Ak ste predali nehnuteľnosť (napr. dom, byt, pozemok) resp. časť nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy, takýto príjem sa na daňové účely považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. To, či tento príjem podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia podmienok pre jeho oslobodenie podľa ustanovení zákona o dani z príjmov.
Od dane je oslobodený príjem:
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnene osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti
To, či je príjem z predaja oslobodený od dane, závisí od momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho a ten sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade – priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, by bol oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, keď nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.
Príklady
Príklad č. 1: V marci 2020 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2015 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2005.
Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia pozemku poručiteľom (otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.
Príklad č. 2: Daňovník predal v apríli 2020 pozemok, ktorý nadobudol v novembri roku 2017 dedením po svojej sestre. Sestra ho nadobudla kúpou v roku 2006.
Keďže daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.