Podľa Občianskeho zákonníka platí, že drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou znáša nájomník. Pokiaľ teda nájomná zmluva neurčuje inak. „Za drobné opravy je považovaná napríklad výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia,“ opisuje Pavol Daubner. Náklady na jednu takúto drobnú opravu by pritom nemali prevýšiť sumu 6,64 eura. Ak je suma vyššia, môže povinnosť vykonať opravu patriť prenajímateľovi. „Zákon chráni nájomcov tým, že prenajímateľ musí zabezpečiť opravy, ktoré sú jeho zodpovednosťou, aby bol byt spôsobilý na užívanie,“ dodáva.
Nemožno však zabúdať na dôležitý fakt a teda, že nájomník má podľa Občianskeho zákonníka povinnosť oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv v byte, kde býva. A to ideálne formou SMS správy, emailom alebo písomnou formou – listom. Preto, aby existoval dôkaz o takomto oznámení. „Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu a nemá nárok na náhradu nákladov. Preto je nevyhnutné vždy oznámiť prenajímateľovi potrebu vykonania prípadných opráv čo najskôr po tom, ako sa nájomca sa o potrebe ich vykonania dozvie,“ objasňuje Pavol Daubner.
V nájomnej zmluve si samozrejme môžu podľa jeho slov nájomca a prenajímateľ dohodnúť podrobnejší postup pre takéto prípady. „Konkrétna lehota na odstránenie poruchy z právnych predpisov prenajímateľovi nevyplýva, avšak v prípade, ak k oznámeniu poruchy došlo a prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, môže nájomca na vlastné náklady vykonať opravu veci a žiadať od prenajímateľa náhradu týchto nákladov,“ približuje partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
Preplatok pri vyúčtovaní sa má nájomcom vrátiť
Nájomník sa môže pri prenájme bytu dostať tiež do situácie, keď má pocit, že pri vyúčtovaní poplatkov za byt mohli nastať preplatky. V takom prípade má právo požiadať prenajímateľa o predloženie vyúčtovania. „Ak v skutočnosti vznikol preplatok, nájomca má právo, aby mu prenajímateľ túto sumu vrátil,“ upozorňuje Pavol Daubner. Preplatok môže majiteľ bytu vrátiť buď jednorazovo, alebo oň môže znížiť budúce platby nájomného, ak sa tak obe strany dohodnú. Ak by však nastala situácia, že prenajímateľ odmietne aj napriek výzvam predložiť vyúčtovanie, môže sa nájomca domáhať predloženia vyúčtovania prostredníctvom súdu. „Odporúčame však v nájomnej zmluve vždy podrobne dohodnúť spôsob a lehoty na predloženie vyúčtovania, aby sa predišlo takýmto situáciám,“ dodáva.
Môže však nastať aj opačný okamih a v byte vznikne nedoplatok za energie. Ten musí nájomník uhradiť. Môže sa na to použiť aj peňažná zábezpeka, ale podrobnosti jej použitia a doplnenia je podľa partnera právnickej firmy Vojčík & Partners vhodné dohodnúť priamo v nájomnej zmluve. Vrátane povinnosti prenajímateľa pred použitím kaucie na úhradu nedoplatkov predložiť nájomcovi riadne a úplné vyúčtovanie spotreby energií. „Tiež odporúčam, aby bola v nájomnej zmluve vždy riadne určená samostatná výška úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva a aby bol vykonaný odpočet pri prevzatí bytu a aj pri skončení nájomného vzťahu,“ priblížil Pavol Daubner.
Zároveň sa môže stať, že si byt prenajíma viacero osôb naraz. V takomto prípade majú spoloční nájomcovia rovnaké práva aj povinnosti. „Ak v takomto prípade nie je v nájomnej zmluve dohodnuté, že nedoplatky za energie má uhrádzať konkrétny nájomca, potom za nedoplatky zodpovedajú všetci nájomcovia, bez ohľadu na to, či a ako dlho byt užívali, alebo nie,“ vysvetľuje Pavol Daubner. Spôsob, akým dôjde k rozdeleniu tohto nedoplatku, by mal byť podľa jeho slov dohodnutý medzi nájomcami navzájom na základe dohody, prípadne zmluvy. „V praxi sa najčastejšie náklady delia rovným dielom medzi všetkých nájomcov, pokiaľ neexistuje iná dohoda,“ opisuje. Ak niektorý zo spolubývajúcich nebol v byte dlhší čas, môže mať podľa jeho slov dôvod žiadať o zaplatenie nižšej časti nedoplatku. Keďže spotreboval menej energií. „Rozhodnutie o znížení jeho príspevku však závisí výlučne od dohody medzi všetkými nájomcami,“ uzatvára Pavol Daubner.
