Základnou podmienkou, aby ste nemuseli platiť daň z príjmu v prípade predaja nehnuteľnosti, je, že ste danú nehnuteľnosť vlastnili aspoň päť rokov. V prípade, že mal niekto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je potrebné, aby od vyradenia z obchodného majetku ubehlo aspoň päť rokov.
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
Kedy ste nadobudli nehnuteľnosť
O tom, či je príjem oslobodený od dane, rozhoduje moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho. V prípade, že ste nehnuteľnosť získali na základe kúpnej, darovacej či zámennej zmluvy, vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. V prípade dedičstva sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. V prípade, že ste nehnuteľnosť nadobudli rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.
Čo si môžete odpočítať
V prípade, že nespĺňate podmienky na oslobodenie od daní, nemusíte zaplatiť daň z celej predajnej sumy. Z nej si najprv odpočítate výdavky a daň zaplatíte až zo zvyšnej sumy. Výdavky, ktoré si môžete uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a. Výdavky sa pritom uplatňujú v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.
Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napríklad:
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
- ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona),
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj: úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.