Započítanie daru, úvery
11. Ako sa započítavajú dary do dedičstva?
V prípade, ak poručiteľ nespísal závet, dedia zákonní dedičia a súd darovanie berie do úvahy zo zákona, a to tak, že dedičovi sa do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, do dedičského podielu sa nezapočítavajú bežné dary, ale iba také, ktoré nemožno považovať za obvyklé. Darovanie nehnuteľnosti sa považuje za dar, ktorý nemožno označiť ako obvyklý, a preto sa do dedičstva započítava. Započítanie sa vykoná aj v prípade, keď poručiteľ spísal závet, a to: ak dal na to poručiteľ príkaz, aby bol obdarovaný dedič neodôvodnene zvýhodnený oproti neopomenuteľnému dedičovi (teda potomkovi poručiteľa).
12. Ako sa pri započítavaní posudzuje cena darovanej nehnuteľnosti?
Cena daru sa zvyčajne v praxi posudzuje tak, že dary by sa mali započítavať v cene, ktorú mali v čase darovania, ale zákon a súdy pripúšťajú výnimky z tohto pravidla.
13. Ako sa započítanie robí? Na čo sa prihliada?
Započítanie, kolácia sa vykonáva tak, že sa vypočíta takzvaná kolačná podstata. Znamená to, že sa vypočíta celková hodnota dedičstva a hodnota darov, ktoré majú byť započítané. Z kolačnej podstaty sa vypočíta dedičský podiel každého dediča. Obdarovanému dedičovi sa následne z dedičského podielu odpočíta hodnota daru, ktorý dostal.
14. Je možné darovať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou?
Aj byt alebo dom či inú nehnuteľnosť, na ktorej spočíva hypotéka, možno previesť na inú osobu. Vlastník musí komunikovať predovšetkým s bankou, ktorá mu hypotekárny úver poskytla. Banka má totiž na predmetnú nehnuteľnosť záložné právo a bez súhlasu banky nemožno prevod vlastníctva uskutočniť.
Potrebné je teda vopred požiadať banku o súhlas so zmenou. Banky vo väčšine prípadov povoľujú prevod vlastníctva – darovanie – bytu alebo domu s hypotékou. Banka prevod nepovolí, ak by boli porušené základné princípy poskytovania hypoték, napríklad ak by sa novým vlastníkom stala právnická osoba, alebo ak by banka zhodnotila, že takýto prevod so sebou nesie zvýšené riziko ďalšieho riadneho splácania poskytnutého úveru. Banka vždy posudzuje žiadosť o prevod vlastníckeho práva individuálne, pričom zohľadňuje najmä negatívne situácie v súvislosti so splácaním úveru zabezpečeného predmetnou nehnuteľnosťou.
15. Čo by urobila banka, ak by darca previedol nehnuteľnosť na inú osobu bez súhlasu banky?
Len čo by majiteľ previedol nehnuteľnosť na inú osobu bez súhlasu banky, porušil by zmluvné podmienky, čoho dôsledkom by mohlo byť napríklad aj okamžité zosplatnenie úveru. Prevod vlastníctva je ale bez súhlasu banky väčšinou nezrealizovateľný, pretože predloženie súhlasu si vyžiada katastrálny úrad. Platí, že majiteľ nehnuteľnosti, ktorý je zároveň dlžníkom a chce darovať zaťaženú nehnuteľnosť, aj po darovaní naďalej ostáva dlžníkom. Obdarovaný získa nehnuteľnosť a stáva sa tak záložcom – majiteľom založenej nehnuteľnosti. Nepreberá však na seba dlh ako taký, to znamená, že hypotéku nebude splácať on.
Čítajte viac Návod, ako napísať darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena
16. Musí banka, darca aj obdarovaný súhlasiť s darovaním nehnuteľnosti, na ktorej viazne hypotéka?
Hypotekárna zmluva vo svojej podstate prevod vlastníctva na ďalšiu osobu nezakazuje. Klient musí prísť do banky, podať žiadosť o zmenu na úvere. V tomto prípade keďže ide o darovanie, predloží banke podpísanú darovaciu zmluvu, ktorou nový vlastník nadobudne predmetnú založenú nehnuteľnosť do svojho vlastníctva. Ak banka súhlasí s prevodom, požaduje od klienta predloženie žiadosti o zmenu vlastníka založenej nehnuteľnosti a právoplatne uzatvorenú darovaciu zmluvu. Klientom banky odporúčajú, aby prišli do banky ešte pred samotným spísaním darovacej zmluvy. Informovať o darovaní nehnuteľnosti s hypotékou by mal darca obdarovaného a ten by mal vopred súhlasiť.
17. Možno darovať nehnuteľnosť zaťaženú úverom aj maloletým deťom?
Darovať nehnuteľnosť, na ktorú má majiteľ hypotekárny úver, možno aj neplnoletým deťom. Nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom je možné platne darovať aj neplnoletému dieťaťu, v takomto prípade by sa však na platnosť darovacej zmluvy vyžadoval aj súhlas súdu s takýmto darovaním a dieťa by pri podpise darovacej zmluvy nemohol zastupovať rodič, ale len súdom ustanovený kolízny opatrovník.
18. Môže niekto darovať dom, pozemok alebo inú nehnuteľnosť s tým, že ju obdarovanému odovzdá napríklad až po niekoľkých rokoch?
Toto sú zmluvné dojednania, v zásade táto podmienka nebráni, aby zmluva bola platne uzavretá. Môže existovať dohoda, že darca nehnuteľnosti uvoľní a odovzdá nehnuteľnosť obdarovanému až po niekoľkých rokoch, resp. je možnosť dohodnúť si zriadenie vecného bremena, spočívajúceho v práve nehnuteľnosť užívať až do smrti v prospech darcu, prípadne aj iných osôb.
19. Prichádza do úvahy, že kataster zamietne návrh na vklad na základe darovacej zmluvy, lebo ju ľudia zle spíšu?
Áno, môže sa to stať a stáva sa to veľmi často. Po internete kolujú rôzne „vzory“ zmlúv, ktoré si ľudia v snahe ušetriť skopírujú, použijú,ale v prípadoch, keď ide o nehnuteľnosti často s vysokou cenou, je vhodné investovať trochu času a peňazí do odborníka, ktorý zmluvu pripraví s ohľadom na konkrétnu situáciu, ušije ju na mieru účastníkom, pretože tak, ako sú individuálni a jedineční ľudia ako účastníci zmluvy, tak je jedinečná každá zmluva, pretože sa musí prispôsobiť konkrétnej situácii, ktorá nikdy nie je rovnaká.
20. S akými poplatkami u notára treba pri darovaní počítať?
Ak si účastníci spravia zmluvu sami, tak platia len za osvedčenie podpisov na listine a poplatok pre okresný úrad, katastrálny odbor vo výške 66 eur, prípadne 266 eur pri zrýchlenom konaní. Pri spísaní zmluvy advokátom alebo notárom sa navyše platí aj odmena pre advokáta, resp. notára podľa ich vyhlášky o odmenách. Pri notárskej zápisnici alebo zmluve autorizovanej advokátom, ktoré sú elektronicky podané na príslušný okresný úrad, sa správny poplatok znižuje na polovicu.