Predkupné právo: Aké obmedzenia musíte strpieť?

Predkupné právo zo zákona:

Tento typ predkupného práva má povahu vecného práva.

Spojené je so spoluvlastníctvom k veci, takéto predkupné právo patriace podielovým spoluvlastníkom vzniká vždy ako vecné právo.

Toto právo sa týka každého spoluvlastníka, ktorý chce previesť svoj podiel.

Tento typ predkupného práva pôsobí naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho.

Z predkupného práva vzniknutého zo zákona sú oprávnenými ostatní spoluvlastníci. Oprávnenie je osobné a neprenosné. Zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť a neprechádza na dedičov.

Ak vlastník nerešpektuje zákonné predkupné právo a prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na inú ako blízku osobu, platí že právny úkon – zmluva o prevode vlastníctva – je relatívne neplatná a spoluvlastníci sa môžu obrátiť na súd a dovolať sa tejto neplatnosti.

Oprávnení sa okrem uvedeného môžu domáhať, aby im nadobúdateľ podiel na nehnuteľnosti ponúkol na predaj, a to za tých istých podmienok, za akých nadobudol podiel na nehnuteľnosti on sám. Zákon mu ukladá povinnosť tak urobiť. Ak nadobúdateľ ponuku neurobí, môže oprávnený požiadať súd o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa súdnym rozhodnutím. Ak sa spoluvlastník nedomáha svojho práva, ostane mu zachované aj naďalej.

Čítajte viac Predkupné právo môže skomplikovať predaj domu alebo pozemku

Platí, že spoluvlastník si môže uplatniť nárok z predkupného práva na ponúkaný spoluvlastnícky podiel, ktorý mu pripadá pomerne podľa veľkosti jeho podielu. Ak sa napríklad predáva jeden spoluvlastnícky podiel k pozemku a oslovení sú traja ďalší spoluvlastníci a každý z nich vlastní rovnako veľký podiel na danom pozemku, tak každý z nich má nárok odkúpiť jednu tretinu ponúkaného podielu.

Ak občan nepozná adresu spoluvlastníka, môže si ju zistiť z Centrálneho registra obyvateľstva, o oznámenie miesta pobytu možno požiadať Policajný zbor, prípadne obec. Postupujú podľa zákona o hlásení pobytu občanov a o registri obyvateľov. Žiadosť však treba vždy odôvodniť. Využiť sa dá aj detektívna služba, ktorá postupuje podľa zákona o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti.

Kto a kedy porušuje zákonné predkupné právo?

Ak spoluvlastník nepočká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby.

Oprávnený sa môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol.

Domáhať sa nápravy možno aj žalobou na súde, a to toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil.

Predkupné právo zmluvné

Ak vec nie je v podielovom spoluvlastníctve, je možné dohodnúť medzi zmluvnými stranami pri prevode vlastníctva predkupné právo. Kupujúci je vtedy povinný ponúknuť vec na predaj najprv predávajúcemu. Takéto predkupné právo možno dohodnúť aj pre iné prípady ako je predaj.

Zmluvné predkupné právo sa zriaďuje podľa Občianskeho zákonníka

Takéto predkupné právo môže byť vecnoprávne aj záväzkové

Vecnoprávny charakter má predkupné právo vtedy, ak sa dohodlo napríklad v rámci vedľajšieho dojednania pri zmluve o prevode vlastníctva

Takéto predkupné právo pôsobí aj voči právnym nástupcom kupujúceho.

Zmluva o zriadení predkupného práva musí byť písomná a samotné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností

Záväzkové zmluvné predkupné právo pôsobí len voči osobe, s ktorou sa dohodlo a nie aj voči právnym nástupcom nadobúdateľa.

Ako sa uvádza do zmluvy predkupné právo:

Zriadenie predkupného práva: Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy. Predkupné právo sa uzatvára napríklad na dobu 15 rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predmetného práva k predmetu kúpy.

Vymedzenie predkupného práva: toto predkupné právo dojednávajú zmluvné strany ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči právnym nástupcom zmluvných strán.

Dohoda zmluvných strán: Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak kupujúci bude chcieť previesť vlastníctvo k predmetu kúpy v dobe 15 rokov, je povinný ponúknuť predmetnú nehnuteľnosť osobe oprávnenej z predkupného práva za cenu siahajúcu najviac do výšky sumy, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol od opráveného z predkupného prá­va.

Podoba ponuky: Ponuka povinného oprávnenému z predkupného práva musí byť písomná a musia byť v nej uvedené všetky podmienky prevodu vlastníckeho práva.

Povinnosť oprávneného: Oprávnený z predkupného práva je povinný sa vyjadriť sa k ponuke viažucej sa k predkupnému právu a oznámiť svoje stanovisko do lehoty dvoch mesiacov od doručenia písomnej ponuky.

Porušenie zmluvy: Za porušenie predkupného práva sa bude považovať absencia písomnej ponuky na prevod vlastníctva, prevodu podielu na tretiu osobu pred uplynutím lehoty na uplatnenie predkupného práva, prevod podielu na tretiu osobu za podmienok výhodnejších oproti ponuke.