Rekonštrukcia alebo radšej novostavba? Kedy sa čo oplatí

Mnoho slovenských rodín si kladie otázku, či sa oplatí kúpiť starší dom alebo byt a potom ho kompletne rekonštruovať, alebo si radšej zaobstarať novostavbu. Univerzálna odpoveď na ňu neexistuje, náš zoznam výhod a nevýhod oboch riešení vám však môže pomôcť pri rozhodovaní.

08.12.2023 07:00
byt, rekonštrukcia, stará stavba Foto:
Ilustračné foto.
debata

Osem faktorov, ktoré treba zvážiť pred kúpou

Každý budúci majiteľ domu si túto dilemu musí vyriešiť sám. Starý dom je v každom prípade jedinečný originál, novostavba zas nemá históriu zásahov, na ktoré sme nemali dosah. Rozdielne sú aj požiadavky a možnosti jednotlivých domácností. V každom prípade je dobré rozhodovať sa pragmaticky, a nie emocionálne, a zvážiť nasledujúcich osem faktorov, ktoré budú mať významný vplyv na vaše budúce bývanie.

1. Poloha domu a lokalita

Výhodou starších domov je, že sa obvykle nachádzajú v osídlenej oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou a vybudovanou infraštruktúrou. S tým súvisí aj existencia inžinierskych sietí. No ak starý dom leží na odľahlom mieste, je namieste zvažovať, či bude pre vás cena rekonštrukcie a každodennej dopravy únosná. Pri novostavbách na odľahlých pozemkoch zas treba často rátať s nedoriešenou infraštruktúrou a dopravou, prípadne podstúpiť rôzne byrokratické procesy. Kriticky treba vyhodnotiť marketing developerov a neželané prekvapenia môžu súvisieť aj s geologickými faktormi územia.

2. Ceny pozemkov

Mnohých záujemcov o nové bývanie súčasné ceny pozemkov odradia. Práve to je dôvod, prečo sa niektorí radšej rozhodnú hľadať starší dom, pri ktorom je už pozemok zahrnutý v cene. Môže to byť skutočne lepšia voľba, no záleží aj na tom, aký je technický stav domu. Určite netreba zanedbať odbornú obhliadku domu, pri ktorej sa dozviete, či sa stará stavba dá efektívne opraviť za prijateľnú sumu. V opačnom prípade, ak odborník odporučí starší dom radšej zbúrať, treba do ceny projektu prirátať aj náklady na demoláciu a odvoz stavebného odpadu plus, samozrejme, všetky výdavky spojené so stavbou novej nehnuteľnosti.

mladí pár, manželia, domácnosť, byt, podnájom Čítajte viac Chystáte sa prenajať si byt? Na toto sa určite opýtajte majiteľa bytu

3. Lákavá ponuka nemusí byť dobrá

Vo všeobecnosti sa rekonštrukcia pravdepodobne skôr oplatí, ak ste zdedili dom po babičke. Ak však nie ste jediným dedičom a musíte ostatných vyplatiť, pridáva to značnú položku do rozpočtu. Ísť cestou rekonštrukcie je lákavé aj vtedy, ak kúpna cena staršieho domu a cena rekonštrukcie neprevýšia cenu pozemku a novostavby na ňom. Treba si však dať pozor, veľmi nízka kúpna cena staršieho rodinného domu bude pravdepodobne vyvážená zvýšenými nákladmi na rekonštrukciu. Pri zdedenom starom dome môže byť technická história stavby približne známa, no pri kupovanom vás môžu čakať nemilé prekvapenia.

V každom prípade odporúčame každý starý dom kupovať až po podrobnej kontrole technického stavu. „Kontrolu má spraviť profesionál, nie otec murár či švagor elektrikár. Adekvátnu kontrolu takmer nikdy nezvládne ani znalec, ktorý dom finančne ohodnocuje kvôli banke. Máme skúsenosti s kontrolou 50– až 300-ročných domov, preverili sme ich stovky od Humenného po Prahu. Niekedy sú udržiavané na slušnej úrovni, no častejšie sa pri ich rekonštrukciách použil prístup rýchlo, lacno a zle,“ hovorí stavebný inžinier Jozef Ilčík z firmy Kvalitné bývanie, ktorá preveruje technický stav nehnuteľností pred kúpou.

4. Riešenie problémov pred kúpou vyčíslite

Pri novostavbách sa dnes používajú moderné stavebné materiály a technológie, ktoré sú predpokladom kvalitného výsledku, ani to však nie je zárukou, že to tak v praxi aj bude. Rozhodne záleží aj na kvalite práce realizátorov, ktorú si treba vopred preveriť. Pri starších domoch treba pred rekonštrukciou zistiť, či nehnuteľnosť netrpí problémami, ktoré by ju mohli závratne predražiť alebo dokonca znehodnotiť. „Niektorí majitelia alebo kupujúci si myslia, že je zbytočné volať odborníka na posúdenie technického stavu, veď na kvalitu rekonštrukcie si už sami dohliadnu.

Môže sa však stať, že sa poriadna rekonštrukcia nebude dať vykonať, lebo dom stojí na geologicky rizikovom pozemku, alebo budete limitovaní faktormi stavebnej fyziky a moderné technológie, napríklad tepelné čerpadlá, solárne panely, vegetačné úpravy striech, podlahové vykurovanie budú ekonomicky nenávratné, alebo aj fakticky neinštalovateľné,“ upozorňuje Jozef Ilčík. Ako ďalej dodáva, osobitne treba posúdiť akékoľvek trhliny, vzlínajúcu vlhkosť v stenách, bezpečnostné otázky, okolitý terén, oslnenie pozemku, akustické vplyvy, susedské interakcie a podobne. Riešenie týchto problémov treba vyčísliť skôr, ako dom kúpite alebo sa pustíte do zatepľovania.

Byvanie 1,  pr, nepouzivat Čítajte viac Bez krachu a prachu: Rekonštrukcia, na ktorú nepotrebujete veľa času ani peňazí

5. Tepelná pohoda v dome

Tepelno-technické vlastnosti stien a strechy pre novostavby sú určené v projekte, čiže by mali spĺňať platné normy. Stavebné predpisy však neuvádzajú iné hrúbky pre novostavby a rekonštrukcie, takže aj starší dom sa dá zrenovovať na súčasný štandard moderného bývania. Môže mať nízku energetickú spotrebu a tepelnú pohodu, keď sa dostatočne a komplexne zateplí. Keďže však pri jednoduchom zateplení nie je potrebný projekt, majitelia domov sa často snažia ušetriť tak, že si zateplenie zrealizujú svojpomocne alebo šetria aj na kvalite stavebných materiálov, resp. na hrúbke izolácie.

Aj pri najmenšom rozpočte by však mali rátať s odporúčanými hrúbkami izolácie, aby si zabezpečili zdravé a úsporné bývanie, pritom treba prihliadať aj na stavebný materiál pôvodných stien. „Hrúbka izolácie pod 12 centimetrov môže byť rizikom. Pri malej hrúbke tepelnej izolácie dochádza k podchladzovaniu obvodovej steny, teda k presunu rosného bodu do stien, čo má za následok hromadenie vlhkosti v stene, ktorá následnej kondenzuje a vznikajú plesne. Zníženie hrúbky izolácie len o niekoľko centimetrov môže znížiť celkovú účinnosť zateplenia,“ upozorňuje Jakub Voľanský, bezplatný poradca pre zatepľovanie rodinných domov Home By Knauf.

6. Rýchlosť výstavby

Samotná výstavba nového domu môže, paradoxne, trvať kratšie ako rekonštrukcia starého. Treba k nej však prirátať aj prípravnú fázu a čakanie na stavebné povolenie. Ak je starší dom v relatívne dobrom technickom stave, môže sa jeho renovácia vykonať vcelku rýchlo, navyše je tu možnosť v dome bývať a rekonštruovať ho súčasne. Tieto možnosti treba vopred dobre zvážiť, informujú odborníci z Knauf Insulation.

V stavebníctve platí zlaté pravidlo: lacno rovná sa rizikovo a zadarmo je najdrahšie.

7. Rozmery a dispozícia domu

Tu má výhodu jednoznačne novostavba. Majiteľ si môže vybrať projekt na mieru a ovplyvniť finálny vzhľad stavby. Pri rekonštrukcii musíte vychádzať z pôvodnej dispozície a prispôsobiť sa jej. Pri niektorých typoch rekonštrukcií a obnovovacích prác nie je potrebné stavebné povolenie, stačí ich len ohlásiť príslušnému stavebnému úradu.

záhradný bazén Čítajte viac Bazén vás nemusí stáť celý majetok, osvieženie na záhrade je aj pre nízke domáce rozpočty. Kúpiť je ľahko, ale ako sa o bazény správne starať, aby slúžili čo najdlhšie?

8. Životnosť domu

Pri starších domoch – aj napriek rekonštrukcii – má mnoho ich súčastí a materiálov vek už niekoľko desaťročí, takže treba rátať s tým, že časom ich bude treba opravovať či vymeniť. Naopak, novostavba je pri kolaudácii na začiatku svojej životnosti a je predpoklad, že by mala vydržať omnoho dlhšie.

Čo treba na starom dome skontrolovať

Pri kúpe akéhokoľvek staršieho rodinného domu odporúčame hĺbkovú kontrolu bez ohľadu na to, čo sa píše v inzeráte alebo čo tvrdí predávajúci. A to bez ohľadu na to,, že dom budete rekonštruovať. Môžu sa totiž zistiť také stavy, že jediné riešenie bude zbúranie a výstavba nového. Takáto kontrola sa nedá stihnúť za hodinu ani za dve. Vykonáva ju tím špecialistov, ktorí objektívne zhodnotia najmenej:

  • statiku a stabilitu nosných konštrukcií
  • izoláciu spodnej časti stavby (vlhnutie, riziko záplav, drenáže a pod.)
  • celkové energetické parametre
  • komíny a strechu (tesárske spoje, dimenzie prvkov krovu, biokorozívne činitele, tesnosť krytiny atď.)
  • silnoprúdovú elektroinštaláciu
  • opraviteľnosť/vy­meniteľnosť poškodených prvkov
  • stav okien, dverí, stropov, podhľadov, stien, podláh a fasády
  • riziko požiaru a ochranu voči blesku
  • klampiarske a zámočnícke prvky
  • prípojky na inžinierske siete

Kedy sa do rekonštrukcie starého domu radšej nepúšťať

  • dom stojí na geologicky rizikovom pozemku
  • statika je narušená a dom sa nedá opraviť bez rozsiahlych búracích prác
  • vlhnutie, pri ktorom je neistá prognóza úspešnosti opravy
  • neovplyvniteľné faktory okolia

Výhody rekonštrukcie alebo obnovy starého domu

  • Možnosť bývať v overenej či lukratívnej časti mesta alebo obce
  • Dobrá infraštruktúra, občianska vybavenosť, dopravná dostupnosť
  • Existujúce inžinierske siete
  • Trvalo udržateľný prístup k životnému prostrediu s použitím pôvodných materiálov
  • V niektorých prípadoch možnosť bývať a rekonštruovať súčasne
  • Jedinečný charakter, atmosféra a vzhľad pôvodného objektu

Nevýhody rekonštrukcie alebo obnovy starého domu

  • Obmedzené možnosti úpravy dispozície
  • Nutnosť výmeny materiálov, ktoré už doslúžili
  • Skryté vady ovplyvňujúce postup stavebných prác a výšku nákladov
  • Dôraz na správne zhotovenie detailov – vyššie požiadavky na zručnosť realizátorov
rodina, solárna energia Čítajte viac Nízkoenergetické bývanie usporí aj tisíce ročne. Ako zmeniť nehnuteľnosť na úspornú?

Výhody novostavby

  • Projekt na mieru alebo výber zo širokej ponuky katalógových domov
  • Moderné stavebné materiály a technológie
  • Možnosť stavby domu na kľúč alebo svojpomocne
  • Možnosť ovplyvniť finálny vzhľad stavby
  • Rýchlosť výstavby
  • Začiatok životnosti domu

Nevýhody novostavby

  • Vysoké ceny stavebných pozemkov
  • Nie vždy vyriešená infraštruktúra a dopravná dostupnosť
  • Pokračujúca výstavba v okolí
  • Riziko nekvalitnej práce a použitia nekvalitných materiálov
  • Vyššie ceny domov na kľúč a časová náročnosť svojpomocnej výstavby

Nákladové položky pri rekonštrukcii domu

Cena stavebných prác tvorí iba jednu časť nákladov. Aby ste mali financie pod kontrolou, treba k rekonštrukcii pristúpiť zodpovedne, inak nebudete mať prehľad o finančných tokoch a niektoré položky zbytočne preplatíte, alebo sa ukážu ako nesprávna investícia. V stavebníctve platí zlaté pravidlo: lacno rovná sa rizikovo a zadarmo je najdrahšie. Na čom ešte rozhodne nešetriť?

  • Odborná prehliadka a posúdenie technického stavu špecialistom (ešte pred kúpou)
  • Vypracovanie projektovej dokumentácie
  • Náklady na administratívnu a inžiniersku činnosť
  • Dozor nad výkonom prác
  • Zákonom požadované revízie a skúšky

K tomu je dobrou radou železná rezerva 10–20 percent z výšky rozpočtu. Nikdy nechoďte s peniazmi na doraz.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #novostavba #rekonštrukcia #kúpa domu #rekonštrukcia bývania