Predkupné právo: Aké obmedzenia musíte strpieť?

Na Slovensku poznáme dva typy predkupného práva. Vzniknúť môže priamo zo zákona, ale možno ho zriadiť aj zmluvne na základe dohody zmluvných strán.

, 15.06.2021 08:00
dohoda, trojica, partneri Foto:
Platí, že spoluvlastník si môže uplatniť nárok z predkupného práva na ponúkaný spoluvlastnícky podiel, ktorý mu pripadá pomerne podľa veľkosti jeho podielu.

Občiansky zákonník: Čo je predkupné právo

1. Kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.

2. Také právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom.

3. Predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj.

4. Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

5. Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované.

6. Predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu.

7. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.

8. Kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Ak nemôže vec kúpiť alebo ak nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a ak ich nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zanikne.

Predkupné právo zo zákona:

Tento typ predkupného práva má povahu vecného práva.

Spojené je so spoluvlastníctvom k veci, takéto predkupné právo patriace podielovým spoluvlastníkom vzniká vždy ako vecné právo.

Toto právo sa týka každého spoluvlastníka, ktorý chce previesť svoj podiel.

Tento typ predkupného práva pôsobí naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho.

Z predkupného práva vzniknutého zo zákona sú oprávnenými ostatní spoluvlastníci. Oprávnenie je osobné a neprenosné. Zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť a neprechádza na dedičov.

Ak vlastník nerešpektuje zákonné predkupné právo a prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na inú ako blízku osobu, platí že právny úkon – zmluva o prevode vlastníctva – je relatívne neplatná a spoluvlastníci sa môžu obrátiť na súd a dovolať sa tejto neplatnosti.

Oprávnení sa okrem uvedeného môžu domáhať, aby im nadobúdateľ podiel na nehnuteľnosti ponúkol na predaj, a to za tých istých podmienok, za akých nadobudol podiel na nehnuteľnosti on sám. Zákon mu ukladá povinnosť tak urobiť. Ak nadobúdateľ ponuku neurobí, môže oprávnený požiadať súd o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa súdnym rozhodnutím. Ak sa spoluvlastník nedomáha svojho práva, ostane mu zachované aj naďalej.

kolegovia, spoluvlastníci, skupina, tím,
	diskusia Čítajte viac Predkupné právo môže skomplikovať predaj domu alebo pozemku

Platí, že spoluvlastník si môže uplatniť nárok z predkupného práva na ponúkaný spoluvlastnícky podiel, ktorý mu pripadá pomerne podľa veľkosti jeho podielu. Ak sa napríklad predáva jeden spoluvlastnícky podiel k pozemku a oslovení sú traja ďalší spoluvlastníci a každý z nich vlastní rovnako veľký podiel na danom pozemku, tak každý z nich má nárok odkúpiť jednu tretinu ponúkaného podielu.

Ak občan nepozná adresu spoluvlastníka, môže si ju zistiť z Centrálneho registra obyvateľstva, o oznámenie miesta pobytu možno požiadať Policajný zbor, prípadne obec. Postupujú podľa zákona o hlásení pobytu občanov a o registri obyvateľov. Žiadosť však treba vždy odôvodniť. Využiť sa dá aj detektívna služba, ktorá postupuje podľa zákona o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti.

Kto a kedy porušuje zákonné predkupné právo?

Ak spoluvlastník nepočká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby.

Oprávnený sa môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol.

Domáhať sa nápravy možno aj žalobou na súde, a to toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil.

Predkupné právo zmluvné

Ak vec nie je v podielovom spoluvlastníctve, je možné dohodnúť medzi zmluvnými stranami pri prevode vlastníctva predkupné právo. Kupujúci je vtedy povinný ponúknuť vec na predaj najprv predávajúcemu. Takéto predkupné právo možno dohodnúť aj pre iné prípady ako je predaj.

Zmluvné predkupné právo sa zriaďuje podľa Občianskeho zákonníka

Takéto predkupné právo môže byť vecnoprávne aj záväzkové

Vecnoprávny charakter má predkupné právo vtedy, ak sa dohodlo napríklad v rámci vedľajšieho dojednania pri zmluve o prevode vlastníctva

Takéto predkupné právo pôsobí aj voči právnym nástupcom kupujúceho.

Zmluva o zriadení predkupného práva musí byť písomná a samotné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností

Záväzkové zmluvné predkupné právo pôsobí len voči osobe, s ktorou sa dohodlo a nie aj voči právnym nástupcom nadobúdateľa.

Ako sa uvádza do zmluvy predkupné právo:

Zriadenie predkupného práva: Zmluvné strany sa dohodli, že kupujúci ako povinný z predkupného práva zriaďuje predkupné právo v prospech predávajúceho ako oprávneného z predkupného práva na nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tejto zmluvy. Predkupné právo sa uzatvára napríklad na dobu 15 rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu predmetného práva k predmetu kúpy.

Vymedzenie predkupného práva: toto predkupné právo dojednávajú zmluvné strany ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči právnym nástupcom zmluvných strán.

Dohoda zmluvných strán: Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak kupujúci bude chcieť previesť vlastníctvo k predmetu kúpy v dobe 15 rokov, je povinný ponúknuť predmetnú nehnuteľnosť osobe oprávnenej z predkupného práva za cenu siahajúcu najviac do výšky sumy, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol od opráveného z predkupného prá­va.

Podoba ponuky: Ponuka povinného oprávnenému z predkupného práva musí byť písomná a musia byť v nej uvedené všetky podmienky prevodu vlastníckeho práva.

Povinnosť oprávneného: Oprávnený z predkupného práva je povinný sa vyjadriť sa k ponuke viažucej sa k predkupnému právu a oznámiť svoje stanovisko do lehoty dvoch mesiacov od doručenia písomnej ponuky.

Porušenie zmluvy: Za porušenie predkupného práva sa bude považovať absencia písomnej ponuky na prevod vlastníctva, prevodu podielu na tretiu osobu pred uplynutím lehoty na uplatnenie predkupného práva, prevod podielu na tretiu osobu za podmienok výhodnejších oproti ponuke.

Vzor: Ako napísať výzvu na uplatnenie zmluvného predkupného práva

Uvedie sa meno a adresa osloveného: Jana Čierna, Ružová 1, 800 00 Bratislava

Uvedie sa názov: Ponuka na využitie predkupného práva

Text výzvy: Dolupodpísaná Anna Biela, bytom Mokrá cesta 831 52 Bratislava, som vlastníčka pozemku – parcela číslo XXX/X s výmerou XXX m2, druh pozemku – trvalé trávnaté porasty, nachádzajúceho sa v katastrálnom území Bratislava-Petržalka, okres Bratislava V, zapísaného na liste vlastníctva č. XXXX vedeného katastrálnym úradom v Bratislave. Uvedený pozemok som nadobudla na základe zmluvy o prevode vlastníctva uzavretej s vami ako predávajúcim dňa 1. 2. 2015. V tejto zmluve bolo vo Váš prospech zriadené predkupné právo k tejto nehnuteľnosti. Rozhodla som sa predmetnú nehnuteľnosť predať a mám niekoľko záujemcov o kúpu. Predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorej uvádzam najvyššiu ponuku a lehotu splatnosti kúpnej ceny. V prípade, ak máte záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti za sumu XXXXX eur (výška najvyššej ponuky), žiadam, aby sme do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s osobou, ktorá predložila najvyššiu ponuku.

Uvedie sa dátum, meno a podpis: V Bratislave 1. júna 2021 Anna Biela

Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve

Uvedie sa meno a adresa osloveného spoluvlastníka: Jana Čierna, Dubová 10, 800 00 Bratislava

Uvedie sa názov: Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve

Text výzvy: Ja dolupopísaná Anna Biela týmto ponúkam nasledovné: Na základe listu vlastníctva sme obidvaja výlučnými spoluvlastníkmi pozemku, parcela č. XXXX vo výmere XXXX m2, zapísaného na liste vlastníctva č. XX vyhotoveného katastrálnym úradom Bratislava v katastrálnom území Bratislava-Petržalka, okres Bratislava V. Uvedený pozemok sme získali na základe dedičského rozhonutia č. XXX. Rozhodla som sa svoju časť predmetnej nehnuteľnosti predať a mám ponuky jej kúpu. Preto Vám v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorom uvádzam najvyššiu ponuku kúpnej ceny. Ak máte záujem o kúpu vyššie uvedenej predmetnej nehnuteľnosti za sumu XXXXX eur, rovnajúcu sa najvyššej ponuke, so splatnosťou kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy, žiadam, aby ste so mnou do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s kupujúcim, ktorý predloží najvyššiu ponuku.

Uvedie sa dátum, meno a podpis: V Bratislave 1. júna 2021 Anna Biela

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy
debata chyba
Viac na túto tému: #predkupné právo #podielové spoluvlastníctvo