Pri predaji podielu musíte dodržať predkupné právo + otázky a odpovede

, 13.07.2020 10:00
právnik, manželia, notár, vysvetľovanie
Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ich vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Autor:

Spoluvlastniť nehnuteľnosť nemusí byť jednoduchá záležitosť. Spoluvlastníci sa nie vždy dokážu dohodnúť na spôsobe užívania alebo predaji napríklad pôdy či inej nehnuteľnosti.

Súčasná legislatíva stanovuje, že podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím.

Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody. V prípade, ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť vždy písomná. Dohoda by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí byť zavkladovaná na katastri.

Ak sa spoluvlastníci nehnuteľnosti nedohodnú na jej užívaní, no ani na predaji, môže na návrh niektorého z nich rozhodnúť súd. Ten prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré sa počas súdneho konania nikto nestará, sa vždy javí ako najlepšia cesta dohoda medzi spoluvlastníkmi. Aj v tomto prípade platí, že dobré dohody znamenajú dobré vzájomné vzťahy.

Problémy môžu nastať aj pri predaji spoluvlastníckych podielov. Pri prevode spoluvlastníckych podielov často prichádza k tomu, že spoluvlastník chce predať svoj podiel cudzej osobe. To má ale prísne pravidlá. Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel, je potrebné podiel podľa ustanovení Občianskeho zákonníka najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Toto obmedzenie neplatí, ak ide o prevod blízkej osobe.

Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa vykoná ohlásením všetkých podmienok, za ktorých má dôjsť k predaju, a vyžaduje si písomnú formu. Ponuku musí dostať každý zo spoluvlastníkov. Pokiaľ si spoluvlastníci chcú predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Ponuka sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú, môže spoluvlastník predať svoj podiel tretej osobe.

Otázky a odpovede: Spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti

Aké môže byť spoluvlastníctvo?
Spoluvlastníctvo je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka podielové alebo bezpodielové. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže podľa platnej legislatívy vzniknúť len medzi manželmi.

Na základe čoho vzniká spoluvlastníctvo?
Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ich vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Majú všetci spoluvlastníci rovnaké práva a povinnosti?
Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.

Čo je podiel a aká je jeho veľkosť v prípade spoluvlastníctva?
Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak). Platí teda, že ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3 podiel na určitej nehnuteľnosti, nevlastníte presne vymedzenú plochu vo výmere 1/3 z celej plochy nehnuteľnosti, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať.

Kto rozhoduje o hospodárení so spoločným majetkom?
Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Aké sú práva prehlasovaného spoluvlastníka?
Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Obmedzuje zákon práva spoluvlastníkov predávať alebo inak nakladať so svojim podielom?
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov, alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, to znamená pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník. Občiansky zákonník nespája so samotným zrušením podielového spoluvlastníctva splnenie žiadnych ďalších podmienok, vychádzajúc zo zásady, že žiaden zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom zväzku. Len výnimočne, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nezruší a nevysporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov alebo predajom veci, to však neplatí pri rozdelení veci.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme, podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo, rozhovory, komentáre, reportáže, videá, ďalšie užitočné a praktické informácie ako aj čítanie a obsah pre zábavu a voľný čas.

Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#spoluvlastníctvo #predaj podielu #podielové spoluvlastníctvo #otázky a odpovede
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku