Pri prenájme a predaji pôdy je dôležitá dobrá zmluva

Prevod vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov obmedzuje viacero zákonov, ktoré môžu predaj znemožniť. V každom prípade si je potrebné dať pozor najmä na znenie zmluvy o prevode vlastníctva. Podrobne sa venovať oplatí aj nájomnej zmluve.

20.10.2016 08:36
pôda, pozemok, družstvo, traktor Foto:
Ilustračné foto.
debata (1)

Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku stanovuje, že pôdu vlastník nemôže predať hocijakému záujemcovi. Nadobúdať pôdu môžu napríklad osoby, ktoré podnikajú alebo pracujú v poľnohospodárstve najmenej tri roky v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo v niektorej susednej obci. Obmedzenia neplatia v prípade, ak ide o prevod blízke osobe podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. Legislatíva sa nevzťahuje na všetky poľnohospodárske pozemky. Voľne predávať možno napríklad záhrady, poľnohospodárske pozemky v zastavanom území obce a pozemky s výmerou do dvetisíc štvorcových metrov, aj keď sa nachádzajú mimo intravilánu obce.

Predávajúci je navyše povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webe ministerstva pôdohospodárstva. Ponuka musí byť zverejnená najmenej pätnásť dní. Takisto má povinnosť zverejniť ponuku na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. „Prednostné právo na nákup takejto parcely má ako prvý poľnohospodár, ktorý vykonáva poľnohospodársku činnosť v rámci obce, v druhom rade poľnohospodár zo susedných obcí, v treťom kroku v rámci Slovenska a až v štvrtom kroku sa táto pôda stáva voľným artiklom a môže ho vlastník predať komukoľvek," hovorí právnička Petra Kováčová.

Isté obmedzenia pri predaji spôsobuje aj predkupné právo, ktoré chráni ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu. Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. To neplatí, ak ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.

Pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku si treba dať pozor aj na zákaz drobenia. Zákaz drobenia sa podľa platnej legislatívy zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). Pri poľnohospodárskych pozemkoch nemôže právnym úkonom vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2. Pri lesných pozemkoch je to 5 000 m2). Poľnohospodárskym pozemkom sa rozumie pôda evidovaná ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Na pozemky, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a ostatná plocha, sa obmedzenia tohto zákona nevzťahujú.

S problémami sa stretávajú aj vlastníci poľnohospodárskej pôdy, ktorí tento svoj majetok prenajímajú a týkajú sa predovšetkým nájomnej zmluvy. „Potrebné je uviesť, že široká verejnosť často pri uzatváraní zmlúv nemá dostatok informácií o špecifikách právneho vzťahu a svojpomocne využíva bežne dostupné vzorové zmluvy. Konkrétny druh zmluvného vzťahu však môže byť upravený aj v osobitných predpisoch, o ktorých zmluvné strany ani nemusia vedieť. Tým sa vystavujú riziku, že obsah zmluvy bude v rozpore s právnymi normami, čo spôsobuje neplatnosť zmluvy," hovorí advokát Milan Valla. Pri nájme poľnohospodárskej pôdy je podľa neho potrebné dať si pozor napríklad na obmedzenia týkajúce sa doby nájmu, obmedzenia týkajúce sa výšky nájomného a podobne.

Pozor si treba dať aj na rušenie nájomných zmlúv. „Výpoveď nájomnej zmluvy a odstúpenie od zmluvy sú dva odlišné inštitúty, hoci verejnosť rozdiel medzi nimi veľmi často nevníma," upozorňuje právnik. Inštitút, ktorým dochádza k jednostrannému ukončeniu zmluvného vzťahu jednou zmluvnou stranou, pre porušenie zmluvy druhou zmluvnou stranou, je odstúpenie od zmluvy. Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov rieši síce osobitné prípady vzniku práva na odstúpenie od zmluvy, ale nezaplatenie nájomného ako dôvod na odstúpenie od zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku je upravený v Občianskom zákonníku ako všeobecnom právnom predpise. Odstúpiť od zmluvy je možné, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do troch mesiacov po jeho splatnosti, resp. do splatnosti ďalšieho nájomného, ak je ďalšie nájomné splatné za viac ako tri mesiace.

© Autorské práva vyhradené

1 debata chyba
Viac na túto tému: #pozemky #predaj pôdy
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy