Na nadobudnutie právoplatnosti zmluvy o vecnom bremene ale musí byť urobený vklad do katastra nehnuteľností a zmluva musí mať zo zákona písomnú podobu. So zriadením vecného bremena musia súhlasiť obe strany. Keď sa dohodnúť nedokážu, môže sa tá strana, ktorá žiada zriadenie vecného bremena, obrátiť na súd. Ten totiž môže zriadiť vecné bremeno svojím rozhodnutím, ale len zo zákona pripúšťaných dôvodov. Súd zriadi vecné bremeno za náhradu v nevyhnutnom rozsahu. Vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorého dom je zaťažený vecným bremenom, patrí náhrada. Väčšinou ide o náhradu jednorazovú a zriadenie vecného bremena nemožno považovať za vznik nájomného vzťahu.
Na čo si dať pozor, ak sa rozhodnete pre vecné bremeno
Prechod cez susedov pozemok
Susedia sa dlhodobo hádajú o právo prechodu cez pozemok. Uzavretím zmluvy o zriadení vecného bremena (právo prechodu cez susedov pozemok) chcú spor vyriešiť. Musí mať zmluva písomnú podobu?
Zmluva o zriadení vecného bremena musí byť podľa platnej legislatívy vždy uzatvorená v písomnej forme (základná právna úprava týkajúca sa vecných bremien – Občiansky zákonník § 151n – § 151p) – Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností a podpisy musia byť úradne osvedčené.
Zmluva musí obsahovať označenie, kto je povinný a kto oprávnený z vecného bremena, identifikácia nehnuteľnosti ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno, prípadne nehnuteľnosť v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje, rozsah vecného bremena a uviesť sa môže aj prípadná odplata za zriadenie vecného bremena.
Potrebujete pomôcť? Naši odborníci vám poradiaísť na Rady Pravdy
Prevísajúca strecha
Strecha rodinného domu prevísa na susedov pozemok – záhrady, čo vedie k susedským sporom Možno situáciu riešiť zriadením vecného bremena?
Využiť možno zriadenie vecného bremena, ale aj paragrafy Občianskeho zákonníka, ktoré riešia zásahy do vlastníckeho práva, závisí to od dohody sporných strán. Ak vlastník susedného pozemku, ktorému prevísa strecha do záhrady, bude súhlasiť s vytvorením vecného bremena v tejto podobe a tienenie nebude brať do úvahy, situácia sa vyrieši rýchlejšie. Ak tak neurobí, spor sa pravdepodobne bude musieť riešiť podľa paragrafov Občianskeho zákonníka, ktoré riešia zásahy do vlastníckeho práva.
Čítajte viac Krik a špina v paneláku, cudzie sliepky na dvore a pol jablone za plotom. Ako riešiť susedské spory?
Chata a garáž na cudzom pozemku
Majiteľ nehnuteľnosti vlastní záhradnú chatu a zároveň garáž, ktorá je však postavená na cudzom pozemku. Ten sa nachádza v blízkosti chaty na priľahlom pozemku. V súčasnosti chce majiteľ zriadiť na pozemku závory a zakázať vlastníkovi garáže prístup a zároveň požaduje k dohodnutej sume pravidelný mesačný príspevok na údržbu prístupovej cesty, ako aj na údržbu plánovanej závory, a zároveň vzniesol požiadavku, že do garáže smie vstupovať len auto jej majiteľa, ostatným osobám chce príjazd ku garáži zakázať. Týmto chce vlastník pozemku a komunikácie dosiahnuť, aby mu majiteľ garáž predal. Ako možno danú situáciu riešiť?
Stavba stojí na cudzom pozemku a majiteľ pozemku aj majiteľ stavby majú rovnaké vlastnícke práva. To znamená, že majiteľ pozemku aj vlastník garáže majú k svojim nehnuteľnostiam samostatné, rovnocenné vlastnícke práva s nárokom na rovnakú ochranu. Obaja takisto môžu svoje nehnuteľnosti užívať a nakladať s nimi. Situáciu možno riešiť v podstate dvoma spôsobmi – zmluvnou úpravou užívacích práv k pozemku alebo zriadením vecného bremena k pozemku.
Zriadenie vecného bremena predstavuje výhodnejšie riešenie. Zriadené vecné bremeno by totiž znamenalo v praxi to, že vlastník pozemku by bol povinný strpieť prechod, ako aj prejazd cez pozemok v prospech majiteľa garáže. Výhoda spočíva najmä v tom, že kým zmluva o úprave užívateľských vzťahov by mala len dočasné trvanie, vecné bremeno je trvalé. Vznikne zápisom do katastra nehnuteľností a bude sa viazať na nehnuteľnosti bez ohľadu na zmeny ich vlastníkov. Zriadenie vecného bremena je však v takomto prípade na dohode vlastníkov predmetných nehnuteľností. Súd o jeho zriadení nerozhodne, lebo súd v takýchto prípadoch rozhoduje len na základe možností uvedených v zákone, a tie tu podľa uvedených skutočností nie sú. Súd však môže rozhodnúť, že vecné právo získa majiteľ garáže k pozemku takzvaným vydržaním. Musí však splniť podmienku, že toto právo vykonáva po dobu najmenej desiatich rokov on alebo jeho právny predchodca, teda bývalý majiteľ garáže.
Čo sa týka úhrady za údržbu prístupovej komunikácie a závory, je táto požiadavka vlastníka pozemku oprávnená. Výška príspevku by mala byť vypočítaná zo skutočných nákladov na spomínané veci. V zmluve sa môžu obaja dohodnúť na pravidelnej úhrade napríklad raz mesačne, v prípade zriadenia vecného bremena sa táto požiadavka môže považovať za takzvanú odplatu, ktorá sa využíva v prípade vecných bremien, a tá môže mať aj jednorazovú formu. Záleží na dohode oboch strán.
Čítajte aj Kedy musíte pustiť suseda na pozemok
Vodovodná prípojka
Je možné zriadiť vecné bremeno k pozemku (výstavba vodovodnej prípojky k priľahlej nehnuteľnosti) bez súhlasu jedného zo spoluvlastníkov? Traja, ktorí dohromady vlastnia 3/4 podiel, so zriadením súhlasia, jeden (1/4 podiel) nesúhlasí.
V prípade ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá patrí do podielového spoluvlastníctva, účastníkmi zmluvy o jeho zriadení musia byť všetci spoluvlastníci, pretože každý spoluvlastník vlastní ideálny podiel nehnuteľnosti. Nestačí, aby účastníkom takejto zmluvy bol len jeden alebo niektorí spoluvlastníci, preto bude potrebné dohodnúť sa so všetkými spoluvlastníkmi pozemku. V prípade, že k takejto dohode nedôjde, je možné obrátiť sa na súd so žalobou o zriadenie vecného bremena, ak pre jeho zriadenie budú splnené zákonné podmienky.