Jozef Šimek, Sales & Marketing manager GTC Real Estate Management
Trh sa výrazne spomalil, čo je dôsledkom viacerých vecí. Ľudia sú teraz opatrní pri kúpe nehnuteľnosti a volia vyčkávaciu taktiku. Neočakávam paušálne znižovanie cien novostavieb. Ak sa tak stane, tak len pri individuálnych dohovoroch s klientmi alebo v projektoch, ktoré sú nesprávne nastavené z pohľadu dispozície, štandardu, ako aj ceny. Paušálne znižovanie cien by vnieslo na trh ešte väčšiu mieru neistoty, a preto by to bolo kontraproduktívne pre celý trh s bytmi. Nepredpokladám, že by tento krok pomohol predaju, ale skôr naopak.
Výhodu budú mať projekty, ktoré sú v pokročilejšom štádiu výstavby, t. j. bližšie ku kolaudácii, kde kupujúci už reálne môže vidieť skutočnú hodnotu svojej (často celoživotnej) investície, aj napriek tomu, že už bude výrazne obmedzený dispozičnými a inými zmenami, aj napriek tomu, že v projekte sú už „najlepšie“ byty predané. Budeme svedkami výrazného zníženia ponuky. Pri stále vysokom „vyčkávajúcom“ dopyte a očakávanej infl ácii to môže byť spúšťací mechanizmus na zvyšovanie objemu predaja a následný rast cien. Nepredpokladáme však, že to bude skôr ako v prvej polovici roku 2010. Všetko je podmienené ochotou bánk poskytovať hypotekárne úvery. Preto možno toto obdobie považovať za obdobie príprav na budúce projekty a obdobie, keď sa developéri dostávajú k atraktívnym pozemkom za prijateľnejšie ceny ako v minulosti, plus možno očakávať aj nové nielen pozemky a projekty, ale aj celé developerské spoločnosti.
Tatiana Lulkovičová, Opera SL GroupT
Z posledného vývoja je zreteľné, že kríza sa najciteľnejšie týka luxusných projektov. Kvalitné projekty určené pre strednú vrstvu by si úroveň dopytu mali zachovať. Banky dnes pozornejšie sledujú kvalitu projektu aj výsledky predaja. Pre banku je dôležité, aby bol projekt kvalitne pripravený, orientoval sa na správnu cieľovú skupinu, mal primerane nastavenú cenu a primerané kvalitatívne parametre. Developéri, ktorí majú stabilné investorské zázemie, dobré referencie a predchádzajúce skúsenosti v sektore, sú pre banky stále dôveryhodným partnerom.
Preto prežijú len kvalitné projekty, ktoré majú stabilné investorské zázemie a podporu bánk. Rovnako tak zvýšené nároky zákazníkov dokážu uspokojiť len silní hráči na trhu. John Newton, Country Manager pre Slovensko Quilan Private Golub
Aktivity sa teraz budú zameriavať viac na Bratislavu, keďže ostatné, regionálne mestá budú viac postihnuté.
Slovenský trh je však stále v dobrej pozícii a je tu miesto na realizáciu vysokokvalitných projektov. Kľúčovou výzvou pre trh je nedostatočná likvidita, banky už nie sú ochotné podporovať špekulatívne financovanie a len silní hráči, ktorí majú dostatočný kapitál a kvalitné projekty, prekonajú krízu a budú patriť medzi víťazov. Na druhej strane je tu tiež príležitosť znížiť náklady na výstavbu ako dôsledok nižšej stavebnej aktivity a poklesu cien komodít. Developeri, ktorí budú schopní sa s tým vyrovnať, majú šancu dosiahnuť trvalo udržateľný rast aj v týchto negatívnych trhových podmienkach.
QPG má v Bratislave rozbehnuté tri hlavné projekty: rezidenčný projekt Tri veže, administratívny projekt Emporia Towers a multifunkčný projekt Južné mesto. Všetky tri projekty pokračujú v realizácii. Apartmány Tri veže sú už teraz takmer všetky predané (90 %). Čo sa týka Emporia Towers, prvá veža by mala byť dokončená do druhej polovice roku 2010, momentálne rokujeme s tromi najväčšími nájomcami, v blízkej budúcnosti by mali byť rokovania uzavreté a ak budeme úspešní, 60 % z prvej fázy tohto projektu by malo byť prenajatých. Južné mesto je najväčší developerský projekt na slovenskom trhu.
Jeho výstavba sa začne rezidenčnými prvkami, v tesnom závese s obchodnou časťou nazvanou South City Shopping, 60-tisíc m2 rozľahlým regionálnym nákupným centrom. Toto sa začne v roku 2010.
Michal Padych, King Sturge
Po silných nárastoch trhu v minulých rokoch zákonite došlo k uspokojeniu dopytu. Vyššia ponuka znamenala výrazné zvýšenie konkurencie a v tom prípade aj tlak na realitné kancelárie a developérov. Tento trend mal najvyšší vrchol v posledných mesiacoch minulého roka a pretrváva aj v súčasnosti. Len Bratislava ponúka približne 6–tisíc nových bytov, preto bude celkový vývoj trhu závisieť od toho, ako developeri a realitné kancelárie zareagujú na vzniknutú situáciu.
Keďže sa v súčasnosti trhové podmienky menia veľmi rýchlo, je potrebné uvažovať nad vhodnosťou strategických myšlienok pri každej investícii častejšie ako kedykoľvek v minulosti. Je preto úplne logické a správne, že sa niektoré projekty odkladajú, menia svoju štruktúru alebo posilňujú kapitálovú silu.
Projekty a spoločnosti, ktoré na nové podmienky nezareagovali,budú musieť reagovať rýchlo. Predpokladáme, že úspešné budú projekty s dobre nastavenými cenami, financovaním a funkčnou využiteľnosťou plôch.
Developérske spoločnosti by mali klásť zvýšený dôraz na prípravu, prípadne prehodnotenie svojej ponuky, ako aj na dôkladné oboznámenie sa s náladami, aké na trhu prevládajú.
Filip Žoldák, Business development and research manager, Lexxus
Vývoj na trhu je v súčasnosti veľmi významne ovplyvnený jeho medializáciou, najmä informáciami o poklese cien, pričom sa nerozlišujú byty nové a byty ostatné.
To spôsobuje nie znížený dopyt, v zmysle zníženia záujmu o kúpu, ale znížené množstvo predaných bytov. Ľudia totiž stále žiadajú informácie, blikajú na realitné portály, telefonujú do realitných kancelárií, dokonca chodia aj na obhliadky s maklérmi, ale boja sa kúpiť, lebo sú nonstop strašení pádom cien o 40 percent, dokonca som niekde videl aj o 60 %. To sa však určite nestane. Cena je dnes stabilizovaná a na tejto úrovni plus mínus 5 % bude ešte veľmi dlho, kým znovu nezačne rásť. Nemalo by sa to však vnímať paušálne. Na trhu sa určite nájde projekt, kde vďaka „zlému produktu“ budú developeri nútení znížiť cenu, aby predali. Nehnuteľnosť je však stále najlepšia investícia, a treba si uvedomiť, že si ju nekupujeme na pol roka alebo rok, ale na bývanie. A to je veľmi dlhodobé hľadisko. Podmienky bánk sú dnes nastavené tak, že pravdepodobne najbližší polrok až rok sa nezačne ani zďaleka toľko projektov, koľko sa začalo v rovnakom období pred rokom či dvoma. Banka totiž požaduje od developéra viac predaných bytov, ako to bolo v období realitného boomu a vyššie vlastné zdroje, aby bola ochotná financovať stavbu. Niektoré banky dokonca vyhlásili stop projektovému financovaniu.
Keďže klienti sa orientujú na stavby, ktoré sú už vo výstavbe, developer musí začať stavať, aby predal, čo nie je schopný bez financovania banky.
Preto veľa projektov, ktoré boli pripravované, sa z tohto dôvodu nezačne ani predávať, lebo doba im nepraje. Môže sa teda pokojne stať, že ponuka dobrých bytov bude značne limitovaná. Začnú sa iba projekty, ktorých developér je dostatočne kapitálovo silný a bude ponúkať kvalitný produkt za prijateľnú cenu.
Čo sa hypoték týka, napríklad v Troch vežiach, Rezidencii Záhorská alebo Vienna GATE je ešte stále možné získať 100 % úver na financovanie bývania. V ostatných prípadoch sú banky schopné financovať stále minimálne 70 % – 80 % ceny bytu.
Stanislav Strnadík, riaditeľ, 1. Československá realitná
Trh dokáže rozhýbať len zníženie úrokových sadzieb bánk, vysoká platobná morálka obyvateľstva a v tomto čase aj ústretovosť zamestnávateľov k zamestnancom. Musia sa rozplynúť obavy ľudí zo zadlžovania. Predpokladám, že ceny sa už tak razantne neznížia, podľa môjho odhadu klesnú maximálne o 20 percent. Nikto nepredá nehnuteľnosť za cenu nižšiu, ako ju kúpil, všetci radšej počkajú, až odznie dosah svetovej ekonomickej krízy. Ak sa zlacnia stavebné materiály a ostatné vstupné komodity, zlacnia sa aj nehnuteľnosti.
Naše obchodné aktivity zasahujú nielen Slovensko, ale aj iné európske krajiny a môžem teda potvrdiť, že situácia je podobná aj inde. Ale Slovensko je v relatívnom pokoji, nijaké razantné ekonomické zmeny sa nemusia chystať. Ekonomické subjekty, ktoré dlhodobo nemajú nijaké zisky, svoju činnosť skončia, a tým by sa mala kríza uzdraviť.