Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí od roku 1993. Na jeho základe prebiehal prevod nájomného bytového fondu. Obce týmto zákonom dostali povinnosť previesť byty ich nájomníkom do dvoch rokov od podania žiadosti o prevod. Povinnosť sa týkala aj stavebných bytových družstiev. Týmto spôsobom do súkromného vlastníctva prechádzali byty družstevné, štátne aj podnikové.
Posledná novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov z novembra 2018 mala za úlohu najmä zjednodušiť a sprehľadniť právnu úpravu rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Cieľom bolo aj pomôcť odstrániť problémy a nedostatky súvisiace so správou bytového domu správcom alebo spoločenstvom vlastníkov.
Do praxe táto novela priniesla viaceré zmeny v oblasti správy bytového domu. Napríklad zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Schváliť ju musia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a podpísať osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi.
"Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do tridsať dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, " upozornila právnička Lucia Pechová. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.
Zmenila sa aj komunikáciu správcu s vlastníkmi. Tú podľa platnej legislatívy zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca má vlastníkov informovať o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu.
Viaceré práva a povinnosti upravuje spomínaný zákon aj pre vlastníkov. Tí majú napríklad právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu. Rozhodnutia vlastníkov sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome, a to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Neuplatnenie si hlasovacieho práva prináša spoluzodpovednosť za samotnú správu domu, jeho technický stav, ako aj za hospodárenie so spoločným majetkom, uviedla Otília Leskovská zo Združenia pre lepšiu správu bytových domov pre portál abs.sk.
Vlastník môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala.
„Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka,“ hovorí Pechová. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu, kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, a predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.“
Novinkou je prítomnosť overovateľov pri hlasovaní. Od účinnosti novely zákona musia byť na schôdzi vlastníkov zvolení dvaja overovatelia podpisov, ktorí musia byť prítomní pri podpise pri každom písomnom hlasovaní nezávisle od toho, čo je predmetom hlasovania alebo akým kvórom sa o predmete hlasuje.