Kedy nemusíte platiť daň pri predaji nehnuteľnosti

Od dane je oslobodený príjem:

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia,
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov), okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia,
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku,
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov, napr. zákon č. 119/1990 Zb. o súdnej rehabilitácii v z. n. p., zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v z. n. p., zákon č. 319/1991 Zb. o zmiernení niektorých majetkových krívd a iných krívd, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v z. n. p., zákon č. 42/1992 Zb. o úprave majetkových vzťahov a vyporiadaní majetkových nárokov v družstvách v z. n. p. a iné),
• s účinnosťou od 1. 9. 2022 aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, okrem príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzavretá až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, pričom:

Čítajte aj Prenajímate byt alebo dom? Musíte zaplatiť daň

• do uplynutia piatich rokov sa započíta aj doba od nadobudnutia pôvodnej nehnuteľnosti, ktorá bola nahradená nehnuteľnosťou podľa zákona o pozemkových úpravách,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade je príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodený po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia poručiteľom, pri ktorom sa uplatní aj postup podľa prvého bodu.

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre posúdenie podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.

Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Čítajte aj Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.

Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;
• ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania,
• ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (teda cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca),
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena,
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii, výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
• úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,
• úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu (príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať).