Odpovedá advokátska kancelária Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte: Áno, od podpísanej kúpnej zmluvy je možné odstúpiť podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to zo zákonných dôvodov alebo ak to je medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Vo všeobecnosti môže byť dôvodom na odstúpenie od kúpnej zmluvy aj jej uzavretie v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Občianskeho zákonníka). Ďalšími dôvodmi môže byť omeškanie dlžníka so splnením dlhu (kupujúceho so zaplatením kúpnej ceny) alebo poskytnutie chybného plnenia (prevádzaná nehnuteľnosť má fyzické/právne chyby).
Spôsob odstúpenia
Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinný tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta (§ 45 Občianskeho zákonníka), nakoľko kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť obligatórne písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné (§ 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy (k zániku záväzkového právneho vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim) priamo zo zákona.
V praxi teda napr. predávajúci oznámi listom adresovaným kupujúcemu, že odstupuje od predmetnej kúpnej zmluvy. Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná.
Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy však odporúčame presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle. Rovnako odporúčame adresovať takýto list doporučene s doručenkou do vlastných rúk pre prípadné neskoršie dokazovanie pred súdom.
Kedy možno odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka (zákonné dôvody uvedené v Občianskom zákonníku) prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Právo odstúpiť od zmluvy je subjektívnym právom účastníka zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektný už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). K perfektnosti odstúpenia teda nie je potrebný ani súhlas adresáta (druhej zmluvnej strany) ani rozhodnutie súdu. To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde (napr. z dôvodu žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrady škody, prípadne iných peňažných nárokov, určovacej žaloby o vlastnícke právo k nehnuteľnosti, žaloby o vydanie/vypratanie nehnuteľnosti atď.).
Upozorňujeme, že právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe (§ 100 ods. 2 a § 101 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie). V závislosti od dôvodu, napríklad v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny, lehotu počítame od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.
Ďalej upozorňujeme na skutočnosť, že je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Inak povedané, na neplatnú zmluvu sa hľadí, ako keby vôbec nevznikla.
Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd. O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy). Z procesnej opatrnosti, ak si účastník zmluvy nie je istý, či je zmluva platná alebo neplatná, je lepšie preventívne vykonať aj právny úkon „odstúpenia od zmluvy“ (zvlášť v komplikovaných prípadoch, ktoré definitívne posúdi až súd v niekoľkoročnom súdnom konaní).
Ako sa posudzuje tieseň a nevýhodné podmienky
Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň „ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Tento stav musí mať základ v objektívne existujúcich (teda nie len domnelých) okolnostiach aj je vždy determinovaný subjektívnou stránkou – samotným konajúcim a jeho odolnosťou proti pôsobiacej ťaživej situácii. Rovnako objektívna situácia môže u jedného subjektu vyvolať tieseň, u druhého nemusí. Pritom z hľadiska existencie tiesne, a to je potrebné osobitne zdôrazniť, je irelevantné, ako tento stav vznikol a čo ho spôsobilo. Právny význam treba preto priznať aj tiesni majúcej základ v iných než politických motívoch, ba aj tiesni vyvolanej samotným konajúcim“.
Ústavný súd SR pod pojmom tieseň judikoval „taký hospodársky, sociálny alebo psychický stav, ktorý na konajúceho dolieha takým spôsobom a takou závažnosťou, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil alebo pri dvojstrannom konaní by úkon neurobil. Tieseň musí mať základ v objektívne existujúcom a plus pôsobiacom stave, musí pre ňu byť daný objektívny dôvod a súčasne sa musí stať pohnútkou pre prejav vôle konajúcej dotknutej osoby tak, že koná vo svoj neprospech. Tieseň pritom nemožno chápať ako jednorazový akt, ale v širších súvislostiach ako dlhodobý proces, ktorého výsledkom bolo to, že fyzická osoba urobila ako vlastný úkon, ktorý by inak v právnom štáte neurobila“.
Tieseň však sama osebe nestačí. Zákon súčasne vyžaduje ešte ďalšiu podmienku, aby k právnemu úkonu zo strany konajúceho došlo za veľmi nevýhodných podmienok pre osobu, ktorá sa dovoláva práva odstúpiť od zmluvy.
O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. To predpokladá, že druhému účastníkovi kúpnej zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Danosť nápadne nevýhodných podmienok však treba skúmať vždy konkrétne vzhľadom na okolnosti daného prípadu.
Nápadne nevýhodné podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu (uzavretia kúpnej zmluvy) a nemôžu spočívať len v subjektívnych pocitoch dotknutej osoby. To, či v konkrétnom prípade išlo o tieseň, ako aj existenciu nápadne nevýhodných podmienok, je potrebné skúmať s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu, napr. či nebola porušená ekvivalentnosť dohodnutých vzájomných plnení (nápadne nevýhodné pre účastníka v tiesni).
Aplikačná prax považuje za nápadne nevýhodné podmienky také podmienky, pri ktorých sú vzájomné plnenia v zrejmom nepomere. Nevyžaduje sa teda absolútna rovnocennosť vzájomných plnení. Rozhodujúce bude pritom porovnanie všetkých podmienok daného dojednania s bežnými podmienkami, za ktorých sa v danom mieste a danom čase uzatvárajú obdobné zmluvy.