To ale poberá za ňu, ako aj za druhého, už nebohého, súrodenca tretí súrodenec, ktorý celý život býva v regióne, kde sa spoločné pozemky nachádzajú (na rozdiel od prvých dvoch súrodencov). Preto zrejme nemal problém dohodnúť sa s družstvom na poberaní nájomného za všetkých troch. Takže dvaja súrodenci nemajú ani žiadnu zmluvu o nájme, a teda ani nevedia, na akú výšku nájomného by mali mať nárok za tých 13 rokov. Vzťahuje sa 3–ročná premlčacia doba aj na tento prípad, keď si družstvo nesplnilo zákonnú povinnosť a nevystavilo zmluvu o nájme všetkým trom spoluvlastníkom hneď v roku 2000? Ten tretí súrodenec ani neodpovedal na list, ktorým ho matka vyzvala, aby jej poslal aspoň kópiu zmluvy o nájme. Existuje ešte vôbec nejaká možnosť v našom prípade, ako sa domôcť nápravy aj mimosúdnou cestou (vzhľadom na vysoký vek týchto spoluvlastníkov)? Alebo už ostáva len sa súdiť? Ak áno, tak s kým? S družstvom alebo s tým tretím súrodencom? Poškodení súrodenci
Odpoveď:
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Keďže žiaden zo súrodencov nie je výlučným vlastníkom celého pozemku, ale sú jeho podielovými spoluvlastníkmi s rovnakými podielmi, každý v rozsahu 1/3, rozhodnutia o nájme celého pozemku môžu byť prijímané len väčšinou. Vo vašom prípade to znamená, že minimálne dvaja súrodenci ako podieloví spoluvlastníci, ktorí spolu vlastnia 2/3 podielov, môžu urobiť rozhodnutie o prenajatí pozemku družstvu.
Ak jeden súrodenec sám ako podielový spoluvlastník s podielom vo výške 1/3 uzatvoril nájomnú zmluvu s družstvom, máte právo žiadať o zaslanie kópie nájomnej zmluvy samotné družstvo.
Podľa obsahu nájomnej zmluvy môžete zistiť, či je predmetom nájmu len 1/3, ktorú vlastní súrodenec, alebo aj zostávajúce 2/3, ktoré spoluvlastníte ako súrodenci mimo regiónu.
Nájomná zmluva, ktorej predmetom je len užívanie 1/3, je právne neplatná, pretože na základe nej nemôže družstvo užívať celý pozemok, a zároveň nemôže užívať ani „vyčlenenú“ 1/3 pozemku, pretože podieloví spoluvlastníci sa nedohodli na rozdelení pozemku. V tomto prípade súrodenec, ktorý podpísal nájomnú zmluvu a dostával nájomné vo výške 1/3, sa bezdôvodne obohatil a družstvo pozemok alebo jeho časť užíva neoprávnene.
Ak nájomná zmluva obsahuje ako predmet celý pozemok, pričom iba jeden súrodenec uzavrel – podpísal nájomnú zmluvu aj za zostávajúcich dvoch súrodencov, mali by byť súčasťou nájomnej zmluvy aj plné moci od druhých súrodencov, inak je nájomná zmluva ako celok neplaná. Ak bola nájomná zmluva uzatvorená platne na základe plných mocí, potom družstvo je oprávnené užívať celý pozemok a povinné vyplácať každému súrodencovi nájomné vo výške 1/3 z celkového nájomného za pozemok. Ak jeden súrodenec inkasoval nájomné v celej výške a ostatným príslušnú časť nájomného nepoukazoval, môžu voči nemu podať žalobu o vydanie bezdôvodného obohatenia.
Ak družstvo užívalo celý pozemok a vyplácalo súrodencovi nájomné len vo výške 1/3 z celkového nájomného za pozemok a zostávajúcim dvom súrodencom nevyplácalo žiadne nájomné, máte právo podať žalobu voči družstvu na zaplatenie dlžného nájomného. O nájomné môžete žalovať za obdobie troch rokov spätne odo dňa podania žaloby.
Odpovedala: JUDr. Martina Tekeliová