Ako zrušiť nevýhodnú kúpnu zmluvu

Podmienky, za ktorých je možné odstúpiť od zmluvy, sú prísne. Určuje ich Občiansky zákonník. Ako si môžete toto právo uplatniť, ak spĺňate podmienky?

10.08.2020 10:00
žena, úsmev Foto:
Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Tieto dôvody by však nemali byť v rozpore so zákonom.
debata

Odstúpenie od zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti umožňuje Občiansky zákonník a využíva sa vo výnimočných prípadoch. Z právneho hľadiska predstavuje jednostranný právny úkon niektorého účastníka zmluvy, na základe ktorého prejavuje vôľu zmluvu zrušiť nezávisle od súhlasu ostatných účastníkov zmluvy. Pri jednostrannom právnom úkone sa súhlas ostatných účastníkov alebo účastníka zmluvy nevyžaduje.

Písomná forma: zákon si pri zmluvách o prevode nehnuteľností vyžaduje písomnú formu. Odstúpenie od zmluvy musí mať písomné podobu a vyžaduje sa doručenie odstúpenia ostatným účastníkom.

Odstúpiť od zmluvy možno len:

a) ak je to v Občianskom zákonníku alebo inom zákone ustanovené alebo

b) ak je to účastníkmi dohodnuté v zmluve.

Odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je to tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpiť možno len od zmluvy, ktorá bola uzavretá platne. Účastníci zmluvných vzťahov si môžu dohodnúť v zmluve rôzne dôvody odstúpenia, ktoré môžu byť aj nad rámec zákona. Tieto dôvody by však nemali byť v rozpore so zákonom ani s dobrými mravmi, inak by ich súd v prípadnom spore neuznal za platné.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pre vady nehnuteľnosti: Občiansky zákonník stanovuje, že ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. Ak však ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Vada, ktorá vyjde najavo až dodatočne, je vada, ktorá bola pri predaji nepoznateľná, ale v čase predaja existovala.

Spôsob odstúpenia

Ako uplatniť právo na odstúpenie: možno tak urobiť jednostranným právnym úkonom napríklad vo forme listu doručenému ostatným účastníkom zmluvy.

Dôvody odstúpenia: v liste treba oznámiť, že odstupujete od kúpnej zmluvy z dôvodov, že ste ju uzavreli napríklad v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Odstúpenie sa stane účinným, len čo prejav o odstúpení dôjde druhému účastníkovi. Právo na odstúpenie od zmluvy treba uplatniť v trojročnej premlčacej lehote, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy. Pri zrušení zmluvy je potom každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.

Kúpna cena: platné odstúpenie od zmluvy zaväzuje zmluvné strany vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali. Prevodca je teda povinný vydať nadobúdateľovi zaplatenú kúpnu cenu a nadobúdateľ prevodcovi vlastnícke právo k nehnuteľnosti, a to vo forme vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade nesplnenia týchto povinností je možné domáhať sa ochrany na súde.

Zmluvná pokuta: odstúpenie od zmluvy je výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty. A zmluva, ktorá by obsahovala ustanovenie o zmluvnej pokute ako sankciu za výkon práva, by bola v tejto časti neplatná pre rozpor so zákonom.

Ako sa posudzujú pri kúpnej zmluve tieseň a nevýhodné podmienky: zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je tieseň a nápadne nevýhodné podmienky, pričom oba predpoklady musia byť splnené súčasne, neexistuje možnosť odstupovania od zmluvy len v prípade jej uzatvorenia za nevýhodných podmienok. Tiesňou sa rozumie stav, keď vôľa konajúceho uzatvoriť zmluvu nebola vytvorená celkom slobodne, ale pod vplyvom vonkajšieho tlaku – nie však pod vplyvom fyzického donútenia ani bezprávnej vyhrážky (tieto skutočnosti spôsobujú absolútnu neplatnosť úkonu).

Tieseň je možné vymedziť ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a tak naliehavo, že v dôsledku tohto stavu urobí právny úkon aj za nápadne nevýhodných podmienok, je možné uviesť, že ak by takejto okolnosti nebolo, tak by úkon konajúca osoba neurobila. Druhým predpokladom sú nápadne nevýhodné podmienky, o ktorých je možné hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť niektorých iných dohodnutých podmienok. Uvedené je však vždy potrebné posudzovať vzhľadom na konkrétny prípad, takisto vzhľadom na zásadu dobrých mravov, preukazovať okolnosti tiesne a nápadne nevýhodných podmienok.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #odstúpenie #kúpna zmluva #ukončenie zmluvy #kúpna cena