Vecné bremeno v podobe práva doživotne obývať nehnuteľnosť sa zriaďuje zmluvou, ktorú uzatvoria povinný a oprávnený z vecného bremena. Povinným je vždy vlastník nehnuteľnosti, na ktorej sa vecné bremeno zriadi – darca, a oprávneným je osoba s právom doživotne užívať nehnuteľnosť. Zmluva si vyžaduje písomnú formu a podpisy musia byť úradne overené. Vyžaduje sa vklad do katastra nehnuteľností, inak je darovanie neplatné. Vecné bremeno sa v katastri zapisuje ako ťarcha a zostáva zachované aj pri prípadnej zmene vlastníka predmetného bytu či domu.
Ak napríklad majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. Nastať môže aj situácia, že otec prepíše nehnuteľnosť na syna, s tým, že si nechá doživotné právo užívania a syn zomrie a nehnuteľnosť zdedí jeho syn – vnuk darcu. V tomto prípade má ďalej darca právo v nehnuteľnosti bývať, ale novým majiteľom je vnuk. A keď nastane zmena vlastníka, právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené a zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov.
Čítajte viac Ako vlastník bytu máte právo hlasovať na bytovej schôdzi
Doživotné užívanie nehnuteľnosti so sebou prináša práva, aj isté povinnosti. Platí napríklad, že darca je povinný znášať primerane náklady na zachovanie a opravy nehnuteľnosti. Ak v dome býva darca aj obdarovaný, náklady sú obaja povinní znášať podľa miery spoluužívania. A práve úhrady nákladov na prevádzku nehnuteľnosti bývajú najrizikovejšou časťou takejto právnej úpravy majetkových pomerov. V praxi sa stáva, že jedna zo zmluvných strán prestane plniť svoje povinnosti, prípadne sa absolútne odmieta podieľať na nákladoch. Odporúča sa podrobne upraviť práva a povinnosti týkajúce sa finančných nákladov v zmluve o zriadení vecného bremena.
Zmluvne sa oplatí dohodnúť aj rozsah užívania nehnuteľnosti. V praxi sa často prejaví, že obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je na základe určitého právneho titulu povinný poskytovať inej osobe bývanie v jeho nehnuteľnosti, môže byť pre obe strany v určitých veciach obmedzujúce. Z toho dôvodu je vhodné, aby si obe strany dohodli presný spôsob a rozsah práv a povinností vyplývajúcich z vecného bremena, a konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie určenej osobe a podobne. Tu je však potrebné brať do úvahy, že vo vzťahu vyplývajúceho z vecného bremena sú takmer všetky práva na strane oprávnenej osoby, teda osoby využívajúcej právo bývania.
Návod, ako napísať darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena
Darovanie so zriadením vecného bremena možno urobiť na základe darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena. Čo všetko musí obsahovať, aby bola platná?
Darca: meno a priezvisko, adresa, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou oprávnenou z vecného bremena
Obdarovaný: meno a priezvisko, adresa, rodné číslo, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena
uzatvárajú túto darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena
Darca je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti… – jednopodlažného rodinného domu a záhrady – nachádzajúcej sa v zastavanom území mesta …, zapísanej na katastrálnom úrade v …, LV č. ako parc. č. XXX – zastavaná plocha vo výmere ...... m2 ,dom súpisné číslo YYY a parc. č. XXX – záhrada vo výmere ......... m2.
Predmetnú nehnuteľnosť darca nadobudol dedením po svojej starej matke .............., rod. ..........., zomretej dňa … … ........ na základe právoplatného dedičského rozhodnutia zo dňa … … ........, č. k. D X/X – XX.
Darca daruje obdarovanému nehnuteľnosť popísanú v bode I. tejto zmluvy a obdarovaný túto nehnuteľnosť prijíma.
Obdarovaný zriaďuje v prospech darcu …………… bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá jeho právu užívať dve zariadené izby v rodinnom dome č. XX podľa LV, v … na ulici… o rozmeroch … m x … m a príslušenstvo tohto domu (kúpeľňu, WC, kuchyňu, chodbu a komoru) s príslušenstvom. Uvedené právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí výlučne darcovi …………………., ktorý ho prijíma a obdarovaný sa zaväzuje toto právo darcu trpieť.
Všetky opravy a náklady na zachovanie nehnuteľnosti, na ktorej viazne vecné bremeno, a opravy a náklady na zachovanie príslušenstva tohto bytu bude hradiť obdarovaný ako povinný z vecného bremena.
Darca, ako oprávnený z vecného bremena, bude obdarovanému prispievať dohodnutou sumou na hradu nákladov spojených s užívaním trojizbového bytu na prízemí obytného domu uvedeného v článku I. tejto zmluvy.
Vecné bremeno uvedené v tejto zmluve sa zriaďuje bezplatne, z vďačnosti za darovanie nehnuteľnosti uvedenej v tejto zmluve.
Darca aj osoba oprávnená z vecného bremena berú na vedomie, že práva zodpovedajúce vecnému bremenu nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností na katastrálnom úrade v Trnave.
Darca vyhlasuje, že na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom darovania, neviaznu žiadne dlhy, vecné bremená, ani iné povinnosti.
Obdarovaní vyhlasujú, že stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom darovania, poznajú.
Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak by sa obdarovaný k nemu alebo k členom jeho rodiny správal spôsobom porušujúcim dobré mravy.
Účastníci si zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.
Na základe tejto zmluvy možno vykonať vklad vlastníckeho práva, ako aj vklad práva zodpovedajúceho zriadenému vecnému bremenu do katastra nehnuteľností.
V … dňa …
podpis darcu podpis obdarovaného
Na čo si dať pozor
Zmluva musí byť vyhotovená na jednom liste, ak vám to nevyjde na jednom liste a zmluva bude mať viac listov, je potrebné ju dať zviazať u notára stuhou s odtlačkom notárovej pečiatky – všetky listy zmluvy týkajúce sa nehnuteľnosti musia byť totiž neoddeliteľne spojené, to znamená nestačí zošiť bežnou zošívačkou, ale musí to byť spojené spôsobom, aký je určený pre notára.
Po uzavretí zmluvy je potrebné podať návrh na vloženie zmluvy do katastra nehnuteľností, vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale dňom vkladu zmluvy do katastra. Návrh na vklad musí byť písomný a musí obsahovať:
- mená oboch a adresu ich trvalého pobytu, názov a adresu katastra, na ktorý je návrh adresovaný,
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony – darovacia zmluva
- číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri,
- prílohou k návrhu na vklad bude v tomto prípade darovacia zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia (čiže 6 vyhotovení).
- návrh na vklad musí obsahovať nielen návrh na zápis vkladu vlastníckeho práva, ale aj zápis vkladu vecného bremena, tak ako je to napísané v darovacej zmluve v bode IX.
Kataster preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí; inak návrh zamietne.
Kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Zápis vykoná v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň.
Vecné bremeno doživotného užívania zakladá právo inej osoby než vlastníka nehnuteľnosti nehnuteľnosť užívať (bývať v nej) až do smrti. Vecné bremeno prechádza aj na ďalšieho nadobúdateľa, to znamená, ak by vlastník byt predal, byt by bol aj naďalej zaťažený vecným bremenom, ktoré by musel aj nový nadobúdateľ rešpektovať. To samozrejme neznamená, že vecné bremeno sa nedá zrušiť – ale s tým musí súhlasiť ten, v prospech koho je vecné bremeno zriadené.