Ak chcete pôdu predať: Komu a za koľko?

, 09.10.2020 12:00
príroda, polia, hory, pôda, pozemky
Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa týka ceny. Autor:

Môžete svoju pôdu predať? Podľa zákona totiž nie je možné predať akúkoľvek pôdu. Ak áno, komu ju môžete predať a za koľko?

Od 11. februára 2019 prestali platiť obmedzujúce ustanovenia zákona o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodár­skemu pozemku. Prevod poľnohospodárskych pozemkov je od tohto dňa bez obmedzení.

Poľnohospodárskym pozemkom sa na účely zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku rozumie poľnohospodárska pôda alebo pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Komu možno predať

Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku je jeho odplatný prevod alebo bezodplatný prevod podľa § 588 až 611 a § 628 až 630 Občianskeho zákonníka, ako aj prevod na účely výkonu záložného práva podľa § 151j Občianskeho zákonníka alebo výkonu zabezpečovacieho prevodu práva podľa § 553c Občianskeho zákonníka.

Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely nie je prevod podľa § 611 Občianskeho zákonníka, ak zamieňanými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktorých hodnoty sú porovnateľné. Hodnoty zamieňaných pozemkov sú porovnateľné, ak ich rozdiel nie je väčší ako 10 %.

Za nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku sa nepovažuje bezodplatný prevod do vlastníctva oprávnených osôb podľa osobitných predpisov a prevod podľa osobitných predpisov.

Zákonom nie je dotknuté nadobudnutie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku pri vykonávaní pozemkových úprav a pri prevode vlastníctva vo verejnom záujme na účely, na ktoré možno poľnohospodársky pozemok vyvlastniť.

Zmluva o prevode vlastníctva

Zmluva o prevode poľnohospodárskeho pozemku je klasická kúpna zmluva používaná pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V prípade zmluvy o prevode poľnohospodárskeho pozemku platí režim rovnaký ako pri každej zmluve. Zrušiť alebo odstúpiť od nej možno, ak je to v nej dohodnuté alebo ak tak stanoví zákon.

Akú pôdu nemôžete predať

Zákony presne určujú, ktoré pozemky nemožno deliť a predať ich oddelenú časť.

Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).

Pri poľnohospodárskych pozemkoch nemôže právnym úkonom, rozhodnutím súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutím o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2 000 m2 (pri lesných pozemkoch je to 5 000 m2).

Výnimka zo zákazu drobenia sa podľa vzťahuje na prípady, ak:

a) sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby alebo na iné účely, na ktoré by ho bolo možné vyvlastniť, alebo sa pozemok rozdeľuje podľa projektu pozemkových úprav,

b) ide o bezplatný prevod alebo prechod pozemkov podľa osobitného predpisu,

c) sa odčleňuje časť pozemku od pozemku a táto časť sa pričleňuje k susednému pozemku, pričom sa nevytvára samostatný nový pozemok, d) ide o pozemok, na ktorom sa majú zriadiť záhrady.

Predkupné právo

Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká. Povinný nemusí takúto ponuku urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.

Cena pôdy

Zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy hovorí, že poľnohospodárska pôda je produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Legislatíva neustanovuje žiaden jednotný cenový predpis, ktorý by stanovil výšku ceny poľnohospodárskej pôdy. Existuje však viacero právnych predpisov, ktoré stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje (prevod vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, na daňové účely, určenie výšky nájomného, cena pri znaleckom posudku pri žiadosti o úver…).

Pri prevode vlastníctva pôdy medzi fyzickými a právnickými osobami sa zmluvné strany nemusia držať žiadneho konkrétneho právneho predpisu, čo sa týka ceny. Platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany a dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam a je nezávislá od hodnoty poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.

Trhová cena poľnohospodárskej ceny

Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri kúpe a predaji medzi fyzickými a právnickými osobami ovplyvňujú najmä:

  • dopyt a ponuka v danej lokalite, kde sa pozemky nachádzajú
  • kvalita pozemkov
  • druh pozemkov (orná pôda, vinice, trvalé trávne porasty, ovocné sady , záhrady, chmeľnice)
  • prístup a tvar pozemkov
  • poloha pozemku voči obci
  • atraktívnosť lokality
  • chránené územia
  • poloha pozemkov v rámci okresu
  • prístup k pozemku
  • infraštruktúra
  • produkčná schopnosť – bonita pôdy (vplýva vo veľkej miere aj na podmienky nájomnej zmluvy)

Trh s pôdou na Slovensku sa vyznačuje rozdrobenosťou pôdy, a ponukou pôdy na predaj od veľkého počtu obyvateľov, ktorí nechcú na nej hospodáriť, ale majú záujem ju predať.

Určiť cenu pôdy môžeme pomocou Cenovej mapy nehnuteľností alebo na základe znaleckého posudku. Znalci však cenu rovnakého pozemku môžu určiť rôzne. Presnejšie odhadnúť cenu dokážu z praxe realitné kancelárie. Ich vyjadrenie k trhovej cene využívajú napríklad notárske úrady, banky, súdy.

Na predaji poľnohospodárskej pôdy sa na Slovensku vo väčšine prípadov nedá veľmi zarobiť. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa bude budovať napríklad priemyselný park, alebo tam nie je plánovaná výstavba rodinných domov, jeho cena za štvorcový meter sa pohybuje v centoch. Hodnotu poľnohospodárskej pôdy znižujú aj dlhodobo nízke ceny za jej prenájom.

Úradná cena poľnohospodárskej pôdy

Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži najmä pre vyjadrenie hodnoty ornej pôdy za účelom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry však nerieši. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a v znení neskorších predpisov.

Bc. Dáša Vlková, RSc., Slovenská realitná akadémia

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Páči sa Vám tento článok? Prosíme, podporte kvalitnú žurnalistiku.

Cieľom denníka Pravda a jeho internetovej verzie je prinášať Vám každý deň aktuálne spravodajstvo, rozhovory, komentáre, reportáže, videá, ďalšie užitočné a praktické informácie ako aj čítanie a obsah pre zábavu a voľný čas.

Na to, aby sme pre Vás mohli stále a ešte lepšie pracovať, potrebujeme i Vašu podporu. Ďakujeme Vám za akýkoľvek finančný príspevok.

Podporiť Poslať SMS Predplatiť denník
#predaj pozemkov #predaj pôdy
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku