„Zákon v prvom rade významne znižuje administratívnu záťaž pre občanov, stavebníkov, podnikateľov, developerov, štát a stavebné úrady. Zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb, od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu. Zabezpečuje podmienky pre naplnenie základných požiadaviek na stavby počas celého ich životného cyklu. Zavádza postupnú realizovateľnú centralizáciu, elektronizáciu, digitalizáciu a profesionalizáciu stavebnej agendy,“ priblížil minister dopravy Jozef Ráž.
Ráž pripomenul, že v novom stavebnom zákone sa zavádza nová definícia drobných stavieb a stavebných úprav. Drobné stavby ako letné kuchyne, kôlne či garáže alebo prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 m2, bazény do 25 m2 či napríklad fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW nebude treba ohlasovať, pokiaľ nebudú na verejných priestranstvách či do dvoch metrov od susedného pozemku. Rozšíri sa aj okruh jednoduchých stavieb.
Stavebný zákon rieši aj problematiku takzvaných čiernych stavieb či zníženú úroveň disciplíny vo výstavbe.
Zmeny začnú platiť už od apríla tohto roka. „Navrhovaný stavebný zákon spresňuje jednotlivé správne konania a procesné práva a povinnosti účastníkov výstavby a dotknutých osôb a obsah výstupných rozhodnutí stavebného úradu ako osobitnej úpravy správneho konania. Upúšťa sa od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach, t. j. v územnom konaní a v stavebnom konaní, keď v mnohých prípadoch sa dotknuté orgány a účastníci konania vyjadrovali k predmetu veci duplicitne, čím sa zjednoduší a skráti schvaľovací proces stavieb,“ uviedol rezort dopravy v predkladacej správe.
Nová legislatíva
V novej stavebnej legislatíve ostáva agenda stavebného úradu na obciach, ktoré však môžu zriaďovať stavebné obvody podobne, ako sú súčasné spoločné obecné úrady. Upravuje sa aj ochrana umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením alebo zničením stavebnou činnosťou na základe európskych dohovorov.
Nový stavebný zákon tiež upravuje postupy pri nelegálnych stavbách. „Ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti navrhovaného stavebného zákona, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne osvedčili, alebo odstránili. Sleduje sa tým, aby tieto stavby nefigurovali ako trvalo nepovolené, neskolaudované, ale roky bezproblémovo užívané,“ uviedlo ministerstvo.
V stavebnom zákone sa tiež precizujú priestupky a iné správne delikty. Rozširuje sa okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe, ide o zhotoviteľov stavieb či osoby vykonávajúce stavebný dozor. „Pretože pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby stavebník je len objednávateľom služby (výstavby) a osobne neriadi výstavbu. Podľa občianskeho práva za porušenia zákona a za škody spôsobené poskytnutím služby má zodpovedať ten, kto ich spôsobil (zhotoviteľ), a nie objednávateľ služby (stavebník),“ vysvetlil rezort dopravy.
Obavy o zákon
“Ak nebude schválená novela stavebného zákona, od 1. apríla 2025 dôjde k úplnému zastaveniu stavebných konaní, čo bude mať katastrofálne dôsledky na ekonomiku, infraštruktúru, podnikateľské prostredie aj bežných občanov,” vysvetľoval začiatkom týždňa Tibor Gregor, výkonný riaditeľ Klubu 500.,, Vážené poslankyne, vážení poslanci Národnej rady Slovenskej republiky, s ohľadom na vyššie uvedené skutočnosti Vás vyzývame, aby ste bezodkladne prijali novelu stavebného zákona, ktorá umožní pokračovanie súčasného systému a odloží účinnosť nepripraveného zákona. Ak novela nebude prijatá, nesiete plnú zodpovednosť za krízu, ktorá od 1. apríla 2025 nevyhnutne nastane,“ uviedol Gregor v liste poslancom NR SR. To, že novela bola nutná uvádza aj Únia miest Slovenska, ako aj Združenie miest a obcí na Slovensku.
Čo to bude znamenať pre občanov
Máte dom, ktorý stojí na pozemku už roky, ale je postavený bez potrebných povolení? Ak áno, pripravte sa, novela stavebného zákona prináša tvrdé opatrenia, ktoré vás prinútia rozhodnúť sa, či si svoju stavbu „zlegalizujete“, alebo ju jednoducho zlikvidujete.
Čítajte viac Z katastra mu zmizol dom. Prečo úrad vymazal list vlastníctva? Pre túto chybu sa dá prísť o nehnuteľnosť
Zákon rieši aj všetky stavby, ktoré vznikli pred účinnosťou novej legislatívy, ale doteraz neboli oficiálne povolené. Vlastníci týchto nelegálnych stavieb dostanú stanovený termín s požadovaným povolením. Čo znamená, že vlastníci si musia vybaviť dodatočné povolenie na tieto stavby, teda ich „dodatočne osvedčiť“.
Cieľom je zlegalizovať stavby, ktoré sa už roky používajú, ale nie sú oficiálne povolené, aby sa nemuseli považovať za nelegálne a neskolaudované, čo by mohlo spôsobiť právne problémy. Tento postup zabezpečuje, že stavby, ktoré sú už v praxi bez problémov užívané, nebudú mať nejasný štatút, ale budú mať riadne právne povolenie na svoju existenciu, uvádza sa v dôvodovej správe.
Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.
"Novelizovaný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb: stavby postavené pred 1. októbrom 1976 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi, pričom § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. je naďalej účinný, stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky : sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená, stavby, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, za zákonom stanovených podmienok, " uvádza Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Dodatočné povolenie
Dnes je možné ich dodatočné povolenie, ak čierna stavba nie je v rozpore s verejnými záujmami, územným plánom či technickými normami. V pôvodnom zákone boli podmienky na legalizáciu čiernych stavieb pomerne benevolentné, čo mohlo viesť k ich zneužívaniu. Stavebník mohol dosiahnuť dodatočné povolenie, ak splnil stanovené podmienky a doložil potrebné doklady. Táto prax však viedla k tolerovaniu nelegálnych stavieb a k oslabeniu právnych predpisov v stavebníctve.
Nový zákon zavedie prísnejšiu úpravu čiernych stavieb. Bude klásť dôraz na prevenciu, prísnejšie sankcie a efektívnejšie mechanizmy ich riešenia. Nepozná už pojem dodatočného povolenia čiernych stavieb, ako tento proces opisuje súčasná právna úprava. Zákon rozšíri okruh osôb zodpovedných za nelegálnu výstavbu a zvýši finančné sankcie. Cieľom je odradiť od porušovania stavebných predpisov. Zároveň posilní kontrolné mechanizmy, ktoré by mali umožniť rýchlejšiu identifikáciu a riešenie čiernych stavieb.
Čítajte viac Zbúrajú vám dom alebo prístrešok? Štát odhaľuje čierne stavby, konať bude nekompromisne. Do kedy máte čas stavbu legalizovať?
„Cieľom novej úpravy je eliminácia nelegálnej výstavby, urýchlenie odstránenia čiernych stavieb a zvýšenie dôvery v právne predpisy v stavebníctve. Zavedením prísnejších pravidiel chce nový zákon zabezpečiť, aby stavebníci dodržiavali zákony a postupovali v súlade s predpismi,“ hovorí Matúš Malý, právnik z advokátskej kancelárie FAIRSQUARE.
Nové pravidlá pre stavby a kontroly
Obce budú pokračovať vo vybavovaní stavebného konania. Pôvodný návrh, aby túto agendu prevzali regionálne úrady, sa ruší. Miestna pôsobnosť obecných stavebných úradov bude rozdelená do stavebných obvodov, ktoré si obce vytvoria v súlade so zákonom o obecnom zriadení. Obec, ktorá bude sídlom spoločného stavebného úradu, určí jeho vedúceho, ktorý bude zodpovedný za chod úradu.
Obecné úrady budú riešiť najmä návrhové konania, ktoré musia byť správnym poplatkom. Naopak, konania, ktoré sa týkajú stavebného dohľadu a kontrolných stavieb, prevezme štát prostredníctvom svojich inšpekčných orgánov. Odvolania voči rozhodnutiu obecných stavebných úradov budú vybavovať krajský úrad, ktorý bude plniť funkciu odvolacieho
Nový zákon zruší Slovenskú stavebnú inšpekciu. Jej právomoci a povinnosti preberú regionálne stavebné úrady, označované ako stavebný inšpektorát. Prebiehajúce konania a majetok inšpekcie sa prenesú na tieto úrady, čím sa zabezpečí plynulý prechod a kontinuita výkonu štátneho stavebného dohľadu.
Zjednodušenie povoľovacích procesov
V novej verzii zákona o výstavbe sa zmenili pravidlá týkajúce sa povoľovania stavieb, ochrany životného prostredia a zodpovednosti jednotlivých účastníkov výstavby. Ak sa chystáte stavať alebo renovovať, tu sú kľúčové zmeny, ktoré sa vás týkajú.
Nový zákon ponecháva proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) ako samostatný krok. To znamená, že ak vaša stavba môže mať vplyv na životné prostredie, budete musieť začať týmto procesom ešte pred začatím samotnej výstavby. Tento proces sa nezlučuje so stavebným povolením, pretože je príliš zložité na to, aby sa to urobilo naraz.
Stavba bude posudzovaná a schvaľovaná naraz
Pri výstavbe rodinného domu musí dnes stavebník najskôr získať územné rozhodnutie, čo si vyžaduje kompletné dokumentovanie návrhu a schvaľovanie z pohľadu súladu s územným plánom. Po jeho získaní musí podstúpiť ďalší proces – stavebné konanie, kde opäť predkladá projekt a čelí možným námietkam a požiadavkám zo dotknutých orgánov či účastníkov konania. Nový stavebný zákon zlúči oba procesy do jedného konania.
Znamená to, že stavebný zámer bude posudzovaný a schvaľovaný naraz, čo výrazne znižuje množstvo dokumentácie, časovú náročnosť a administratívne zaťaženie. Dnes sa v mnohých prípadoch dotknuté orgány a účastníci konania vyjadrujú k veci duplicitne. Dvojstupňový model často viedol k zbytočnému predlžovaniu procesov a značnej administratívnej záťaži.
Menšie stavby bez povolenia
Pred začiatkom stavebného konania bude stavebník alebo projektant povinný prediskutovať svoj zámer s obcou a ďalšími organizáciami, ktoré sa na stavbe môžu podieľať. Tým sa zjednodušia a urýchlia procesy, pretože problémy sa budú riešiť ešte pred tým, než sa začne samotné povoľovanie.
Nový zákon tiež zavádza systém, ktorý umožní, aby niektoré menej náročné stavby, ako napríklad menšie prístavby alebo opravy, nevyžadovali povolenie. Stavby bude stačiť len ohlásiť, čo znamená, že sa ušetrí čas a náklady.
Pre náročnejšie stavby, ako sú napríklad verejné budovy alebo veľké projekty, sa zavádzajú prísnejšie pravidlá. Stavebníci budú musieť pracovať s certifikovanými zhotoviteľmi, ktorí budú kontrolovať priebeh výstavby, a projekt bude musieť byť dohliadaný počas celej realizácie.
Čítajte viac Štát poskytne príspevok až 19-tisíc eur na obnovu domov. Kto môže požiadať o peniaze?
Projektant už nebude len osobou, ktorá pripraví plány, ale bude mať väčšiu zodpovednosť. Okrem zodpovednosti voči stavebníkom bude zachovaná bezpečnosť aj verejné záujmy, ako ochrana životného prostredia a stavieb. Projektant tiež zabezpečí, že všetky stavebné povolenia a postupy budú v súlade so zákonmi.
Tieto zmeny majú za cieľ zjednodušiť a urýchliť výstavbu, no zároveň zabezpečiť stavby, aby boli kvalitné, bezpečné a šetrné k životnému prostrediu.
Zmeny pri stavbe domu
Predstavte si, že sa rozhodnete postaviť rodinný dom. Ako stavebník (majiteľ pozemku) si objednáte stavebnú firmu (zhotoviteľa), ktorá vykoná samotné stavebné práce. Na plány domu si zavoláte projektanta, prípravu a priebeh stavby bude mať pod kontrolou stavbyvedúci, a geodet zabezpečí presné zameranie pozemku. Bezpečnosť a stabilitu stavby preverí statik.
Doteraz bol za porušenie stavebných predpisov zodpovedný hlavne stavebník – teda vy. Aj keď ste ako majiteľ pozemku nemali priamy vplyv na detaily realizácie, mohli ste niesť následky. Nové pravidlá prinášajú zmenu – zodpovednosť sa presne rozdelí medzi jednotlivých účastníkov stavby.
Ako to bude fungovať?
1. Zhotoviteľ:
Ak stavebná firma použije nekvalitný materiál alebo neodborne vykoná práce, bude niesť zodpovednosť za vzniknuté škody. Napríklad, ak základ domu popraská kvôli nesprávnemu postupu, zhotoviteľ bude musieť problém odstrániť na vlastné náklady.
2. Stavbyvedúci:
Ten, kto dohliada na stavebné práce, bude niesť zodpovednosť za to, že všetko prebieha podľa projektu a v súde so stavebnými normami. Ak zanedbá kontrolu, napríklad prehliadne chyby pri montáži alebo betónovaní, môže byť postihnutý.
3. Projektant:
Ak projektant navrhne plány, ktoré nie sú v súde s predpismi alebo ohrozia bezpečnosť stavby (napríklad nevhodne navrhnuté základy), bude niesť zodpovednosť za chybný projekt. Výsledné škody bude musieť nahradiť.
4. Geodet a statik:
Ak geodet správne nezameria pozemok a dom sa ocitne mimo stanovených hraníc, bude niesť zodpovednosť za vzniknuté problémy. Rovnako statik, ktorý zanedbá kontrolu stability, môže byť sankcionovaný, ak jeho chyby povedú k narušeniu stavby.
Povedzme, že zhotoviteľ použije nekvalitný betón na základy domu. Po niekoľkých mesiacoch zistíte, že sa základy začínajú rozpadať. Podľa nových pravidiel je za túto chybu zodpovedný zhotoviteľ a bude musieť následky odstrániť. Ak by zlyhal projektant a navrhol by nesprávnu hĺbku základov, zodpovedal by on. A všetkých týchto účastníkov by mohol sankcionovať stavebný úrad.
Cieľom nových pravidiel je zabezpečiť kvalitnú a bezpečnú výstavbu, kde každý účastník nesie svoj podiel zodpovednosti. Tým sa predíde situáciám, keď všetky škody znášal len stavebník, ktorý si na výstavbu najal odborníkov.