Ako ovplyvní stavebné povolenia, vlastníctvo bytov, elektronické hlasovanie či čierne stavby? Na najdôležitejšie otázky odpovedá advokát JUDr. Ján Huňady z advokátskej kancelárie LEXANTE.
Aké konkrétne zmeny prináša nový stavebný zákon pre proces získavania stavebného povolenia na rodinné domy a bytové domy?
Cieľom bolo odstrániť prieťahy v územnom a v stavebnom konaní, ktoré sa obe rušia a nahrádzajú sa iba jedným konaním o stavebnom zámere, ktoré končí rozhodnutím o stavebnom zámere. Rodinné domy a bytové domy, ktoré majú najviac tri byty, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 metrov štvorcových a majú najviac dve nadzemné podlažia nový stavebný zákon definuje ako jednoduché stavby, pre ktoré platí zjednodušené konanie.
Konaniu o stavebnom zámere na stavebnou úrade predchádza prípravný proces prerokovania stavebného zámeru, kedy sa sprístupňuje projektová dokumentácia, podáva sa žiadosť o vydanie záväzného stanoviska dotknutým orgánom a vyhotovuje sa správa o prerokovaní stavebného zámeru. Hlavným procesným zástupcom stavebníka v tomto konaní bude projektant, ktorý má zabezpečiť vyššie spomenuté prerokovanie zámeru s dotknutými orgánmi a osobami. Všetko má prebiehať elektronicky cez portál výstavby na https://vystavba.uupv.sk/. Prostredníctvom tejto elektronickej služby môže stavebník požiadať dotknutý orgán, dotknutú právnickú osobu a orgán územného plánovania o záväzné stanovisko, resp. záväzné vyjadrenie. Stavebník alebo projektant v rámci procesu získava záväzné stanoviská od orgánov územného plánovania, dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb, ktoré sú povinné ho vydať v lehote 30 dní, resp. 60 dní pri zložitých stavbách. Ak sa dotknuté orgány alebo osoby v stanovených lehotách nevyjadria, považuje sa ich stanovisko automaticky za súhlasné.
Ako nový zákon ovplyvňuje zodpovednosť stavebníka za detaily výstavby, ktoré predtým nemohol ovplyvniť?
Doteraz musel všetky dôsledky znášať stavebník, aj keď si na realizáciu projektu najal odborníkov. V tomto nastala zásadná zmena, keďže nový stavebný zákon jasne definuje zodpovednosť jednotlivých účastníkov stavebného procesu. Zhotoviteľ (stavebná firma) zodpovedá za kvalitu stavebných prác a použitých materiálov. Stavbyvedúci zodpovedá za správnosť vykonávania stavebných prác podľa schváleného projektu a platných technických noriem. Projektant zodpovedá za správne a bezpečne navrhnuté riešenia stavby, statik za vykonanie chybného výpočtu stability a geodet za chybné zamerania.
Aké sú nové pravidlá týkajúce sa elektronického hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov?
Vlastník môže uplatniť svoje hlasovacie právo už aj prostredníctvom elektronického hlasovania, pričom sa umožňuje splnomocniť inú osobu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru prejaví záujem hlasovať elektronicky, správca je povinný zabezpečiť vlastníkom túto formu hlasovania. Na druhej strane je vlastník povinný oznámiť spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Ak dôjde ku kolízii písomného hlasovania na hlasovacej listine a aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada. Ako príloha zápisnice musí byť aj menný zoznam vlastníkov, ktorí hlasovali elektronicky.
Došlo k zmenám v definícii drobných stavieb podľa nového stavebného zákona?
Vyšpecifikovala sa definícia drobnej stavby tak, že ňou je vo všeobecnosti stavba, konštrukcia alebo výrobok a nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie, je pevne spojená so zemou a má maximálnu zastavanú plochu do 50 metrov štvorcových a výšku do 5 metrov. Ide najmä o garáže, prístrešky, stavby na chov drobných zvierat, letné kuchyne, kôlne, sauny, úschovne, montované výrobky, stavby športových zariadení a ďalšie, ktoré sú podrobnejšie špecifikované v § 2 ods. 4 nového stavebného zákona. Na druhej strane nie každá stavba do 50 m štvorcových a výšky do 5 metrov je automaticky drobná stavba, pretože môže byť niečím špecifická čo ju zaraďuje už do pojmu jednoduchá stavba a tým pádom spadá do iného právneho režimu povoľovania.
Pre tieto stavby bude stavebné konanie úplne zjednodušené, nevyžaduje sa konanie o stavebnom zámere ani kolaudácia. Postačí, ak ju stavebník ohlási stavebnému úradu spolu s predložením projektu. Stavebný úrad, ak do 30 dní neoverí projekt overovacou doložkou a nevykoná žiaden iný úkon, tak nastáva fikcia súhlasu a má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác stavebný úrad súhlasí. Táto fikcia sa neuplatní napríklad pri stavbách umiestňovaných na verejnom priestranstve či bližšie ako 2 metre k hranici susedného pozemku. Pri drobných stavbách stavebník môže zhotoviť stavbu aj svojpomocne.
Aké sú nové poplatky spojené so stavebným konaním podľa nového zákona?
Zvýšené. Napríklad pri rodinnom dome to už je 300,– eur pri vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere oproti 100,– Eur pri predchádzajúcej žiadosti o stavebné povolenie. Ich konkrétnu výšku si čitatelia môžu pozrieť pri položke 59 v časti V. Stavebná správa v sadzobníku správnych poplatkov v prílohe zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 1. 4. 2025. Na druhej strane je správny orgán povinný vrátiť poplatok, ak bez zavinenia účastníka nevykonal úkon v zákonom stanovenej lehote.
Ako nový zákon rieši problematiku tzv. čiernych stavieb? Aké sú sankcie za nelegálnu výstavbu a aké kroky je potrebné podniknúť na ich legalizáciu?
Nový stavebný zákon úplne vylučuje legalizáciu čiernych stavieb, čo má pôsobiť preventívne a eliminovať zneužívanie, ktoré umožňoval starý stavebný zákon.
Výrazne sa sprísňujú sankcie, pričom sa kladie dôraz na prevenciu. Ak niekto postaví dom bez povolenia, hrozí mu vyššia pokuta alebo dokonca povinnosť stavbu odstrániť, čo by malo motivovať stavebníkov neporušovať stavebné predpisy. Dokonca sa rozširuje zodpovednosť za nelegálne stavby aj na zhotoviteľov stavieb, stavebný dozor a na stavbyvedúcich tak, aby tieto osoby nemali vôbec motiváciu sa zúčastňovať na výstavbe takýchto stavieb. Pri nerešpektovaní sa pokuty môžu ukladať opakovane a zvyšovať do výšky dvojnásobku pôvodnej sumy.
Aké prechodné ustanovenia platia pre stavby, ktoré boli začaté pred účinnosťou nového zákona? Musím dodatočne splniť nové požiadavky, ak som už získal stavebné povolenie podľa predchádzajúcej legislatívy?
Úkony začaté podľa starého stavebného zákona idú podľa režimu starého zákona a môžu pokojne dobiehať ešte niekoľko rokov. Nie je potrebné dodatočne spĺňať nové požiadavky podľa nového stavebného zákona. Stavby, pri ktorých sa začalo aspoň územné konanie, sa až po kolaudáciu budú povoľovať podľa starého stavebného zákona.
Od 1. apríla 2025 sa nový stavebný zákon vzťahuje na všetky nové podania, úkony alebo konania stavebného úradu uskutočnené po tomto dátume.
Ako nový zákon ovplyvňuje vlastníctvo bytov v rodinných domoch?
Pre vlastníkov bytov sa tiež zjednodušuje režim pri menej zásadných stavebných zmenách, ktoré neovplyvňujú nosné konštrukcie, stabilitu budovy, požiarnu bezpečnosť ani práva iných vlastníkov, keď postačuje ohlásenie stavebných úprav.