- ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké
- rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom
- podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci
- podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak.) Platí teda, že ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu vo výmere 1/3 z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať
- o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody
- pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov
- spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť, alebo sa môže obrátiť na súd
- každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného, alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom
- zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe
- musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napríklad rodinnému príslušníkovi), vtedy nemusí ponúkať na odkúpenie podiel ostatným spoluvlastníkom
- ak sa výzva na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformuluje, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti kúpnej zmluvy
- Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. V takomto prípade do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva, a to dvoma spôsobmi: dohodou a rozhodnutím súdu
Zrušenie spoluvlastníctva dohodou:
- podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyrovnaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím
- dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vyrovnáva. Okrem toho dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri
Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyrovnaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd, ktorý môže rozhodnúť o niektorom z nasledujúcich vyrovnaní:
- rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne)
- prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva
- predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť
Zdroj: JUDr. Mojmír Plavec, právny-poradca.sk