K najčastejšie využívaným formám predkupného práva patrí predkupné právo spoluvlastníkov. Platná legislatíva umožňuje vlastníkom alebo spoluvlastníkom podielu na nehnuteľnosti so svojím majetkom voľne nakladať – predať ho alebo darovať. Ak je však nehnuteľnosť zaťažená predkupným právom, spomínaná voľnosť majiteľa je obmedzená. Musí totiž dodržať predkupné právo. To je v prípade spoluvlastníctva zriadené priamo zo zákona.
Platí, že spoluvlastník musí ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom, nie je tak povinný urobiť, ak ide o prevod blízkej osobe podľa definície Občianskeho zákonníka. Zmyslom zákonného predkupného práva je chrániť ostatným spoluvlastníkov. V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až keď spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, môže spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu. Predkupné právo treba rešpektovať aj pri darovaní.
Ako príklad si môžeme uviesť situáciu, keď je predávajúca podielová spoluvlastníčka pozemku. Podielovými spoluvlastníkmi sú aj jej traja súrodenci. Táto spoluvlastníčka chce previesť svoj podiel na dcéru. Musí tento podiel ponúknuť na predaj v rámci predkupného práva aj svojim trom súrodencom?
"V tomto prípade nemá predávajúca povinnosť dodržať predkupné právo. Podľa Občianskeho zákonníka síce platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo. Toto právo nemajú, ak ide o prevod blízkej osobe podľa definície Občianskeho zákonníka. V prípade, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na dcéru, ostatní podieloví spoluvlastníci nemajú predkupné právo.
Čítajte viac 10 vecí, ktoré potrebujete vedieť o spoluvlastníctve
Stáva sa však aj to, že spoluvlastník predá svoj podiel na nehnuteľnosti a neponúkne ho na predaj ďalším spoluvlastníkom. Poškodení spoluvlastníci môžu v takomto prípade právny úkon napadnúť a brániť svoje práva. Platí, že porušenie predkupného práva nie je prekážkou prevodu vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa, a to ani v prípade, ak predávajúci neponúkol podiel na predaj najprv tomu, komu patrilo predkupné právo.
Predaj sa teda považuje za platný, pretože porušenie tohto práva nerobí zmluvu zo zákona neplatnou alebo neúčinnou a nebráni tomu, aby podľa tejto zmluvy prešlo na kupujúceho vlastnícke právo. Poškodená osoba sa môže brániť žalobou a preukázať, že jej patrí predkupné právo a predávajúci si nesplnil svoju povinnosť ponúknuť svoje spoluvlastnícke podiely ostatným spoluvlastníkom.
Garážové státie a predkupné právo
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež upravuje isté podmienky, ktoré sa týkajú predkupného práva a treba ich dodržať. V minulosti platilo, že na predaj garážového stojiska sa uplatňovalo predkupné právo. Novela bytového zákona pred časom zaviedla, že spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo, ak sa táto predáva spolu s bytom. Upravuje, že právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome a bude sa to zapisovať aj na list vlastníctva.
Právo výlučného užívania garážového stojiska:
- právo výlučne užívať určité garážové stojisko je právo spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome, ktoré vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska môže zaniknúť len s jeho písomným súhlasom.
- právo výlučne užívať určité garážové stojisko môže patriť viacerým spoluvlastníkom garáže v dome spoločne.
- právo výlučne užívať určité garážové stojisko prechádza spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené, na jeho nadobúdateľa. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať určité garážové stojisko bez prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome nie je prípustný.
- spoluvlastník garáže v dome, ktorý má právo výlučne užívať určité garážové stojisko, je oprávnený ho prenechať inej osobe do užívania aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže v dome.
- za právo výlučne užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na náhradu.
- právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností.
- spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome
- spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,
- na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.
Ustanovenia uvedené v bodoch vyššie sa použijú primerane aj na výlučné užívanie skladového priestoru.