Prenájom bytu spravujú dva právne režimy. Zmluvu možno uzavrieť podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom prenájme.
Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, zákon o krátkodobom prenájme chráni vlastníka bytu. Základom úspechu pri prenájme je ale dobre skoncipovaná zmluva. O tom, ako výhodná bude o zmluve o nájme bytu, rozhoduje teda aj skutočnosť, podľa ktorého zákona je uzavretá.
Ak sa uzatvára zmluva na dobu určitú, nesmie v nej chýbať dátum začatia a dátum ukončenia nájmu. Zmluva uzatvorená na dobu neurčitú musí obsahovať dátum začatia nájmu.
Potrebné si je ale v prípade zmluvy na dobu neurčitú vopred dohodnúť dĺžku výpovednej lehoty. Ak tento údaj bude chýbať, môže nastať situácia, že prenajímateľ vysťahuje nájomcu zo dňa na deň.
Nájomca musí počítať aj s tým, že výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov.
Zákon o krátkodobom prenájme zavádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade presne zákonom definovaných výpovedných dôvodov dokonca len pätnásť dní.
Výpovedné lehoty podľa zákona o krátkodobom prenájme začínajú plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo výpovedné lehoty podľa Občianskeho zákonníka začínajú plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.
V prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona nevzniká povinnosť prenajímateľa poskytovať nájomcovi bytové náhrady. Občiansky zákonník túto povinnosť ukladá.
Zmluvu o krátkodobom nájme bytu možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky a za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah môže teda trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu ale zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu.
Jednou z povinných obsahových náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu je aj formulácia, že zmluva sa spravuje týmto zákonom, aby sa tak predišlo pochybnostiam zmluvných strán o tom, ktorým právnym režimom sa konkrétna zmluva spravuje.
Chybou býva napríklad aj nedostatočne opísaná nehnuteľnosť ako predmet nájmu. Pri každej zmluve platí, že čím podrobnejšie je špecifikovaný predmet zmluvy, tým vyššiu mieru právnej istoty v platnosť zmluvy máme.
Vhodné je teda uviesť v predmete zmluvy všetky informácie, ktoré obsahuje list vlastníctva. Vzory zmlúv by mali slúžiť len ako návod, oplatí sa zmluvu konzultovať s odborníkom.
Nájomca ani prenajímateľ nemusia vedieť, že konkrétny druh zmluvného vzťahu môže byť upravený v rôznych osobitných predpisoch, čím podstupujú riziko, že obsah zmluvy bude v rozpore s aktuálnymi právnymi normami, čo spôsobuje neplatnosť zmluvy.
Objavili ste v nájomnej zmluve nevýhodné podmienky? Skúste urobiť v zmluve zmeny. Legislatíva pripúšťa, že aj uzavretú zmluvu možno v priebehu jej platnosti meniť na základe vzájomnej dohody zmluvných strán. Môže mať podobu dodatku k zmluve, keď pôvodná zmluva ostáva platná, ale zmenia sa len niektoré práva a povinnosti.