Kedy možno spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať?
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného, alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom.
Je potrebné zachovať predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu?
Zákon obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Ak sa teda spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto však neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom.
Musí spoluvlastník ponúknuť pri predaji svoj podiel najprv ostatným spoluvlastníkom?
Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká. Povinný nemusí takúto ponuku urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.
Ako sa uplatňuje predkupné právo?
Zo zákonov vyplýva, že každý spoluvlastník má právo nakladať so svojím majetkom. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však musí dodržať isté obmedzenia v podobe predkupného práva. Spoluvlastník, ktorý chce napríklad predať svoj podiel na pozemku, musí osloviť všetkých ostatných spoluvlastníkov a ponúknuť im svoj podiel. Ako sa v takomto prípade postupuje? Ponuku na uplatnenie predkupného práva treba urobiť ohlásením všetkých podmienok týkajúcich sa prevodu vlastníctva. V prípade nehnuteľností sa vyžaduje písomná podoba.
Musí mať ponuka písomnú podobu?
Spoluvlastník je povinný zaslať písomnú ponuku na prevod podielu ostatným spoluvlastníkom. V prípade hnuteľných vecí ponuka byť písomná nemusí. Odporúča sa však poslať ponuku v písomnej podobe aj v prípade hnuteľných vecí. Môže slúžiť ako dôkaz v súdnom konaní. Ak totiž spoluvlastník oznámi, že ponuku na uplatnenie predkupného práva nedostal, je na predávajúcom spoluvlastníkovi, aby dokázal, že takúto ponuku ostatným spoluvlastníkom zaslal.
Odporúča sa v takomto prípade kontaktovať ostatných spoluvlastníkov, napríklad formou doporučeného listu, kde spoluvlastník oznámi, že ponúka svoj podiel na predaj za cenu, ktorú ponúka iný prípadný záujemca. Ak spoluvlastníci na túto ponuku nezareagujú a nevyplatia sumu do dvoch mesiacov, až vtedy môže svoj podiel spoluvlastník predať inej osobe. Predkupné právo sa v takomto prípade neuplatňuje len vtedy, ak by išlo o prevod blízkej osobe.
Čo musí ponuka obsahovať?
Ponuka musí obsahovať všetky podmienky prevodu spoluvlastníckeho podielu. Chýbať nesmie v prípade predaja kúpna cena. Tá nesmie byť vyššia ako cena, ktorú spoluvlastník ponúka tretím osobám. Zákon dáva právo prevodcovi vymedziť dobu, do ktorej si ostatní spoluvlastníci musia uplatniť svoje predkupné právo.
V prípade, ak sa lehota nevymedzí, platí, že zákonná doba na uplatnenie predkupného práva je v prípade hnuteľnej veci osem dní, v prípade nehnuteľnosti sú to dva mesiace. Tieto lehoty začínajú plynúť odo dňa oznámenia ponuky. Ak si oslovení spoluvlastníci v tomto čase svoje nároky neuplatnia, ich predkupné právo zanikne. V stanovenej lehote na uplatnenie práva musí byť spoluvlastníkom vyplatená kúpna cena uvedená v ponuke.
Ako sa postupuje pri darovaní spoluvlastníckeho podielu?
Podobne treba postupovať aj v prípade darovania podielu na pozemku. Aj pokiaľ ide o darovanie, majú totiž spoluvlastníci právo na nadobudnutie uvedeného podielu a spoluvlastník im ho musí ponúknuť na predaj. Urobiť tak nie je povinný len v prípade, ak ide o darovanie podielu blízkej osobe.
Vzor: Výzva na uplatnenie predkupného práva
Uvedie sa meno a adresa osloveného: Anna Malá, Trnavská cesta 40, 832 66 Bratislava
Uvedie sa názov: Ponuka na využitie predkupného práva
Text výzvy: Nižšie podpísaná Katarína Poláková, bytom Pekná cesta 831 52 Bratislava, som vlastníčkou pozemku – parcela číslo XXX/X s výmerou XXX m2, druh pozemku – trvalé trávnaté porasty, nachádzajúceho sa v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V, zapísané na liste vlastníctva č. XXXX vedeného Katastrálnym úradom v Bratislave. Uvedený pozemok som nadobudla na základe zmluvy o prevode vlastníctva uzavretej s vami ako predávajúcou dňa 1. 2. 2010. V tejto zmluve bolo vo Váš prospech zriadené predkupné právo k tejto nehnuteľnosti. Rozhodla som sa predmetnú nehnuteľnosť predať a mám niekoľko záujemcov o kúpu. Predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorej uvádzam najvyššiu ponuku a lehotu splatnosti kúpnej ceny. V prípade, ak máte záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti za sumu XXXXX eur (výška najvyššej ponuky), žiadam, aby do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s osobou, ktorá predložila najvyššiu ponuku.
Uvedie sa dátum, meno a podpis: V Bratislave 7. októbra 2020, Katarína Poláková
Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve
Uvedie sa meno a adresa osloveného spoluvlastníka: Ján Malý, Trnavská cesta 40, 832 66 Bratislava
Uvedie sa názov: Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve
Text výzvy: Ja nižšie popísaný Peter Malý, týmto ponúkam nasledovné: Na základe listu vlastníctva sme obidvaja výlučnými spoluvlastníkmi pozemku – parcela č. XXXX vo výmere XXXX m2, zapísanej na liste vlastníctva č. XX vyhotoveným Katastrálnym úradom Bratislava v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V. Uvedený pozemok sme získali na základe dedičského rozhodnutia č. XXX. Rozhodol som sa svoju časť predmetnej nehnuteľnosti predať a mám ponuky na jej kúpu. Preto Vám v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva , v ktorom uvádzam najvyššiu ponuku kúpnej ceny . Ak máte záujem o kúpu vyššie predmetnej nehnuteľnosti za sumu XX.XXX eur, rovnajúcu sa najvyššej ponuke, so splatnosťou kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy, žiadam, aby ste so mnou do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s kupujúcim, ktorý predloží najvyššiu ponuku.
Uvedie sa dátum, meno a podpis: V Bratislave 7. októbra 2020, Peter Malý