Zmena pravidiel vydržania: Ako získať pôdu do vlastníctva

Staráte sa roky o pozemok, ktorý nemáte zapísaný na liste vlastníctva? Po splnení zákonných podmienok sa môžete stať jeho vlastníkom. "Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníctva, pri ktorom sa z oprávneného držiteľa stáva po uplynutí určenej doby vlastník. Je to zákonná možnosť premeny dlhotrvajúceho vzťahu oprávnenej držby na vlastníctvo. Tento inštitút sa často využíva na nápravu alebo doplnenie zápisov v katastri nehnuteľností. Od mája 2021 budú agendu vydržania riešiť už len súdy za účasti advokátov,“ hovorí tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Pokiaľ sa teda chcete stať vlastníkom napríklad pôdy, ktorú obrábate, musíte ju mať v nepretržitej držbe pod dobu najmenej desať rokov. Vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je teda možné vtedy, ak má osoba pozemok v držbe nepretržite minimálne po dobu 10 rokov. Podmienkou vydržania ale je, aby bol vydržateľ po celú dobu užívania pozemku dobromyseľný.

Od 1. mája tohto roka ale došlo k veľkej zmene v podmienkach vydržania vlastníctva nehnuteľnosti. Do účinnosti vstúpila novela Civilného mimosporového poriadku. Ministerstvo spravodlivosti sa týmto snaží zlepšiť prístup k spravodlivosti. Prípadov, keď prostredníctvom inštitútu vydržania prichádzalo k špekulatívnym prevodom pozemkov, pričom skutoční majitelia týchto pozemkov o tom často ani netušili, je známych viacero, mnohé z nich boli aj medializované.

„Preto sme sa rozhodli preniesť túto právomoc na súd a zaviesť nové civilné mimosporové konanie, konanie o potvrdení vydržania, ktorého základnou úlohou bude zabezpečiť efektívne a relatívne rýchle potvrdenie vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo potvrdenie vydržania práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Novinkou bude aj povinnosť zverejniť informácie o tom, že niekto chce niečo vydržať. Právoplatné uznesenie súdu o potvrdení vydržania nebráni tretím osobám, aby sa domáhali žalobou ochrany svojho vecného práva na príslušnom súde,“ uviedlo ministerstvo.

Základnou úlohou novozavedeného konania o potvrdení vydržania je zabezpečiť efektívne potvrdenie vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo tzv. vecného bremena súdom, no zároveň vytvoriť priestor pre účinnú obranu toho, kto je vydržaním dotknutý na svojich právach. Novinkou preto je aj povinnosť zverejniť informácie (vo forme tzv. vyzývacieho uznesenia) o tom, že niekto žiada takéto potvrdenie vydržania súdom, a takýmto spôsobom zabezpečiť informovanie dotknutých osôb. Nebude tak už možné potvrdiť vydržanie len na základe jednostranného vyhlásenia bez publicity a v krátkom čase.

Čítajte viac Nie každý pozemok možno vydržať

Ten, kto má na liste vlastníctva zapísané vlastnícke právo alebo iné vecné právo k nehnuteľnosti, má dostať vyzývacie uznesenie do vlastných rúk a bude účastníkom navrhovaného konania. Všetky dotknuté subjekty, ktoré majú konkrétne vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie týka, tak budú mať možnosť vyjadriť sa k tomu, či navrhovateľ skutočne spĺňa podmienky vydržania, a budú môcť účinne chrániť svoje práva k tejto nehnuteľnosti formou podania námietok proti vyzývaciemu uzneseniu.

Účastníkom konania sa v zmysle schváleného pozmeňujúceho návrhu stane aj osoba, ktorá po vydaní vyzývacieho uznesenia podá námietky. Ak budú podané námietky odôvodnené, súd návrh na potvrdenie vydržania zamietne. V opačnom prípade vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí, že navrhovateľ vydržal právo k nehnuteľnosti. Na základe tohto rozhodnutia bude môcť navrhovateľ žiadať, aby bol zapísaný do katastra nehnuteľností. Aj keď súd takto právoplatne potvrdí vydržanie, nebráni to iným osobám, aby sa domáhali ochrany svojho práva k nehnuteľnosti žalobou v sporovom konaní.

O vydržaní už teda nerozhodujú notári. Celý proces sa presunul na súdy a advokátov. V praxi to znamená, že notárom sa definitívne odoberá právo vydávať osvedčenia o vydržaní vlastníctva. Hlavným dôvodom zmeny bolo podľa Ministerstva spravodlivosti SR opakované zneužitie tohto inštitútu na úkor ústavnej ochrany vlastníckeho práva. „Prijatá novela bráni tomu, aby k vydržaniu vlastníctva dochádzalo len jednostranným vyhlásením a vo veľmi krátkom čase. Celý proces bude síce náročnejší, ale transparentnejší,“ hovorí tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Novovzniknutá právomoc súdov bude spočívať v zákonom ustanovenom procese potvrdzovať nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním. Návrh na vydanie takéhoto rozhodnutia súd zamietne v prípade, že neboli splnené hmotnoprávne podmienky vydržania navrhovateľom a tým vytvorí priestor pre účinnú obranu toho, kto je vydržaním dotknutý na svojich právach.

Vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti bude prebiehať v 4 etapách. Základom 1. etapy je advokátsky prieskum, v ktorom sa preveria všetky predpoklady vydržania, vrátane historicko-právnych súvislostí. „Ak sú podmienky splnené, spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie súdneho konania, do ktorého sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Ak súd návrh nezamietne, postupuje sa do druhej etapy,“ vysvetľuje Plavec.

Ak bol žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá v druhej etape takzvané vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté osoby vyzve, aby uplatnili námietky. „Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje sa obci a katastru na vyznačenie poznámky na liste vlastníctva,“ dodáva Plavec. V tretej etape súd prešetrí podané námietky a ak zistí, že podmienky na vydržanie nie sú splnené, návrh zamietne. V opačnom prípade potvrdí vydržanie vlastníckeho práva priamo v súdnom rozhodnutí.

Na záver celého procesu súd v rámci štvrtej etapy doručí rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru a ten vykoná bezplatný zápis nového vlastníka.

Vydržanie a Občiansky zákonník

1. Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

2. Takto nemožno nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb

3. Do doby podľa bodu 1 sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

4. Pre začiatok a trvanie doby podľa bodu 1 sa použijú primerané ustanovenia o plynutí premlčacej doby.

a) držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba. Držať možno veci, ako aj práva, ktoré pripúšťajú trvalý alebo opätovný výkon.

b) ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.

c) ak zákon neustanovuje inak, má oprávnený držiteľ rovnaké práva ako vlastník, najmä má tiež právo na plody a úžitky z veci po dobu oprávnenej držby.

d) oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec po dobu oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Obvyklé náklady súvisiace s údržbou a prevádzkou sa však nenahrádzajú.

e) neoprávnený držiteľ je povinný vždy vydať vec vlastníkovi spolu s jej plodmi a úžitkami a nahradiť škodu, ktorá neoprávnenou držbou vznikla. Môže si odpočítať náklady potrebné pre údržbu a prevádzku veci.

f) neoprávnený držiteľ si môže od veci oddeliť to, čím ju na svoje náklady zhodnotil, pokiaľ je to možné bez zhoršenia podstaty veci.