Spoločenstvo vlastníkov: Ako si sami spravovať bytový dom

Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (správca). Vlastníci sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
a) prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru
c) vedenie účtu domu v banke
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s vyššie uvedeným, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá. Ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu ako aj iné zmluvy sú neplatné.

Čítajte viac Spoločenstvo vlastníkov musí byť registrované

Čo je spoločenstvo

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja príslušnom podľa sídla spoločenstva. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov je povinný podať do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená.

Ako pracuje spoločenstvo vlastníkov

Orgánmi spoločenstva sú:
a) predseda
b) rada
c) zhromaždenie
d) iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve

Čítajte viac Vzor zmluvy o zriadení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Predseda spoločenstva

Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie je zákonom o vlastníctve bytov, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie
a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok
b) ročnú účtovnú závierku spoločenstva
c) výšku mesačných úhrad za plnenia
d) výšku mesačných platieb za správu
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia
h) podanie návrhu na exekučné konanie
i) vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok

Predsedu odvoláva zhromaždenie. Funkčné obdobie predsedu sa skončí dňom, keď zanikne vlastnícke právo predsedu k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Čítajte viac Ako sa hlasuje na schôdzi vlastníkov

Rada

Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada
a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov
c) navrhuje odvolanie predsedu
d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov

Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, so zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva. Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov, v takom prípade kompetencie rady vykonáva zhromaždenie.

Čítajte viac Spravujete si bytový dom sami? Týkajú sa vás aj povinnosti

Zhromaždenie

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva.