Kedy možno darovať dom a aj v ňom bývať?

, 26.05.2020 08:00
dohoda, podanie ruky
Prepísanie nehnuteľnosti z rodiča na dieťa ide často ruka v ruke s problémami, hádkami a odcudzením. Mnohým problémom však možno predísť dobre napísanou darovacou zmluvou. Autor:

Darovanie nehnuteľnosti a zriadenie vecného bremena v podobe dožitia v darovanom dome sa robí na základe darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena. Aké sú pravidlá takéhoto darovania?

Vyriešiť usporiadanie majetku v rodine a medzi blízkymi osobami nebýva jednoduché. Možností riešenia je viacero. Ľudia využívajú závet, častejšie sa ale spoliehajú na darovaciu zmluvu. Vlastník nehnuteľnosti môže mať totiž napríklad pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe tak, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok.

Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným bez toho, aby stratil právo ho užívať, alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia. Nevýhodou postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať.

Občiansky zákonník stanovuje, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. Darovacia zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena doživotného užívania domu alebo bytu teda vyvolá prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a zároveň vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Prípadným problémom možno predísť dobre napísanou darovacou zmluvou. V nej treba presne určiť rozsah práva užívať nehnuteľnosť a rozdeliť, kto sa do akej miery podieľa na uhrádzaní nákladov súvisiacich s bežným užívaním ale aj opravami nehnuteľnosti. Zmluvné strany sa nemusia dohodnúť na užívaní celej nehnuteľnosti, ale môžu presne určiť, ktoré konkrétne miestnosti môže oprávnený z vecného bremena užívať.

Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Platí totiž, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať podľa miery spoluužívania. A práve úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov. V praxi sa stáva, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa absolútne odmieta podieľať na nákladoch. Právnička odporúča podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.

Zmluvne sa oplatí dohodnúť aj rozsah užívania nehnuteľnosti. V praxi sa často prejaví, že obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je na základe určitého právneho titulu povinný poskytovať inej osobe bývanie v jeho nehnuteľnosti, môže byť pre obe strany v určitých smeroch obmedzujúce. Z toho dôvodu je vhodné, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena, a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne. Tu je však potrebné brať do úvahy, že vo vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena sú takmer všetky práva na strane oprávnenej osoby, teda osoby využívajúce právo bývania. Hoci je teda na bývanie vyhradená len jedna miestnosť, treba myslieť aj brať zreteľ na to, že k bytu patrí pravidelne tiež príslušenstvo – kuchyňa, sociálne zariadenie, chodba, pivnica, dvor, záhrada či prístavby.

Mnohí vlastníci sa obávajú tohto typu darovania, pretože ak príde medzi darcom a obdarovaným k vážnym sporom, nebudú už môcť právny stav zvrátiť. V prípade darovania nehnuteľnosti je navrátenie do pôvodného stavu, pokiaľ nedôjde k vzájomnej dohode o zrušení darovacej zmluvy, možné prostredníctvom § 630 Občianskeho zákonníka. Predmetné ustanovenie ale umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru len v prípade, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Takto definovaná podmienka prenecháva pomerne širokú výkladovú voľnosť, pričom súdy v praxi považujú podmienku na vrátenie daru za splnenú v prípadoch, keď nemravné správanie sa obdarovaného voči darcovi alebo členom jeho rodiny dosiahne takú intenzitu, že sa ním naplnia znaky skutkovej podstaty trestného činu, alebo sa k naplneniu týchto znakov blíži.

Existujú aj prípady, keď rodič platne daroval nehnuteľnosť svojmu dieťaťu, pričom po darovaní sa títo vzájomne odcudzili do takej miery, že spolu nekomunikujú, nezaujímajú sa o seba a dokonca si začali vykať a oslovovať sa priezviskom, hoci si celý život tykali. Ani v tejto situácii súdy nepovažovali správanie sa obdarovaného dieťaťa za nemravné v dostatočnej intenzite na to, aby sa rodič mohol od dieťaťa úspešne domôcť vrátenia daru.

Určité obmedzenia môžu vzniknúť pri prípadnom predaji predmetnej nehnuteľnosti. Vecné bremeno zmenou vlastníka nehnuteľnosti nezaniká. Na základe údajov z výpisu z listu vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti možno zistiť, či je alebo nie zaťažená vecným bremenom, vhodné je preto kupujúceho vopred upozorniť, že dom či byt sa predáva s takouto ťarchou. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je totiž potrebné urobiť vklad do katastra nehnuteľností. Teda ak sa na predmetnú nehnuteľnosť takéto právo vzťahuje, musel byť urobený zápis na list vlastníctva. Z neho následne možno vyčítať, či má niekto právo v nehnuteľnosti doživotne bývať.

Určité problémy môže takéto darovanie priniesť aj pri žiadosti o prípadný úver. Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti, aj ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Treba ale vedieť, že ak niekto zriadi vecné bremeno, môže banka v zmysle záložnej zmluvy okamžite zosplatniť zvyšok hypotekárneho úveru. Pokiaľ má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania, banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať. Pre banku by išlo o vysoké riziko, nakoľko by z neho v konečnom dôsledku nemusela mať žiadny finančný osoh. Vecné bremeno sa dá zrušiť, vymazať z listu vlastníctva a následne sa dá nehnuteľnosť použiť ako predmet zabezpečenia pre úver.

Jednou z možností, ako situáciu riešiť, je dohodnúť sa človekom, ktorý je oprávnený z vecného bremena a má právo v nehnuteľnosti doživotne bývať, aby sa svojho práva vzdal. Ďalšou možnosťou je prípadne založiť inú nehnuteľnosť. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru. Ak by niekto počítal s tým, že si najskôr požičia a až potom formálne zabezpečí napríklad rodičov, tak treba vedieť, že banky nedovoľujú zriadenie vecného bremena ani v tomto prípade.

V prípade, ak má niekto v nehnuteľnosti právo dožitia, pripadá do úvahy účelový spotrebný úver, pri ktorom nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť. Banka môže poskytnúť hypotekárny úver, pričom do zálohu by zobrala nehnuteľnosť, na ktorej viazne vecné bremeno doživotného užívania. V praxi ale tento postup nie je využívaný, banky zvyčajne vyžadujú, aby nehnuteľnosť, ktorá má byť zaťažená záložným právom v prospech banky, bola bez akýchkoľvek vecných bremien.

Previesť majetok a zároveň si zabezpečiť pomoc v starobe sa dá aj pomocou zaopatrovacej zmluvy. Využíva sa pre zabezpečenie pomoci v starobe alebo chorobe. Podľa Občianskeho zákonníka vlastníctvo k nehnuteľnosti možno nadobudnúť aj inou zmluvou, ako kúpnou alebo darovacou, Pokiaľ teda zaopatrovacia zmluva nie je v rozpore so zákonom a obsahuje potrebné náležitosti, kataster by mal návrh na vklad schváliť. Zmyslom takejto zmluvy je okrem prevodu nehnuteľnosti záväzok povinnej osoby zaopatriť druhú zmluvnú stranu, a to čo najpresnejšie určenou formou – poskytnúť bývanie, jedlo, odvoz k lekárovi.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo, rozhovory, komentáre, reportáže, videá, ďalšie užitočné a praktické informácie ako aj čítanie a obsah pre zábavu a voľný čas.

Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#vecné bremeno #darovacia zmluva
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku