Každý podielový spoluvlastník môže svoj podiel previesť na inú osobu, či už kúpnou, alebo darovacou zmluvou, prípadne ho niekomu odkázať v závete. Zákon však do určitej miery obmedzuje prevod spoluvlastníckeho podielu, čím chráni ostatných spoluvlastníkov.
„V prípade ak niektorý zo spoluvlastníkov chce previesť svoj podiel na ďalšiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom a dodržať takzvané predkupné právo, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe, a to pri dodržaní zákonom stanovených podmienok,“ hovorí právnička Lucia Pechová. Ak spoluvlastníci v stanovenej lehote neprejavia záujem o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel previesť na tretiu osobu,“ dodáva právnička. Predkupné právo sa nemusí dodržať v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe v zmysle Občianskeho zákonníka – vtedy nemusí spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom.
Istú povinnosť má zo zákona však aj spoluvlastník, ktorý chce využiť svoje predkupné právo a musí zaplatiť cenu ponúknutú treťou osobou. Čo sa však deje v prípade, ak spoluvlastník poruší povinnosť predkupného práva? Takáto situácia nerobí podľa Branislava Jurgu z Reggia Real kúpnu zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby kupujúci vlastnícke právo nadobudol. Teda ak jeden z podielových spoluvlastníkov svoj podiel predá bez toho, aby ho ponúkol ďalšiemu spoluvlastníkovi alebo všetkým spoluvlastníkom, nemá to za následok absolútnu neplatnosť zmluvy.
Pokiaľ predkupné právo podielového spoluvlastníka nebolo pri predaji spoluvlastníckeho podielu rešpektované, môže tento akceptovať vzniknutý stav s tým, že predkupné právo podielového spoluvlastníka zostane zachované aj vo vzťahu k novému spoluvlastníkovi pozemku. To znamená, že ak sa nový spoluvlastník v budúcnosti rozhodne svoj podiel na pozemku predať, je povinný ponúknuť ho na predaj najprv ostatným spoluvlastníkom alebo spoluvlastníkovi.
Ak spoluvlastník nie je ochotný porušenie predkupného práva tolerovať, môže sa proti nadobúdateľovi podielu domáhať, aby mu ho ponúkol na predaj za rovnakých podmienok. Pokiaľ nový spoluvlastník nebude na túto požiadavku reagovať, môže poškodený spoluvlastník zvážiť ešte súdne riešenie veci. Do úvahy prichádza žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou pôvodný spoluvlastník previedol spoluvlastnícky podiel na nového spoluvlastníka bez zohľadnenia predkupného práva. „Poškodený spoluvlastník má právo a možnosť dovolať sa takzvanej relatívnej neplatnosti tejto zmluvy,“ upozorňuje právnička.
Ak kúpnu zmluvu o predaji spoluvlastníckeho podielu podielový spoluvlastník nenapadne žalobou na súde a uplynie trojročná lehota, nebude už mať možnosť riešiť tento problém súdnou cestou. K porušeniu povinností z predkupného práva dochádza nielen vtedy, keď spoluvlastník neponúkne podiel na pozemku za cenu a podmienok ponúknutých treťou osobou, ale aj vtedy, ak urobí riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok, ako ich ponúkla tretia osoba, no následne predá spoluvlastnícky podiel za cenu nižšiu, prípadne za podmienok výhodnejších ako ohlásených v urobenej ponuke.
Zákon platí aj v prípade darovania podielu na pozemku. Aj pokiaľ ide o darovanie, majú totiž spoluvlastníci právo na nadobudnutie uvedeného podielu a spoluvlastník im ho musí ponúknuť na predaj. Urobiť tak nie je povinný len v prípade, ak ide o darovanie podielu blízkej osobe.