Platí totiž, že takáto nehnuteľnosť sa nachádza v podielovom spoluvlastníctve a musí sa prihliadať na predkupné právo. Každý podielový spoluvlastník môže svoj podiel previesť na inú osobu alebo ho niekomu odkázať v závete.
„Zákon do určitej miery obmedzuje prevod spoluvlastníckeho podielu,“ hovorí právnička Lucia Pechová. Chráni tak ostatných spoluvlastníkov. Zákon preto podľa právničky hovorí, že ak niektorý spoluvlastník chce previesť svoj podiel na ďalšiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe, a to pri dodržaní zákonom stanovených podmienok – ponuka musí mať formu písomnej kvalifikovanej výzvy, uvedenú minimálnu zákonnú lehotu, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a uviesť treba aj podmienky predaja. „Ak spoluvlastníci v stanovenej lehote neprejavia záujem o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel previesť,“ hovorí právnička. Pozor si však podľa nej treba dať na výnimku zo zákona. V prípade, ak ide o prevod blízkej osobe, nemusí spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.
Užitočné informácie nájdete aj v článku Čo treba vedieť o spoluvlastníctve pozemkov a pôdy.
Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.
Spoluvlastník nehnuteľnosti má teda pri predaji svojho spoluvlastníckeho podielu povinnosť ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí naň majú predkupné právo. Určitá povinnosť sa týka aj spoluvlastníka, ktorý chce využiť svoje predkupné právo – musí zaplatiť cenu ponúknutú treťou osobou. Čo sa deje v prípade, ak poruší povinnosť predkupného práva?
Porušenie tohto práva nerobí podľa Branislava Jurgu z Reggia Real kúpnu zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby kupujúci vlastnícke právo nadobudol. Teda ak jeden z podielových spoluvlastníkov svoj podiel na veci scudzí bez toho, aby ho ponúkol ďalšiemu spoluvlastníkovi (všetkým spoluvlastníkom), nemá to za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, na základe ktorej nadobúdateľ vec získal, ale oprávnený spoluvlastník má právo a možnosť dovolať sa takzvanej relatívnej neplatnosti tejto zmluvy, alebo sa voči nadobúdateľovi môže domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj.
K porušeniu povinností z predkupného práva dochádza nielen vtedy, keď spoluvlastník neponúkne podiel na pozemku za cenu a podmienok ponúknutých treťou osobou, ale aj vtedy, ak urobí riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok, ako ich ponúkla tretia osoba, ale následne predá spoluvlastnícky podiel za cenu nižšiu, prípadne za podmienok výhodnejších, ako ohlásených v urobenej ponuke. Napríklad ak tretia osoba ponúka za podiel desaťtisíc eur.
Predkupné právo nemajú spoluvlastníci k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu vtedy, ak sa podiel prevádza blízkej osobe. Blízkou osobou sa pritom rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel, iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke vtedy, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.
Zákon platí aj v prípade darovania podielu na pozemku. Ak ide o darovanie, majú totiž spoluvlastníci právo na nadobudnutie uvedeného podielu a spoluvlastník im ho musí ponúknuť na predaj. Urobiť tak nie je povinný len v prípade, ak ide o darovanie podielu blízkej osobe.
Nie vždy sa však vedia spoluvlastníci dohodnúť na prenajímaní pozemku v podielovom spoluvlastníctve. O prenajatí môžu rozhodnúť väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov. Zabúdať však nemožno ani na to, že na poľnohospodárske a lesné pozemky sa pri delení vzťahujú určité obmedzenia, ani na to, že v prípade pozemkových spoločenstiev je podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vyrovnať uvedeným spôsobom.