Zákon
Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravuje osobitný zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Pokiaľ tento zákon niektoré aspekty neupravuje, spravuje sa nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve.
Čo je poľnohospodársky pozemok
Za pozemok na poľnohospodárske účely sa v zásade považuje taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou, to znamená, že je evidovaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Okrem toho sa však za pozemok na poľnohospodárske účely považuje aj taký pozemok, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, ale slúži na poľnohospodárske účely, alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely a tiež iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely.
Nájomná zmluva
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely by mala obsahovať určenie zmluvných strán ako prenajímateľa a nájomcu, špecifikovanie predmetu nájmu, nájomného a doby nájmu. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, tak sa na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj všetky úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu.
Výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu a v prípade pozemku, ktorý je evidovaný v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie slúžiace na poľnohospodárske účely, alebo pozemku zastavaného stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely, je výška nájomného najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov. V prípade, ak je takáto zmluva dohodnutá na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne, pričom výpovedná lehota je päť rokov.
Ukončenie nájomnej zmluvy
Okrem ukončenia zmluvy dohodou, zmluva uzavretá na dobu určitú skončí uplynutím času nájmu a zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzavretú na neurčitý čas možno vypovedať len písomne, pričom výpovedná lehota je päť rokov.
Ku skončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť aj odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Prenajímateľ môže tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, napriek tomu, že bol upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného.
Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu, väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia tohto oznámenia ukončiť nájomný vzťah, pričom nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody. Ak si nájomca nesplní povinnosť takéhoto oznámenia, šesťmesačná lehota začne plynúť odo dňa, keď sa prenajímateľ o predaju podniku, predaji väčšinového podielu, predaji väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, dozvedel.
Prednostné uzavretie zmluvy
Pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku platí, že ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy na pozemok, ktorý nájomca doteraz užíval, za nájomné v obvyklej výške. To však neplatí, ak pri skončení nájmu uplynutím dohodnutého času trvania nájmu alebo uplynutím výpovednej lehoty prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve alebo ak má byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom, alebo ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely, alebo ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku. Ak došlo k porušeniu tohto práva nájomcu uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný.
Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, doručí preukázateľným spôsobom prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy, a ak prenajímateľ do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietne tento návrh nájomnej zmluvy z niektorého z uvedených dôvodov alebo z dôvodu, že navrhnutá výška nájomného nie je v obvyklej výške, vznikne nájomný vzťah za podmienok uvedených v návrhu zmluvy.
Zmena zmluvy
Zmluvu možno meniť v priebehu nájmu iba dohodou prenajímateľa a nájomcu. V zmluve si môžu prenajímateľ a nájomca dohodnúť jednotlivé podmienky vrátane sankcií za ich porušenie, tieto však nemôžu byť v rozpore so zákonnou úpravou. Ak nájom nebol v zmysle zmluvy riadne uhradený, môže si prenajímateľ ako vlastník vymáhať od nájomcu príslušnú nezaplatenú sumu vrátane príslušenstva súdnou cestou. V prípade, ak nájomca, napriek tomu, že bol upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy. Okrem toho má prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.