Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili pred menej ako piatimi rokmi, príjem z predaja podlieha dani z príjmu a musíte podať daňové priznanie.
Finančná správa uvádza: „Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.“
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Čítajte aj Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti prináša často spory, nemusia vždy skončiť na súde
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
V prípade zdanenia, ale aj oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade – inými osobami.
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov).
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, keď nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona). Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, teda nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.
Príklad č. 1:
V marci 2022 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2019 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2005.
Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane z príjmov, pretože od nadobudnutia pozemku do vlastníctva poručiteľa (otca) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.
Príklad č. 2:
Daňovník predal v apríli 2022 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri roku 2019 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2006.
Keďže daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju rekreačnej chaty došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva dediča, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti nie je od dane z príjmov oslobodený a daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti zákona o dani z príjmov.
Na účely uplatnenia výdavku pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;
- ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;
- ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).
Čítajte aj Finančná správa upozorňuje na priznanie príjmu z predaja nehnuteľností
Príklad
Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2022 príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorú nadobudol darovaním v roku 2018. Darca nehnuteľnosť nadobudol reštitúciou. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Keďže darca v čase darovania nehnuteľnosti spĺňal podmienky oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja uvedenej nehnuteľnosti sa uplatní cena zistená na základe znaleckého posudku.
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve
Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka).
Príklad
Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2019 po otcovi trojizbový byt, každý ½. Otec vlastnil byt od decembra 2018. Hodnota bytu bola v dedičskom konaní stanovená na sumu 64 000 eur. V roku 2022 daňovníci byt predali za 80 000 eur. Keďže príjem z predaja bytu nie je u obidvoch spoluvlastníkov oslobodený od dane z príjmov, každý zo spoluvlastníkov je povinný priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022 príjem z predaja bytu vo výške zodpovedajúcej spoluvlastníckemu podielu, teda každý uvedie vo svojom daňovom priznaní k dani z príjmov príjem vo výške 40 000 eur a každý zo spoluvlastníkov si môže uplatniť do daňových výdavkov podiel na hodnote bytu určenej v uznesení o dedičstve, čo predstavuje sumu 32 000 eur (1/2 zo 64 000).
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak). V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.
Ak však niektorý z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť patriacu do BSM zahrnutú v obchodnom majetku, potom príjem plynúci manželom z predaja tejto nehnuteľnosti sa zdaňuje u toho z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku ako posledný.
Príklad č. 1:
V roku 2022 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2019 kúpou za 40 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 80 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2022. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka. To znamená, že v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2022 zahrnie manželka do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z predaja bytu vo výške 80 000 eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 40 000 eur (celú kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).
Príklad č. 2:
V máji 2022 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v januári 2019 kúpou za 50 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2022. Pretože si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022 zahrnie každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 40 000 eur (polovica z dosiahnutého príjmu) a k uvedenému príjmu si uplatní výdavky v sume 25 000 eur (1/2 z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).
Príklad č. 3:
Manželia dosiahli v roku 2022 príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorú mal manžel zaradenú v obchodnom majetku od roku 2011 do roku 2019. Keďže manžel mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, je povinný príjem z jej predaja zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manžel. U manžela ide o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov. V tomto prípade nie je možné príjem z predaja nehnuteľnosti rozdeliť na manželku.
Príklad č. 4:
V roku 2022 manželia predali nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Túto nehnuteľnosť využívali obidvaja manželia na podnikanie. Manžel mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku od roku 2006 do roku 2012 a manželka ju mala zaradenú v obchodnom majetku od roku 2013 do roku 2019. Príjem z predaja nehnuteľnosti je povinná zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) iba manželka, ktorá mala nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledná. V tomto prípade nie je možné príjem z predaja nehnuteľnosti medzi manželov rozdeliť.
Predaj nehnuteľnosti kúpenej na hypotéku
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť obstaranú formou hypotekárneho úveru, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.
Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstarávaná formou hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní a úroky z hypotekárnych úverov, ktoré sú poskytované výlučne s cieľom kúpy nehnuteľnosti.
Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej nehnuteľnosti) možno považovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a to napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod.
Zdroj: Finančná správa