V prípade, ak sa rozhodnete svoj nehnuteľný majetok usporiadať takýmto spôsobom, je potrebné vypracovať a podpísať písomnú darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. „Nie je nevyhnutné, aby išlo o dve listiny, tieto dva právne úkony môžu byť aj na jednej listine,“ hovorí advokát Milan Valla. Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a tiež náležitosti ustanovené zákonom o katastri nehnuteľností.
Ak by nešlo o rodinný dom, ale o byt, ďalšie náležitosti upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nie je výnimočné, že zmluva neobsahuje potrebné náležitosti a kataster preruší katastrálne konanie a vyzve účastníkov na jej doplnenie, preto je vhodnejšie sa ohľadom vypracovania zmluvy obrátiť na odborníka. Po podpise zmlúv, na ktorých musí byť podpis darcu a podpis povinného z vecného bremena úradne osvedčený, je potrebné podať návrh na vklad do katastra. Ten sa podáva na okresnom úrade príslušnom podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
A v ktorých prípadoch sa takýto spôsob prevodu majetku oplatí? Podľa Vallu sa tento postup často využíva z dôvodu, že v rodine môžu mať napríklad rodičia alebo starí rodičia pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe s tým, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok.
„Dedičské právo uvedené riešenie umožňuje prostredníctvom závetu, pokiaľ však má poručiteľ potomkov, úplne ich zbaviť nároku na dedičstvo je možné len prostredníctvom vydedenia, ale právne účinky listiny o vydedení sú viazané na splnenie jednej zo striktne stanovených zákonných podmienok pre vydedenie. Túto situáciu nemožno vyriešiť ani závetom, keďže priami potomkovia sú tzv. neopomenuteľnými dedičmi a bez platného vydedenia na nich v dedičskom konaní musí prejsť minimálne polovica ich zákonného dedičského podielu,“ upozorňuje advokát.
Foto: SHUTTERSTOCK
Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným, bez toho, aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia. Nevýhodou takého postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu. Znamená to, že darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať a aj iným spôsobom s ňou disponovať. Darca, ktorý má právo vo dome žiť, teda nemá nárok brániť predaju nehnuteľnosti ani akémukoľvek inému nakladaniu s ňou.
Oplatí sa vedieť
- Platná legislatíva dáva vlastníkovi možnosť nehnuteľnosť darovať na základe písomnej darovacej zmluvy a zároveň zmluvy o zriadení vecného bremena doživotného užívania. Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena spôsob vyvolá prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.
- Podmienky, za ktorých možno nehnuteľnosť darovať, upravuje Občiansky zákonník. Stanovuje, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka.
- Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené. Právo zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov. Napriek tomu, že právo doživotne obývať byt na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby, zákon povoľuje zrušiť ho aj inými spôsobmi. Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia. Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena.
- Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Platí totiž, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň vinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať len podľa miery spoluužívania. Úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov. Stáva sa, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa odmieta podieľať na nákladoch. Odporúča sa podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.
- Zmluvne sa oplatí dohodnúť aj rozsah užívania nehnuteľnosti. V praxi sa často prejaví, že obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je na základe určitého právneho titulu povinný poskytovať inej osobe bývanie v jeho nehnuteľnosti, môže byť pre obe strany v určitých situáciach obmedzujúce. Z toho dôvodu je vhodné, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena, a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne. Tu je však potrebné brať do úvahy, že vo vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena sú takmer všetky práva na strane oprávnenej osoby, teda osoby využívajúce právo bývania.
Zmluvu o vecnom bremene musí zaregistrovať kataster
Ako sa podáva návrh na vklad práva do katastra nehnuteľností
- Práva k nehnuteľnostiam (napr. vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno…) zo zmlúv sa zapisujú do katastra vkladom, ak katastrálny zákon neustanovuje inak.
- Konanie o povolení vkladu sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania, ktorý je účastníkom právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
- Pred podaním návrhu na vklad môžu účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré je zverejnené na internetovej stránke úradu / https://www.katasterportal.sk/…adAction.do/. Oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný kataster. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia účastník konania nepodá návrh na vklad, oznámenie kataster vymaže z evidencie.
Obsah návrhu
Návrh na vklad sa podáva písomne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu, a obsahuje:
- a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu
- b) označenie katastra, ktorému je návrh adresovaný
- c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony.
Foto: SHUTTERSTOCK
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
Katastrálne konanie, ktorým je aj rozhodovanie o vklade práv, možno vykonať aj elektronicky (http://www.portal.gov.sk/). Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené zaručeným elektronickom podpisom a s časovou pečiatkou.
Postup katastrálneho úradu
Katastrálny úrad v návrhu na vklad vyznačí dátum, hodinu a minútu doručenia návrhu na vklad.
Elektronické podanie sa považuje za doručené až vtedy, keď ho zaeviduje príslušný kataster.
Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad má informatívny charakter pre kataster a nemá vplyv na poradie zápisov.
Ak oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad nie je v súlade s údajmi v zmluve, nepovažuje sa za prílohu návrhu na vklad.
Každý má právo nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad.
Kataster preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, kataster posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu.
Na čo si dať pozor
Na zmluvách musí byť úradne overený:
- a) podpisu prevodcu (predávajúceho, darcu, pri zámene oboch zmluvných strán)
- b) podpis povinného z predkupného práva
- c) podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena
- d) podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Povolenie návrhu na vklad práva
Foto: SHUTTERSTOCK
Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastra o jeho povolení.
Právne účinky vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad.
Návrh na vklad sa musí podať najneskôr v deň, ktorý je určený v návrhu ako deň vzniku vlastníctva.
Právne účinky vkladu zo zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa osobitného predpisu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad.
Kataster doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastri, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak kataster podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.
Lehoty na rozhodnutie
lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad:
- do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad
- do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, ktorá nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu
- do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku vo výške 265,50 eura.
Kedy úrad konanie o návrhu na vklad preruší
Konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak
- a) sa začalo konanie o predbežnej otázke
- b) nebol zaplatený správny poplatok
- c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh
- d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní
- e) bolo účastníkovi predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou
- f) právo nakladať s nehnuteľnosťami je obmedzené podľa osobitného predpisu.
Kataster konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak
- a) návrh nepodal účastník konania
- b) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad
- c) už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 katastrálneho zákona
- d) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili
- e) v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok
- f) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh
- g) vo veci koná iný kataster