Kúpna zmluva musí mať zo zákona písomnú podobu a spĺňať náležitosti stanovené Občianskym zákonníkom, katastrálnym zákonom ako aj zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Ak niektoré z povinných náležitostí v zmluve chýbajú, kataster nepovolí vklad vlastníckeho práva k predmetu zmluvy do katastra a kupujúci teda stále nebude vlastníkom kupovaného bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti. Legislatíva pripúšťa, že zmluvu si môžu zmluvné strany vypracovať aj samy, ale vzhľadom na to, že ide o prevod majetku vysokej hodnoty, odporúča sa minimálne konzultácia s právnikom. Jedným zo spôsobov, ako zabezpečiť platnosť tohto dokumentu, je dať si ho autorizovať advokátom.
Advokátom prislúcha právo autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Pod autorizáciou si podľa právničky Lucie Pechovej treba predstaviť spísanie zmluvy o prevode nehnuteľností advokátom, posúdenie advokáta, či zmluva neodporuje zákonu, alebo ho neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
Advokát je povinný zistiť totožnosť účastníkov zmluvy a posudzuje aj to, či uzavretie zmluvy nepoškodí niektorú zmluvnú stranu. Advokát je takisto povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Nie vždy totiž účastník zmluvy rozumie platobným podmienkam a sú preňho zrozumiteľné a jasné. Nemennosť obsahu zmluvy o prevode nehnuteľností zaručuje doložka o autorizácii.
Advokát zároveň autorizuje podpisy účastníkov, čím už ďalšie overenie podpisov notárom nie je potrebné. Zabezpečí aj komunikáciu s katastrom nehnuteľností. Advokát disponujúci zaručeným elektronickým podpisom vie podanie odoslať elektronicky a ušetriť tak čas čakania pri podávaní návrhu vo forme listiny. Ak sa autorizovaná zmluva podá s návrhom na vklad elektronicky so zaručeným elektronickým podpisom advokáta, dôjde aj k úspore katastrálnych poplatkov až o päťdesiat percent.
Výhodou autorizácie je aj ochrana zmluvných strán pred zneužitím totožnosti. Musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť musia potvrdiť dvaja svedkovia.
Zmluva o prevode vlastníctva
- Vlastník nehnuteľnosti môže využiť svoje dispozičné právo a previesť svoj majetok – nehnuteľnosť – na inú osobu. Zmluva o prevode vlastníctva musí spĺňať zákonom ustanovené formálne a obsahové náležitosti.
- Čo sa týka formy, musí byť zmluva uzavretá písomne. V prípade, ak nie je písomná forma dodržaná, následkom je podľa Občianskeho zákonníka absolútna neplatnosť takého právneho úkonu. Prejavy vôle účastníkov zmluvy a ich podpisy musia byť na tej istej listine. Ak zmluvu spoločne s nedielnymi prílohami tvorí viac listov, listy musia byť pevne spojené, a to už pred podpisom zmluvy. Ak tak nie je urobené, kataster po predložení takejto zmluvy vyzve účastníkov konania na odstránenie uvedeného nedostatku a preruší konanie.
- Na zmluve nesmie chýbať osvedčený podpis prevodcu. Výnimkou predstavuje zmluva uzatvorená elektronickými prostriedkami a podpísaná zaručeným elektronickým podpisom. Podpis prevodcu nemusí byť osvedčený ani v prípade, ak ide o zmluvu o prevode vo forme notárskej zápisnice alebo o zmluvu autorizovanú advokátom.
- Ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu, podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
Zmluva autorizovaná advokátom
Advokát musí podľa zákona urobiť autorizáciu zmluvy osobne. Nesmie ju spraviť na listine, ktorú nevyhotovil, na listine, ktorá neobsahuje žiadny text, ani na listine, ktorá je napísaná v inom ako slovenskom alebo českom jazyku, ak súčasne nie je predložená v úradne overenom preklade do štátneho jazyka. Povinnosť predložiť úradne overený preklad neplatí, ak advokát ovláda jazyk, v ktorom je listina napísaná. Ohodnotenie stupňa svojej znalosti konkrétneho jazyka je na zvážení a zodpovednosti autorizujúceho advokáta.
Výška odmeny advokáta závisí od toho, či zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracoval priamo advokát, alebo len posúdil zmluvu, ktorú vypracoval niekto iný. Vypracovanie zmluvy je drahšie ako jej posúdenie. Závisí aj od konkrétneho advokáta, lebo odmena sa určuje podľa dohody s klientom, a teda sa môže u jednotlivých advokátov výrazne líšiť.
Foto: SHUTTERSTOCK
V prípade, ak advokát autorizuje zmluvu o prevode nehnuteľností, pripojí k takejto zmluve doložku o autorizácii. Tá obsahuje:
- vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa zákona o advokácii,
- údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
- miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
- meno, priezvisko a podpis advokáta,
- odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.
Ak advokát autorizuje kúpnu zmluvu, je povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu: čo v nej nesmie chýbať
Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu upravuje viacero právnych predpisov, platí však, že musí byť uzatvorená písomne, inak je neplatná.
Obsah zmluvy
a) určenie zmluvných strán (pri fyzických osobách údaje, ktoré sú uvedené v občianskom preukaze, pri právnických osobách údaje z výpisu z obchodného registra).
b) definovanie predmetu prevodu (údaje uvedené vo výpise z listu vlastníctva: okres, obec, katastrálne územie, v ktorých sa predmetný byt nachádza, číslo vchodu, číslo bytu, poschodie, na ktorom sa nachádza byt, súpisné číslo bytového domu, číslo listu vlastníctva, druh parcely, druh a výmera pozemku, na ktorých je bytový dom postavený).
c) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, ako aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemku zastavanom domom.
d) ak je prevádzaný byt predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov, mali by na zmluve o prevode vlastníctva bytu ako predávajúci figurovať obaja. Jeden z manželov bez súhlasu druhého manžela totiž nemôže predať nehnuteľnosť ani jej časť patriacu do BSM.
e) ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, musia byť všetci podieloví spoluvlastníci účastníkmi zmluvy ako predávajúci. Jeden zo spoluvlastníkov môže previesť zmluvou len svoj spoluvlastnícky podiel k bytu, nie celý byt.
Opis nehnuteľnosti
Zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí obsahovať aj náležitosti stanovené zákonom o vlastníctve bytov, a to:
- 1. opis bytu a opis príslušenstva bytu (balkón, lodžia, komora, pivnica)
- 2. vymedzenie plochy bytu
- 3. opis vybavenia bytu (rozumieme ním všetko vnútorné vybavenie a zariadenie, ktoré sa spolu s bytom prevádza – napr. kuchynská linka, vykurovacie telesá, vaňa, sprchovací kút, WC misa, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne prípojky, okrem tých, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Tu vám odporúčame dohliadnuť na to, aby v opise vybavenia bytu bolo uvedené všetko, na čom ste sa dohodli, že sa s bytom prevádza. Napr. ak sa byt prevádza aj so vstavanými skriňami, treba to v zmluve uviesť
- 4. vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy (v závislosti od toho, či vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov, alebo majú správcu)
- 5. úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku
- 6. určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov
- 7. zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať.
Ako sa v zmluve upravuje kúpna cena
Kúpna cena musí byť v zmluve uvedená určito. Výška kúpnej ceny závisí od dohody zmluvných strán. Aj v tomto prípade však treba brať ohľad na ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka a mala by byť v súlade s dobrými mravmi.
Foto: SHUTTERSTOCK
V zmluve by okrem výšky kúpnej ceny mala byť uvedená aj jej splatnosť. Kúpna cena môže byť splatná v hotovosti alebo na bankový účet. Pre ochranu zmluvných strán možno pri platení kúpnej ceny využiť notársku úschovu, do ktorej sa kúpna cena zloží a notár finančné prostriedky vydá druhej zmluvnej strane až po splnení podmienok ako napr. až po povolení vkladu do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho a predložení listu vlastníctva, na ktorom už ako vlastník bude zapísaný kupujúci. Na tento účel možno taktiež využiť služby bánk, v ktorých možno zriadiť vinkulovaný účet alebo vinkulovaný prevod.
Služby banky, ako aj notára sú spoplatnené, a preto je vhodné v zmluve riešiť aj to, ktorá zo zmluvných strán tieto náklady bude znášať a v akom pomere.
Nevyhnutnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu, teda predávajúci, nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. O toto vyhlásenie je povinný požiadať správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov predávajúci. Najvhodnejšie je požiadať o predmetné vyhlásenie až tesne pred dňom podpisu zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo v daný deň.
Čo sa ešte v zmluve uvádza
- podmienky odstúpenia od zmluvy,
- vyhlásenia zmluvných strán (vyhlásenie predávajúceho, prevodcu, že je výlučným vlastníkom prevádzaného bytu, vyhlásenie predávajúceho, prevodcu, že na prevádzané nehnuteľnosti nebola v minulosti uzatvorená žiadna iná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve ani darovacia zmluva, vyhlásenie predávajúceho, že okrem tejto zmluvy s kupujúcim na prevádzaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, iné ťarchy alebo iné práva tretích osôb, obmedzujúce vlastnícke práva, vyhlásenie kupujúceho, nadobúdateľa, že sa oboznámil s technickým stavom prevádzaného bytu a podobne),
- ustanovenie o sankcii, napríklad. zmluvnej pokute v dohodnutej výške, ak by sa ukázalo, že niektoré z uvedených vyhlásení predávajúceho je nepravdivým,
- spôsob a lehota odovzdania bytu,
- určenie, ktorá zo zmluvných strán a dokedy má povinnosť podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy
Akým spôsobom si možno uplatniť právo na odstúpenie od zmluvy:
- Právo na odstúpenie od zmluvy si možno uplatniť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy. V liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.
- Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej lehote, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy. Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.
- Platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.
- Odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.