Plánujete darovať dom a zároveň v ňom žiť?

, 28.10.2019 11:00
dôchodkyňa, telefón, práca
Doživotné užívanie zároveň prináša isté povinnosti. Autor:

Vlastník má viacero možností, ako usporiadať svoj nehnuteľný majetok. Často využívaný postup je darovanie a zmluva o zriadení vecného bremena v podobe dožitia v predmetnej nehnuteľnosti.

Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným bez toho, aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia. Nevýhodou takéhoto postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať.

Právo k cudzej veci

Občiansky zákonník stanovuje, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena doživotného užívania domu alebo bytu teda vyvolajú prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a zároveň vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Prípadným problémom možno predísť dobre napísanou darovacou zmluvou. V nej treba presne určiť rozsah práva užívať nehnuteľnosť a rozdeliť, kto sa do akej miery podieľa na uhrádzaní nákladov súvisiacich s bežným užívaním, ale aj s opravami nehnuteľnosti. Zmluvné strany sa nemusia dohodnúť na užívaní celej nehnuteľnosti, ale môžu presne určiť, ktoré konkrétne miestnosti môže oprávnený z vecného bremena užívať.

V praxi sa takýto postup podľa advokáta Milana Vallu pomerne často využíva z dôvodu, že rodičia môžu mať napríklad pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe tak, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok. „Dedičské právo uvedené riešenie umožňuje prostredníctvom závetu, pokiaľ však má poručiteľ potomkov, úplne ich zbaviť nároku na dedičstvo je možné len prostredníctvom vydedenia, ale právne účinky listiny o vydedení sú viazané na splnenie jednej zo striktne stanovených zákonných podmienok pre vydedenie. Túto situáciu nemožno vyriešiť ani závetom, nakoľko priami potomkovia sú tzv. neopomenuteľnými dedičmi a bez platného vydedenia na nich v dedičskom konaní musí prejsť minimálne polovica ich zákonného dedičského podielu,“ uviedol advokát.

Započítanie daru

V prípade, ak poručiteľ za svojho života poskytol svojmu zákonnému dedičovi (napr. potomkovi) nejaký dar nad rámec obvyklého darovania, takýto dar sa dedičovi v dedičskom konaní započítava do jeho dedičského podielu a prihliada sa naň pri rozdelení dedičstva. Ak by poručiteľ zanechal závet, takéto započítanie sa vykoná iba v prípade, ak to poručiteľ v závete výslovne prikázal, alebo ak by obdarovaný dedič bol proti inému neopomenuteľnému dedičovi neodôvodnene zvýhodnený. "V dedičskom konaní, v ktorom dôjde k vyporiadaniu dedičstva dohodou dedičov, majú dedičia voľnosť, teda v tomto prípade je iba na ich vôli, či dôjde k započítaniu darov poručiteľa niektorému z dedičov.

Doživotné užívanie zároveň prináša isté povinnosti. Platí totiž, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň vinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak hovoríme o nehnuteľnosti, a býva v nej aj obdarovaný potomok, tak je náklady darca povinný znášať len podľa miery spoluužívania. Nemusí teda platiť vodu, elektrinu a plyn aj za deti.

Zaopatrovacia zmluva

Inou možnosťou, ako previesť majetok a zároveň si zabezpečiť pomoc v starobe, je zaopatrovacia zmluva. Využíva sa pre zabezpečenie pomoci v starobe alebo chorobe. Podľa Občianskeho zákonníka vlastníctvo k nehnuteľnosti možno nadobudnúť aj inou zmluvou ako kúpnou alebo darovacou. Pokiaľ teda zaopatrovacia zmluva nie je v rozpore so zákonom a obsahuje potrebné náležitosti, kataster by mal návrh na vklad schváliť. Zmyslom takejto zmluvy je okrem prevodu nehnuteľnosti záväzok povinnej osoby zaopatriť druhú zmluvnú stranu, a to čo najpresnejšie určenou formou (bývanie, jedlo, odvoz k lekárovi…).

Zmluva musí byť písomná

Náležitosti zmluvy
Advokát Milan Valla: Potrebné je vypracovať a podpísať písomnú darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Nie je nevyhnutné, aby išlo o dve listiny, tieto dva právne úkony môžu byť aj na jednej listine. Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a tiež náležitosti ustanovené zákonom o katastri nehnuteľností. Ak by nešlo o rodinný dom, ale o byt, ďalšie náležitosti upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V praxi nie je výnimočné, že zmluva neobsahuje potrebné náležitosti, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, preruší katastrálne konanie a vyzve účastníkov na jej doplnenie, preto je vhodnejšie ohľadom vypracovania zmluvy obrátiť sa na odborníka. Po podpise zmlúv, na ktorých musí byť podpis darcu a podpis povinného z vecného bremena úradne osvedčený, je potrebné podať návrh na vklad do katastra, ktorý sa podáva okresnému úradu príslušnému podľa miesta nehnuteľnosti. Okresný úrad má následne lehotu 30 dní na rozhodnutie o povolení vkladu a až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu nastanú vecnoprávne účinky právneho úkonu.

Podoba zmluvy
Advokát Milan Valla: Zmluva týkajúca sa vecného práva k nehnuteľnosti musí mať vždy písomnú formu a podpis darcu a povinného z vecného bremena musí byt úradne osvedčený. V zmluve musí byť najmä jednoznačne špecifikovaný predmet darovania a jasne a zrozumiteľne vyjadrená vôľa previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného bezodplatne. Pri zriadení vecného bremena je okrem prejavu vôle vlastníka nehnuteľnosti strpieť jej užívanie treťou osobou často v zmluve upravené aj to, kto a akou mierou sa podieľa na udržiavaní a opravách nehnuteľnosti.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#dedičstvo #darovacia zmluva
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku