Darovanie nehnuteľnosti nie je vôbec jednoduché. Zákon pri darovaní majetku obmedzuje darcu aj obdarovaného

Darovacia zmluva zabezpečuje bezplatný prevod vlastníctva nehnuteľnosti medzi darcom a obdarovaným a odovzdanie a prevzatie daru. Darovanie nie je jednostranný právny úkon, vyžaduje si konsenzus, teda dohodu dvoch strán. Dohoda sa môže dosiahnuť dvojakým spôsobom, a to prijatím daru alebo výslovným prejavom vôle, ktorým sa prijme sľub daru. Ak príde k odmietnutiu odovzdávaného daru, znamená to, že obe strany k žiadnej dohode nedospeli.

Darovať možno takmer všetky hnuteľné aj nehnuteľné veci, pri ktorých možno uzavrieť kúpnu alebo zámennú zmluvu. Podľa právničky darom nemôžu byť veci, ktoré nemôžu byť predmetom občianskoprávneho vzťahu. Podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je bezplatnosť, čo v praxi znamená, že darca za svoj dar nedostane žiadnu protihodnotu. Ak darca požaduje za svoj dar nejakú protislužbu, výkon alebo činnosť, nemožno hovoriť o darovacej zmluve. O darovanie nejde ani vtedy, ak niekto požaduje za dar podstatne zníženú sumu oproti bežnej sume, za akú sa napríklad byt predáva.

Darovacia zmluva nemusí mať vo väčšine prípadov písomnú podobu. Darovacia zmluva musí mať však písomnú podobu, ak sa daruje nehnuteľnosť, a vlastníctvo na základe darovacej zmluvy sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Darovacie zmluvy týkajúce sa hnuteľných vecí sa musia uzatvoriť písomne len vtedy, ak nedochádza súčasne aj k odovzdaniu daru a obsahom zmluvy je len sľub daru a prijatie tohto sľubu. Obdarovanému však aj na základe takejto zmluvy vzniká žalovateľný nárok na odovzdanie daru.

Čítajte viac Chcete predať nehnuteľnosť? Takto zvýšite jej cenu. Ktoré úpravy sú podľa odborníčky ale zbytočné?

Obdarovať možno hocikoho. Zákon povoľuje darovať nehnuteľnosť a iný majetok napríklad aj neplnoletým deťom. Ak chce niekto obdarovať maloleté dieťa, môže tak urobiť, dieťa však musí zastupovať zákonný zástupca. Pokiaľ ide o darovanie daru počas manželstva, treba rozlišovať dve situácie. Ak je dar darovaný výslovne jednému z manželov, dar nadobúda do výlučného vlastníctva len obdarovaný manžel napriek tomu, že existuje bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a bežne majetok nadobúdajú do toho spoluvlastníctva. V prípade, ak sú obdarovaní obaja manželia spoločne, dar nadobúdajú do podielového spoluvlastníctva napriek tomu, že ostatný majetok nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak chcú majetok darovať manželia a majú napríklad byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia s darovaním súhlasiť obaja, inak je právny úkon darovania neplatný.

Zákon vylučuje aj darovanie pre prípad smrti, pretože by išlo vlastne o osobitný právny dôvod prechodu vlastníctva smrťou a Občiansky zákonník pripúšťa ako dôvod iba dedenie. Darovanie teda môže nastať len medzi žijúcimi osobami, neplatná je darovacia zmluva, na základe ktorej má obdarovaný začať užívať dar až po darcovej smrti.

Darovacia zmluva

Občiansky zákonník stanovuje, že darovacou zmluvou darca bezodplatne niečo prenecháva obdarovanému a obdarovaný dar prijíma. Ak sa toto udeje, je darovanie platné. Predmetom daru môžu byť najmä hnuteľné veci alebo nehnuteľné veci, ale aj iné práva nemateriálnej povahy. Základným zákonným znakom darovania je jeho bezodplatnosť, teda ani prevod vlastníctva nemôže byť podmienený žiadnym finančným alebo iným plnením. Pokiaľ je predmetom prevodu nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť písomná. Pri ostatných veciach alebo právach zmluva nemusí mať písomnú formu a bude postačovať ústna forma.

Obsahové náležitosti darovacej zmluvy

1. Názov právneho úkonu. V hlavičke zmluvy treba uviesť, že ide o darovaciu zmluvu.
2. Osobné údaje darcu, a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátnu príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu, a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
3. Osobné údaje obdarovaného, a to najmä meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátnu príslušnosť, ak ide o fyzickú osobu, a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje spoločnosti.
4. Predmet daru musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie tak, aby z obsahu zmluvy bolo zrejmé, čo konkrétne je predmetom daru, aby tento nebolo možné zameniť s inou vecou. Pokiaľ je predmetom daru viac vecí, je nevyhnutné predmet daru určiť aj čo do množstva, príp. hmotnosti či objemu. V zmluve odporúčame dohodnúť aj spôsob odovzdania veci, napr. miesto a čas odovzdania.
5. Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne vymedzený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva predmet daru obdarovanému a tento dar prijíma. V prípade, že je obdarovaných viac, je potrebné vymedziť aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že dar dostavajú obaja manželia, podiel sa neuvádza, pretože predmet daru nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva.
6. Označenie miesta a dátumu uzavretia darovacej zmluvy. Na konci darovacej zmluvy treba uviesť miesto uzavretia zmluvy, pričom miestom uzavretia treba rozumieť minimálne mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkom zmluvy.
7. Vlastnoručné podpisy darcu a obdarovaného. Pokiaľ je predmetom darovania nehnuteľnosť, odporúča sa, aby podpisy darcu a aj obdarovaného boli riadne overené notárom alebo príslušnou matrikou.

Čítajte viac Darovanie nehnuteľnosti nie je vôbec jednoduché. Zákon pri darovaní majetku obmedzuje darcu aj obdarovaného

Čo má obsahovať darovacia zmluva k pozemkom a stavbe

Okrem všeobecných náležitostí darovacej zmluvy musí v prípade pozemkov a stavieb darovacia zmluva obsahovať ďalšie osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z. z.

1. Označenie pozemku s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia, príp. aj listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný.
2. Označenie stavby s uvedením a) druhu stavby, b) súpisného čísla stavby a c) parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, príp. aj listu vlastníctva, na ktorom je stavba evidovaná.

Väčšinu uvedených náležitostí možno zistiť z listu vlastníctva pozemku či domu, ktorý možno získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.

Darovacia zmluva k bytu

Obsahovať by mala:

1. Základný popis bytu s vymedzením a) čísla bytu, orientačného čísla vchodu a poschodia, b) čísla listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný, c) označenie bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, najmä uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený, a katastrálneho územia, d) určenie veľkosti podlahovej plochy bytu bez plochy balkónu a lodžie.
2. Vymedzenie častí a príslušenstva bytu. Časťami bytu sú jeho jednotlivé miestnosti s uvedením najmä ich počtu a druhu. Príslušenstvom bytu treba rozumieť vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom trvale užívali, ako napr. pivnica.
3. Vymedzenie vnútorného vybavenia bytu. Vnútorným vybavením bytu treba rozumieť vybavenie určené na to, aby sa s bytom trvale užívalo. Vnútorným vybavením bytu je najmä jeho vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, plynu, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie), okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, poštová schránka, zvonček či domáci telefón.
4. Určenie a popis spoločných častí bytového domu. Spoločnými časťami domu treba rozumieť časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými časťami domu sú najmä: a) základy domu, b) strecha, c) chodby, d) obvodové múry, e) priečelia, f) terasa, g) schodiská, h) vstupy, i) vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
5. Určenie a popis spoločných zariadení bytového domu. Spoločnými zariadeniami domu treba rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívania a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä: a) bleskozvod, b) vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, plynové a telefónne prípojky, c) výťahy, d) kočikáreň, e) sušiarne, f) práčovne, g) žehliarne, h) sklad náradia, i) inštalačná komora, j) spoločná televízna anténa.

Čítajte viac Chcete predať nehnuteľnosť? Takto zvýšite jej cenu. Ktoré úpravy sú podľa odborníčky ale zbytočné?

6. Úprava práv k pozemkom, ktoré sú zastavané bytovým domom, a k priľahlému pozemku. Pokiaľ sú pozemky zastavané bytovým domom v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, v zmluve je potrebné tieto pozemky vymedziť s uvedením najmä a) parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, b) označenie registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, c) druhu pozemku a jeho výmery, d) označenie katastrálneho územia. Pokiaľ nie sú pozemky vo vlastníctve vlastníkov bytov, treba sa v zmluve vysporiadať s vecným bremenom, ktoré je v prospech spoluvlastníkov bytov na pozemku zriadené.

7. Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

8. Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Ak o to nadobúdateľ nepožiada, nie je potrebné sa touto otázkou v zmluve zaoberať.

9. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.

10. Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Pokiaľ sa v bytovom dome takéto zariadenia nenachádzajú, nie je potrebné sa v zmluve touto otázkou zaoberať.

Väčšinu uvedených náležitostí možno zistiť z listu vlastníctva k pozemku či domu, ktorý je možné získať na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu a z pôvodnej zmluvy o prevode vlastníctva k bytu.

Katastrálne konanie

Pokiaľ je predmetom darovacej zmluvy nehnuteľnosť, je nevyhnutné, aby bol povolený vklad k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Nezabudnite, že až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na obdarovaného. Za účelom vkladu v katastri nehnuteľností je potrebné katastrálnemu odboru okresného úradu doručiť spolu s darovacou zmluvou aj návrh na vklad do katastra a prílohy, ak ich zákon vyžaduje. Pokiaľ zmluva neodporuje zákonu, má všetky zákonné náležitosti a neobsahuje iné chyby, katastrálny odbor okresného úradu vklad povolí, o čom upovedomí účastníkov zmluvy.

Zdroj: advokátska kancelária Mgr. Martin Hurtaj