Cena bytu v kúpnej zmluve? Musí byť v súlade s dobrými mravmi

Prevod vlastníctva nehnuteľnosti je v podstate jednoduchá záležitosť, ale pri podpise zmluvy treba byť obozretný. V hre sú nemalé peniaze. Čo by mala obsahovať kúpna zmluva?

, 01.10.2022 08:00
cena, rekonštrukcia, stavba, robotník, byt,... Foto:
debata

Obsah zmluvy

  • a) určenie zmluvných strán (pri fyzických osobách údaje, ktoré sú uvedené v občianskom preukaze, pri právnických osobách údaje z výpisu z obchodného registra)
  • b) definovanie predmetu prevodu (údaje uvedené vo výpise z listu vlastníctva: okres, obec, katastrálne územie, v ktorých sa predmetný byt nachádza, číslo vchodu, číslo bytu, poschodie, na ktorom sa nachádza byt, súpisné číslo bytového domu, číslo listu vlastníctva, druh parcely, druh a výmera pozemku, na ktorých je bytový dom postavený)
  • c) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve ako aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemku zastavanom domom.
  • d) Ak je prevádzaný byt predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov mali by na zmluve o prevode vlastníctva bytu ako predávajúci figurovať obaja. Jeden z manželov bez súhlasu druhého manžela totiž nemôže predať nehnuteľnosť ani jej časť patriacu do BSM.
  • e) Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, musia byť všetci podieloví spoluvlastníci účastníkmi zmluvy ako predávajúci. Jeden zo spoluvlastníkov môže previesť zmluvou len svoj spoluvlastnícky podiel k bytu, nie celý byt.
Ide o právo: S Janou Alušíkovou Alušíkovou (advokátska kancelária MPH) o predkupnom práve - odvysielané 21. 1. 2022.

Popis nehnuteľnosti

Zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí obsahovať aj náležitosti stanovené zákonom o vlastníctve bytov a to:

1. popis bytu a popis príslušenstva bytu (balkón, loggia, komora, pivnica)

2. Vymedzenie plochy bytu

3. Popis vybavenia bytu (rozumieme ním všetko vnútorné vybavenie a zariadenie, ktoré sa spolu s bytom prevádza – napr. kuchynská linka, vykurovacie telesá, vaňa, sprchovací kút, wc misa, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne prípojky, okrem tých, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Tu vám odporúčame dohliadnuť na to, aby v popise vybavenia bytu bolo uvedené všetko, na čom ste sa dohodli, že sa s bytom prevádza. Napr. ak sa byt prevádza aj so vstavanými skriňami, treba to v zmluve uviesť.

4. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy (v závislosti od toho, či vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov, alebo majú správcu);

5. Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku;

6. Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov;

7. Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať.

pôda, pozemok, cesta, pole, západ Čítajte aj Ako sa predávajú pozemky? Čo musí obsahovať zmluva?

Cena za prevod nehnuteľnosti

Kúpna cena – musí byť v zmluve uvedená určito. Výška kúpnej ceny závisí od dohody zmluvných strán. Aj v tomto prípade však treba brať ohľad na ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka a kúpna cena by mala byť v súlade s dobrými mravmi.

V zmluve by okrem výšky kúpnej ceny mala byť uvedená aj jej splatnosť. Kúpna cena môže byť splatná v hotovosti, alebo na bankový účet. Pre ochranu zmluvných strán možno pri platení kúpnej ceny využiť notársku úschovu, do ktorej sa kúpna cena zloží a notár finančné prostriedky vydá druhej zmluvnej strane až po splnení podmienok, ako napr. až po povolení vkladu do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho a predložení listu vlastníctva, na ktorom už ako vlastník bude zapísaný kupujúci. Na tento účel možno taktiež využiť služby bánk, v ktorých možno zriadiť vinkulovaný účet alebo vinkulovaný prevod.

Služby banky ako aj notára sú spoplatnené, a preto je vhodné v zmluve riešiť aj to, ktorá zo zmluvných strán tieto náklady bude znášať a v akom pomere.

Nevyhnutnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu, teda predávajúci, nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

O toto vyhlásenie je povinný požiadať správcu, alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov predávajúci. Najvhodnejšie je požiadať o predmetné vyhlásenie až tesne predo dňom podpisu zmluvy o prevode vlastníctva bytu, alebo v daný deň.

Pozor na zmluvné podmienky

  • podmienky odstúpenia od zmluvy,
  • vyhlásenia zmluvných strán (vyhlásenie predávajúceho (prevodcu), že je výlučným vlastníkom prevádzaného bytu, vyhlásenie predávajúceho (prevodcu), že na prevádzané nehnuteľnosti nebola v minulosti uzatvorená žiadna iná zmluva, alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve ani darovacia zmluva, vyhlásenie predávajúceho, že okrem tejto zmluvy s kupujúcim na prevádzaných nehnuteľnostiach neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, iné ťarchy, alebo iné práva tretích osôb, obmedzujúce vlastnícke práva, vyhlásenie kupujúceho (nadobúdateľa), že sa oboznámil s technickým stavom prevádzaného bytu a podobne)
  • ustanovenie o sankcii, napríklad zmluvnej pokute v dohodnutej výške, ak by sa ukázalo, že niektoré z vyššie uvedených prehlásení predávajúceho je nepravdivé
  • spôsob a lehota odovzdania bytu
  • určenie, ktorá zo zmluvných strán a dokedy má povinnosť podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
pôda, úroda, zemiaky, záhrada Čítajte aj Čo musíte splniť, aby ste vydržali nehnuteľnosť

Zmluva autorizovaná advokátom

Advokát musí podľa zákona urobiť autorizáciu zmluvy osobne. Nesmie ju spraviť na listine, ktorú nevyhotovil, na listine, ktorá neobsahuje žiadny text, ani na listine, ktorá je napísaná v inom ako slovenskom alebo českom jazyku, ak súčasne nie je predložená v úradne overenom preklade do štátneho jazyka. Povinnosť predložiť úradne overený preklad neplatí, ak advokát ovláda jazyk, v ktorom je listina napísaná. Ohodnotenie stupňa svojej znalosti konkrétneho jazyka je na zvážení a zodpovednosti autorizujúceho advokáta.

Výška odmeny advokáta závisí od toho, či zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracoval priamo advokát alebo len posúdil zmluvu, ktorú vypracoval niekto iný. Vypracovanie zmluvy je drahšie ako jej posúdenie. Závisí aj od konkrétneho advokáta, lebo odmena sa určuje podľa dohody s klientom, a teda sa môže výrazne líšiť u jednotlivých advokátov.

V prípade, ak advokát autorizuje zmluvu o prevode nehnuteľností, pripojí k takejto zmluve doložku o autorizácii. Tá obsahuje:

  • vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa zákona o advokácii
  • údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje
  • miesto a dátum vydania doložky o autorizácii
  • meno, priezvisko a podpis advokáta
  • odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Ak advokát autorizuje kúpnu zmluvu, je povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #nehnuteľnosti #Občiansky zákonník #kúpna zmluva #prevod vlastníctva nehnuteľnosti #cena nehnuteľností
Čítajte Pravdu bez reklamy

Svižnejší web a články bez rušenia. Žiadne reklamy iba za 1,50 € mesačne.

Pravda bez reklamy