dražbe v notárskom centrálnom registri a v Obchodnom vestníku, informácie o dražbe sa dajú vyhľadať na stránkach notar.sk a stránke ministerstva spravodlivosti www.justice.gov.sk,“ hovorí právnička.
Ak sa obávate poplatkov, ktoré musíte ako účastník dražby zaplatiť a v prípade neúspechu o ne prídete, obavy nie sú na mieste. Účastník dražby nie je podľa Pechovej povinný platiť žiadne poplatky, podmienkou účasti na dražbe je len osobná prítomnosť alebo prostredníctvom splnomocneného zástupcu, zapísať sa do zoznamu účastníkov dražby a zložiť požadovanú zábezpeku. Zábezpeka sa skladá preto, aby v prípade, že vydražíte nehnuteľnosť a napriek tomu ju nechcete, alebo iným spôsobom porušíte pravidlá, sa mohli zaplatiť náklady na dražbu.
Zábezpeka sa odpočíta z kúpnej ceny, neúspešným záujemcom ju hneď po skončení vrátia, takže o žiadne peniaze neprídu. Dokonca nemusia platiť ani poplatky za prepis majiteľa na liste vlastníctva na správe katastra, čo je inak povinnosťou pri prevode nehnuteľnosti. V prípade dražby sa posiela na kataster notárska zápisnica s potvrdením o zaplatení kúpnej sumy a správa katastra na základe tejto listiny zapíše nového vlastníka.
Problémy po úspešnom vydražení však môžu nastať, ak bývalý majiteľ odmietne opustiť nehnuteľnosť. „Bývalý a nový vlastník, teda vydražiteľ, by sa mali dohodnúť na podmienkach vysťahovania, ak to nedokážu, nasleduje vysťahovanie súdnou cestou,“ dodala právnička.