Otázky a odpovede o darovaní majetku

, 26.02.2019 06:00
hypotéka, prenájom, nájom, nehnuteľnosť, byt
Občiansky zákonník presne definuje, v ktorých prípadoch možno napadnúť darovaciu zmluvu. Autor:

Možno darovať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou? S akými poplatkami u notára treba pri darovaní počítať? Odpovedáme vám na najčastejšie otázky.

Vlastníčka rodinného domu má plnoleté dcéry a štyri vnúčatá. Jednému vnukovi darovala rodinný dom, závet napísať nechce. Môžu ostatní dedičia zo zákona napadnúť darovaciu zmluvu?

Občiansky zákonník presne definuje, v ktorých prípadoch možno napadnúť darovacou zmluvu. Pre neplatnosť ju možno napadnúť len vtedy: ak nebolo darovanie uskutočnené slobodne a vážne a určite a zrozumiteľne, ak ide o právny úkon, ktorý je právne nemožné plniť, ďalej ak je tento úkon uskutočnený osobou, ktorá nemá spôsobilosť na právne úkony, alebo ak je uskutočnený osobou konajúcou v duševnej poruche, pre ktorú je nespôsobilá na právne úkony. Darovaciu zmluvu možno napadnúť aj vtedy ak ide o právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu, alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom, a aj vtedy, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. V tomto prípade zákonní dedičia zmluvu napadnúť môžu, ale súd zrejme nenájde dôvody, pre ktoré by mala byť darovacia zmluva neplatná. Dom však môže započítavať do dedičského podielu obdarovaného vnuka v rámci dedičského konania po smrti starej matky, ak by dedil on namiesto svojej matky – dcéry vlastníčky domu.

Muž vlastnil byt (hodnota cca 120 000 eur), chalupu (hodnota cca 30 000 eur), auto (hodnota cca 10 000 eur) a financie (úspory ) v hodnote 20 000 eur. Mal tri deti, jednej dcére daroval počas života financie v hodnote 10 000 eur, druhej dcére daroval byt (vtedajšia hodnota cca 50 000 eur), ktorý zdedil po svojich rodičoch, tretej dcére nedaroval nič. Otec zomrel, závet nezanechal. Syn v dedičskom konaní napadol tieto dary ako neobvyklé a žiada ich započítanie do dedičstva. Má na to právo?

Ak poručiteľ počas svojho života daroval niektorému z dedičov dar a nejde o obvyklé darovanie, pri dedení zo zákona sa takémuto dedičovi do jeho dedičského podielu tento dar započíta. Do dedičstva sa však započítavajú len dary, ktoré možno považovať za neobvyklé, teda nie dary, ktoré sa považujú za obvyklé, napríklad pri príležitosti sviatkov a podobne. Započítaním daru sa neruší ani nenapáda darovacia zmluva. Započítanie predstavuje právny úkon, ktorým sa dedičský podiel obdarovaného zníži z dôvodu, že počas života poručiteľa od neho už dostal majetok. O započítanie musia požiadať dedičia v dedičskom konaní a do úvahy sa berie obvyklá hodnota daru v čase darovania (ak nebola vyslovene stanovená.) V uvedenom prípade platí, že ak otec nezanechal závet ani nikoho nevydedil, nastáva dedenie zo zákona a všetci traja potomkovia budú dediť rovným dielom. Podiel obdarovaných dcér sa však zníži o hodnotu darov, ktoré od otca dostali počas jeho života.

Hodnota dedičstva pre každého dediča sa vypočíta takto: 12 00 000 (byt) + 30 000 (chalupa) + 10 000 (auto) + 20 000 (financie ) = 180 000 eur. K tejto sume sa pripočíta ešte hodnota darovaného domu a hodnota finančného daru, teda výsledná hodnota dedičstva bude 180 000 + 50 000 + 10 000 = 240 000 eur, čím sa získala takzvaná kolačná podstata. Tá sa následne rozdelí na tri tretiny, hodnota dedičského podielu je pre každého zo zákonných dedičov 80 000 eur. Dcére, ktorá dostala počas života otca byt, sa odpočíta z dedičského podielu suma 50 000 eur, čiže je výsledný dedičský podiel bude v hodnote 30 000 eur. Druhej dcére sa odpočíta finančný dar 10 000 eur, čiže hodnota jej dedičského podielu bude 70 000 eur.

Možno darovať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou?

Aj byt alebo dom, alebo inú nehnuteľnosť, na ktorej spočíva hypotéka, možno previesť na inú osobu. Vlastník musí komunikovať predovšetkým s bankou, ktorá mu hypotekárny úver poskytla. Banka má totiž na predmetnú nehnuteľnosť záložné právo a bez súhlasu banky nemožno prevod vlastníctva uskutočniť. Potrebné je teda vopred požiadať banku o súhlas so zmenou. Banky vo väčšine prípadov povoľujú prevod vlastníctva – darovanie – bytu alebo domu s hypotékou. Banka prevod nepovolí, ak by boli porušené základné princípy poskytovania hypoték, napríklad ak by sa novým vlastníkom stala právnická osoba, alebo ak by banka zhodnotila, že takýto prevod so sebou nesie zvýšené riziko ďalšieho riadneho splácania poskytnutého úveru. Banka vždy posudzuje žiadosť o prevod vlastníckeho práva individuálne, pričom zohľadňuje najmä negatívne situácie v súvislosti so splácaním úveru zabezpečeného predmetnou nehnuteľnosťou. Keby majiteľ previedol nehnuteľnosť na inú osobu bez súhlasu banky, porušil by zmluvné podmienky, čoho dôsledkom by mohlo byť napríklad aj okamžité zosplatnenie úveru. Prevod vlastníctva je však bez súhlasu banky väčšinou nezrealizovateľný, pretože predloženie súhlasu si vyžiada katastrálny úrad. Uvedomiť si treba, že majiteľ nehnuteľnosti, ktorý je zároveň dlžníkom a chce darovať zaťaženú nehnuteľnosť, aj po darovaní naďalej ostáva dlžníkom. Obdarovaný získa nehnuteľnosť a stáva sa tak záložcom – majiteľom založenej nehnuteľnosti. Nepreberá však na seba dlh ako taký, to znamená, že hypotéku nebude splácať on.

S akými poplatkami u notára treba pri darovaní počítať?

Ak si účastníci spravia zmluvu sami, tak platia len za osvedčenie podpisov na listine a poplatok pre okresnú rad, katastrálny odbor vo výške 66 eur, prípadne 266 eur pri zrýchlenom konaní. Pri spísaní zmluvy advokátom alebo notárom sa navyše platí aj odmena pre advokáta, resp. notára podľa ich vyhlášky o odmenách. Pri notárskej zápisnici alebo zmluve autorizovanej advokátom, ktoré sú elektronicky podané na príslušný okresný úrad, sa správny poplatok znižuje na polovicu.

Možno darovať nehnuteľnosť, na ktorej spočíva vecné bremeno doživotného práva užívania majiteľovho otca?

Existencia vecného bremena v prospech otca vlastníka predmetnej nehnuteľnosti nebráni prevodu vlastníckeho práva. Toto vecné bremeno prechádza s danou nehnuteľnosťou na nového nadobúdateľa.

Manželia vlastnia byt, ktorý manželka chce darovať synovi, manžel je vážne chorý a nie je v stave spôsobilom podpísať dokument. Je možné zmluvu uzavrieť tak, aby bola platná, s tým, že jeden z darcov ju nepodpíše?

Podľa Občianskeho zákonníka na písomné právne úkony tých, ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. Úradná zápisnica sa nevyžaduje, ak má ten, kto nemôže čítať alebo písať, schopnosť oboznámiť sa s obsahom právneho úkonu pomocou prístrojov alebo špeciálnych pomôcok alebo prostredníctvom inej osoby, ktorú si zvolí, a je schopný vlastnoručne listinu podpísať. Pokiaľ je však zdravotný stav otca taký vážny, že nie je schopný porozumieť právnemu úkonu, ktorý robí, možno podať návrh na pozbavenie spôsobilosti na právne úkony, pričom ak súd návrhu vyhovie, ustanoví dotyčnej osobe opatrovníka. Ten môže konať za dotyčnú osobu pri bežných právnych úkonoch, pokiaľ však ide o taký právny úkon, ako je nakladanie s majetkom, na ten by opatrovník potreboval súhlas súdu. Ak bude chýbať podpis druhého darcu, tak bude zmluva absolútne neplatná a napadnuteľná.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#darovanie #nehnuteľnosť #darovacia zmluva
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku