31. Akým spôsobom možno darovať nehnuteľnosť a zároveň si zabezpečiť právo v nej doživotne bývať?
Vecné bremeno v podobe práva doživotne obývať nehnuteľnosť sa často spája s darovaním nehnuteľnosti. Povinným z vecného bremena je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi, a oprávnený je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Vecné bremeno sa zriaďuje zmluvou, ktorú spoločne uzatvárajú povinný a oprávnený z vecného bremena.
32. Musí mať zmluva písomnú podobu?
Zmluva si vyžaduje písomnú formu a podpisy musia byť úradne overené. Vzhľadom na to, že vecné bremeno je vecné právo k nehnuteľnosti, na jeho zriadenie zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti sa v katastri zapisuje ako ťarcha a zostáva zachované, aj keď nastane zmena vlastníka. Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené, a zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov.
33. Čo musí zmluva obsahovať?
Každá zmluva si vyžaduje presnú identifikáciu zmluvných strán. Chýbať nesmie meno a priezvisko, adresa, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena Takisto sa musí do zmluvy uviesť meno a priezvisko, adresa, rodné číslo obdarovaného, ktorý je súčasne aj osobou oprávnenou z vecného bremena. Uviesť treba, že darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti – uvedie sa presná špecifikácia nehnuteľnosti: typ nehnuteľnosti, rozloha nehnuteľnosti, údaje z katastra nehnuteľností. Takisto sa uvedie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol: napr. dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou. Uvedie sa, že darca daruje obdarovanému nehnuteľnosť popísanú tejto zmluve a obdarovaný túto nehnuteľnosť prijíma. Takisto je treba presne uviesť, že obdarovaný zriaďuje v prospech darcu bezplatné vecné bremeno, ktoré zodpovedá jeho právu užívať napríklad dve miestnosti a príslušenstvo.
34. Aké povinnosti prináša obom stranám zmluva o vecnom bremene?
Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Platí, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať podľa miery spoluužívania. A práve úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov. V praxi sa stáva, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa absolútne odmieta podieľať na nákladoch. Odporúča sa podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.
35. Je potrebné dohodnúť si rozsah užívania nehnuteľnosti?
Zmluvne sa oplatí dohodnúť aj rozsah užívania nehnuteľnosti. V praxi sa často prejaví, že obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je na základe určitého právneho titulu povinný poskytovať inej osobe bývanie v jeho nehnuteľnosti, môže byť pre obe strany v určitých situáciách obmedzujúce. Z toho dôvodu je vhodné, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena, a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne. Tu je však potrebné brať do úvahy, že vo vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena sú takmer všetky práva na strane oprávnenej osoby, teda osoby využívajúcej právo bývania.
36. Aký je rozdiel v tom, keď niekto má doživotné právo bývania v nehnuteľnosti, na ktorej je vecné bremeno a na ktorej nie je vecné bremeno?
V prípade, ak vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti je zavkladované na príslušnom katastrálnom odbore príslušného okresného úradu, je oprávnená osoba z vecného bremena oprávnená užívať uvedenú nehnuteľnosť a povinná osoba je toto užívacie právo oprávnenej osoby povinná strpieť. V prípade práva doživotného užívania, ktoré nie je zavkladované na príslušnom katastrálnom odbore príslušného okresného úradu, ide iba o záväzkový vzťah účastníkov právneho úkonu, ktorý však nie je vecným bremenom.
37. Ako sa ruší vecné bremeno?
Právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká rôznym spôsobom, a to: písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona vydržaním. Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu, zo zákona alebo zmluvou. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno môže zaniknúť aj smrťou osoby, ak sa toto viazalo vyslovene na túto osobu (právo doživotného bývania). Zmluva o zániku vecného bremena musí byť písomná, jej účastníkmi sú osoba povinná z vecného bremena a osoba oprávnená z vecného bremena. Musí v nej byť jasne definované, akého vecného bremena sa týka, teda aké vecné bremeno má na jej základe zaniknúť. Musí byť teda definovaná nehnuteľnosť, ku ktorej sa viaže. Následne musí prísť k výmazu aj na katastri nehnuteľností.
38. Možno právo doživotne užívať byt v podobe vecného bremena zrušiť, ak obdarovaný nesúhlasí, aby na neho darca preniesol takéto právo?
Občiansky zákonník hovorí, že vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností. V zmysle vyššie uvedeného ustanovenia možno vecné bremeno spočívajúce v doživotnom práve užívania nehnuteľnosti zrušiť písomnou dohodou medzi oprávneným z vecného bremena a povinným z vecného bremena. Túto dohodu je potrebné následne spolu s návrhom na zrušenie práva zodpovedajúcemu vecnému bremeno podať na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore, a zaplatiť správny poplatok.
39. Možno darovať nehnuteľnosť, na ktorej spočíva vecné bremeno doživotného práva užívania majiteľovho príbuzného?
Existencia vecného bremena v prospech príbuzného nebráni prevodu vlastníckeho práva. Toto vecné bremeno prechádza s danou nehnuteľnosťou i na nového nadobúdateľa.
40. Môže manžel darovať manželke polovicu domu, na ktorom spočíva vecné bremeno doživotného užívania jeho rodičov?
Podľa Občianskeho zákonníka platí, že v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. V zmysle vyššie uvedeného ustanovenia veci získané darom nespadajú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, a teda ani nebudú predmetom jeho vysporiadania. Zákon nebráni darovať veci vo výlučnom majetku jedného z manželov druhému manželovi, preto ak je manžel výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, môže darovať spoluvlastnícky podiel na danej nehnuteľnosti. Existencia vecného bremena v prospech jeho rodičov nie je prekážkou prevodu vlastníckeho práva formou darovacej zmluvy.