Vecné bremeno sa zriaďuje zmluvou, ktorú spoločne uzatvárajú povinný a oprávnený z vecného bremena. Povinným z vecného bremena je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi, a oprávnený je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Táto zmluva musí mať písomnú formu a podpis povinného z vecného bremena musí byť úradne overený.
Vzhľadom na to, že vecné bremeno je vecné právo k nehnuteľnosti, na jeho zriadenie zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Potrebné je teda vypracovať a podpísať písomnú darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena.
"Nie je nevyhnutné, aby išlo o dve listiny, tieto dva právne úkony môžu byť aj na jednej listine. Zmluva musí obsahovať náležitosti podľa Občianskeho zákonníka a tiež náležitosti ustanovené zákonom o katastri nehnuteľností,“ hovorí advokát Milan Valla. Ak by predmetom darovania nebol rodinný dom, ale byt, ďalšie náležitosti upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
V praxi nie je výnimočné, že zmluva neobsahuje potrebné náležitosti, keď príslušný okresný úrad – katastrálny odbor preruší katastrálne konanie a vyzve účastníkov na jej doplnenie, preto je vhodnejšie sa ohľadom vypracovania zmluvy obrátiť na odborníka. Po podpise zmlúv, na ktorých musí byť podpis darcu a podpis povinného z vecného bremena úradne osvedčený, je potrebné podať návrh na vklad do katastra, ktorý sa podáva okresnému úradu príslušnému podľa miesta nehnuteľnosti. Okresný úrad má následne lehotu 30 dní na rozhodnutie o povolení vkladu a až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu nastanú vecno-právne účinky právneho úkonu.
Zmluva týkajúca sa vecného práva k nehnuteľnosti musí mať vždy písomnú formu a podpis darcu a povinného z vecného bremena musí byť úradne osvedčený. V zmluve musí byť najmä jednoznačne špecifikovaný predmet darovania a jasne a zrozumiteľne vyjadrená vôľa previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného bezodplatne. Pri zriadení vecného bremena je okrem prejavu vôle vlastníka nehnuteľnosti strpieť jej užívanie treťou osobou často v zmluve upravené aj to, kto a akou mierou sa podieľa na udržiavaní a opravách nehnuteľnosti.
Pred samotným zriadením bremena a podpisom zmluvy sa ale oplatí zvážiť prípadné riziká. Pomôcť môže konzultácia s advokátom alebo notárom, ktorý vás na základe poskytnutých údajov, aktuálnej situácie zmluvných strán, dôvodu návrhu na zriadenie práva doživotného užívania nehnuteľnosti upozorní na možné riziká vyplývajúce z uvedených údajov.
Užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša aj isté povinnosti. Platí totiž, že ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, je zároveň povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať podľa miery spoluužívania. A práve úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov. V praxi sa stáva, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa absolútne odmieta podieľať na nákladoch. Odporúča sa preto podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.
Ako usporiadať nehnuteľný majetok
1. spôsob: Zmluva o zriadení vecného bremena
Povinný z vecného bremena – darca je povinný strpieť obmedzenia vyplývajúce z práva užívania nehnuteľnosti inou osobou. V prípade, ak máte pochybnosti, že sa s obdarovanou osobou – oprávnenou z vecného bremena nebudete vedieť v budúcnosti dohodnúť na výkone práv a povinností vyplývajúcich zo zriadenia vecného bremena, odporúča sa veci ako úhrady za energie a ďalšie náklady ako aj iné v budúcnosti možno sporné veci dojednať priamo v zmluve o zriadení vecného bremena v podobe doživotného užívania nehnuteľnosti darcom.
Občiansky zákonník stanovuje, že k zániku vecného bremena dochádza vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.
K obmedzeniu vecného bremena za primeranú náhradu alebo k jeho zrušeniu môže dôjsť aj na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
Legislatíva presne neurčuje, o aké zmeny pomerov ide. Prípustné sú objektívne okolnosti, ako aj okolnosti na strane oprávneného alebo povinného z vecného bremena a patrí sem napríklad neplatenie úhrad súvisiacich s užívaním bytu, porušovanie a neplnenie podmienok zmluvy, neumožnenie užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi alebo obmedzovanie možnosti užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi.
2. spôsob: Prenájom nehnuteľnosti
Vyskúšať si spoločné užívanie nehnuteľnosti pred uzatvorením samotnej darovacej zmluvy a zmluvy o vecnom bremene je možné napríklad aj nájomnou zmluvou. Jej výhodou je, že v prípade neplnenia si povinností môže nájomca – majiteľ bytu – nájomnú zmluvu ukončiť. V prípade, ak bude spoločné užívanie nehnuteľnosti fungovať, je možné následne uzatvoriť darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Podmienky a rozsah užívania nehnuteľnosti vrátane úhrad za jej užívanie sa v takomto prípade písomne dohodnú v zmluve o nájme.
Rizikom zmluvy o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa Občianskeho zákonníka je, že vlastníkovi bytu – nájomcovi vám môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch. Výhodnejšie je uzatvoriť zmluvu o krátkodobom nájme podľa zákona o krátkodobom prenájme bytu. Nájom sa uzatvára najviac na dva roky a možno ho dvakrát predĺžiť. Nájomca nemá nárok na bytovú náhradu.
3. Spôsob: Dedenie
V prípade, ak s osobou, ktorá nie je vašou príbuznou, zdieľate spoločnú domácnosť, je možné, že po vás bude dediť v rámci takzvanej tretej dedičskej skupiny: "Ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa.“