Nový zákon ruší stavebný zákon z roku 1976, ktorý bol mnohokrát novelizovaný, no podľa odborníkov už dávno nezodpovedal potrebám súčasnej výstavby. Zároveň nahrádza aj zákon o výstavbe z roku 2022, ktorý síce parlament prijal, ale nikdy nevstúpil do platnosti.
„Kľúčovou zmenou je, že zákon nahrádza doterajší dvojstupňový proces schvaľovania výstavby – najskôr územné rozhodnutie, potom stavebné povolenie – jedným integrovaným procesom,“ vysvetľuje advokát Marián Mészáros z kancelárie Fairsquare.
Po novom bude každý stavebník podávať žiadosť o schválenie tzv. stavebného zámeru. Projekt sa bude posudzovať komplexne – teda nielen z pohľadu súladu s územným plánom, ale aj z pohľadu technických, hygienických, požiarno-bezpečnostných a iných požiadaviek. Výhodou má byť, že namiesto dvoch rozhodnutí dostane stavebník jedno.
„Ak má stavebník všetky stanoviská a projekt je vypracovaný v súlade so zákonmi, môže správny orgán rozhodnúť bez ústneho pojednávania,“ hovorí Mészáros. Pripomína však, že ak vznikne čo i len jediný rozpor, povoľovací proces sa môže natiahnuť.
Novinkou je elektronizácia podaní. Od apríla už môžu stavebníci podať návrh aj elektronicky cez novozriadený Informačný systém výstavby (ISV). Papierová forma bude možná ešte do marca 2029.
Skôr než vôbec podá žiadosť o stavebný zámer, bude musieť stavebník prejsť tzv. prípravným konaním. To znamená, že projekt musí predložiť všetkým dotknutým orgánom – obciam, správcovi sietí, hygiene, lesom, vodohospodárom a ďalším. „Tieto subjekty sa musia vyjadriť v zákonom stanovenej lehote. Ak tak neurobia, platí fikcia súhlasu – teda že súhlasili. Ale pozor, táto fikcia sa nevzťahuje na právnické osoby, ako sú napríklad SPP alebo Západoslovenská distribučná,“ upozorňuje advokát. Tento systém má podľa štátu urýchliť celý proces, ktorý dnes môže trvať aj niekoľko rokov. Zároveň sa do veľkej miery presúva zodpovednosť na projektanta, ktorý bude musieť všetky stanoviská zosúladiť a garantovať ich správnosť.
Čítajte viac Nemáte na kompletnú prestavbu? Pozrite sa, ako málo stačí na veľkú zmenu
Novinkou je, že stavebné úrady nebudú môcť zamietnuť projekt len na základe „svojvôle“. „Ak projektant navrhne stavbu, ktorá je v súlade so zákonmi, územným plánom a ostatnými reguláciami, stavebný úrad je povinný zámer schváliť,“ hovorí Mészáros. Podľa neho je to výrazná zmena oproti minulosti, kde sa rozhodovanie mohlo líšiť od obce k obci. Zároveň pripomína, že na správne rozhodovanie bude musieť byť úrad odborne posilnený. „Ak úrad nebude schopný sám posúdiť projekt, bude si musieť prizvať odborne spôsobilú osobu zo zoznamu vedeného Slovenskou komorou stavebných inžinierov.“
Jednou z najdiskutovanejších zmien je postoj k čiernym stavbám. Slovensko roky čelilo situácii, keď sa nelegálne stavby dodatočne legalizovali, často aj s vedomím úradov. Nový zákon to má zmeniť. „Nový stavebný zákon podľa môjho názoru nedáva ani možnosť dodatočne zlegalizovať čiernu stavbu. Po 31. 3. 2029 to nebude možné – rovno sa bude nariaďovať odstránenie,“ vysvetľuje Mészáros. Do tohto dátumu môžu vlastníci stavieb podať žiadosť o dodatočné povolenie podľa súčasného zákona (§ 88a), ale iba ak stavba nie je v rozpore s verejným záujmom a územným plánom. Nestačí len podať žiadosť – musí prebehnúť celý proces, vrátane získania všetkých stanovísk.
Zákon zároveň neumožňuje zlegalizovať stavbu, ktorá je v chránenom území, na poľnohospodárskej pôde alebo v rozpore s verejným záujmom. Cieľom je podľa Mészárosa „výstavbe nelegálnych stavieb zabraňovať, nie ich spätne ospravedlňovať“. Podnet môže podať obec, stavebný úrad alebo ktokoľvek z verejnosti. Ak sa ukáže, že stavba vznikla bez povolenia, vlastník bude mať len dve možnosti – podať návrh na dodatočné povoľovanie (ak je to ešte možné) alebo ju odstrániť.