Aj keď preplatenosť pôžičky v tomto prípade dosahuje viac ako 102 percent, pre mnohých je to jediná cesta k vlastnému bývaniu. Kratšia splatnosť hypotéky totiž znamená aj vyššiu splátku. A tá by spolu so splátkami ďalších pôžičiek nemala presiahnuť tretinu mesačného príjmu domácnosti.
Pomalé splácanie
Keď človek pri 30-ročnej hypotéke konečne predýcha vysokú preplatenosť, ktorá ho čaká, po piatich rokoch príde šok. V banke mu totiž povedia, že stále dlží 31 394,68 € (945 796,27 Sk). Pritom už zaplatil 11 455,20 € (345 099,36 Sk), ale z úveru mu ubudlo len 2 605,32 € (78 487,87 Sk). Ako je to možné? Dôvodom je, že štruktúra splátky sa v čase mení. V prvých rokoch úveru tvoria jej väčšiu časť práve úroky. Konkrétne v našom prípade klient v prvej splátke platí 153 € (4 609,28 Sk) ako úrok a dlžná suma sa mu zníži len o 37,92 € (1 142,38 Sk). Na začiatku piateho roku je splátka rovnaká – 190,92 €. Ale podiel istiny v nej narástol na 47,04 € (1 417,12 Sk). Splácaná dlžná suma v mesačnej platbe preváži úroky až v osemnástom roku úveru.
| Výška splátky hypotéky na 34 000 eur | |||
| úroková sadzba | 5,40% ročne | ||
| dĺžka splatnosti | výška splátky | ||
| 5 rokov | 647,87 eur | ||
| 10 rokov | 367,31 eur | ||
| 15 rokov | 276,01 eur | ||
| 20 rokov | 231,97 eur | ||
| 25 rokov | 206,76 eur | ||
| 30 rokov | 190,92 eur | ||
Kedy hrá úlohu
Štruktúra splátky je pre klienta dôležitá hlavne vtedy, keď plánuje splatiť úver predčasne. Rozhodujúce totiž je, aká výška nesplatenej istiny na neho ešte pri mimoriadnej splátke čaká. A práve snaha o predčasné splatenie pôžičky je jeden zo spôsobov, ako sa s hypotékou pracovať a znížiť si celkovú preplatenosť úveru. Tridsaťročná splatnosť totiž rozhodne nemusí znamenať, že dlžníci budú úver splácať celé tri dekády.
Ako na to
Ak človek nevyhrá v lotérii ani nič nezdedí, tak najjednoduchším spôsobom ako získať dosť peňazí na skoršiu úhradu hypotéky je pravidelné sporenie. Suma, ktorú človek musí mesačne odkladať závisí od toho, o koľko si chce hypotéku skrátiť a aký výnos jeho sporenie dosiahne. Napríklad naša 34-tisícová hypotéka úročená 5,4-percentným úrokom. Na skrátenie jej tridsaťročnej splatnosti o desať rokov dlžník potrebuje mesačne sporiť 53,83 € (1 621,70 Sk). Teda za predpokladu, že sporenie dosiahne výnos tri percentá ročne. Ak by klient viac zariskoval a sporil cez rizikovejšie akciové fondy, v horizonte 20 rokov nie je nereálny ani priemerný výnos päť percent ročne, prípadne aj viac. V takom prípade by mal po dvoch desaťročiach dosť na splatenie úveru aj v prípade, že by sporil iba 43 € (1 295,29 Sk) mesačne, alebo ešte menej.
Predčasné splatenie? Druhoradé
Naša hypotéka, predčasne splatená po 20 rokoch, má celkovú preplatenosť 29 493,59 € (888 523,86 Sk). Čím dlžník usporil 5 237,78 € (157 793,36 Sk). Snaha o predčasné splatenie a úsporu financií na preplatenosti je však skôr druhoradá. Aj tieto kalkulácie sú iba presným súčtom nepresných čísel. Život totiž prináša zmeny úrokových sadzieb, výnosy sporenia sa nedajú vopred predvídať. Preto, aj keď človek nenasporí úplne presne tú sumu, ktorú na predčasné splatenie úveru potrebuje, nemal by na sporenie zanevrieť. Má totiž ešte jednu veľkú výhodu.
Finančná rezerva
Odkladať si bokom peniaze má svoj význam hlavne vo vytváraní finančnej rezervy. Pri splátke 190,92 € a sporení 53,83 € má klient už po štyroch mesiacoch dosť peňazí na to, aby zo sporenia zaplatil v prípade núdze jednu splátku hypotéky. Rovnako môže platbu sporenia kedykoľvek vynechať, čo mu dáva 53,83 € k dobru. Po niekoľkých rokoch sa už nemusí báť dlhodobejšej PN-ky či pokazeného auta. Platiť hypotéku z rezervy je totiž vždy jednoduchšie a lacnejšie ako snaha dohodnúť sa s bankou na úprave splátkového kalendára.
Životné poistenie
Najmä dlžník s rodinou by mal vážne uvažovať pri hypotéke aj na krytím rizík prostredníctvom životného poistenia. Smrť živiteľa alebo jeho invalidita po úraze či chorobe by mohla rodinu v tom najhoršom prípade pripraviť aj o strechu nad hlavou. Pozor však na spájanie životného poistenia so sporením v jednom produkte. Zhodnocovanie peňazí cez životnú poistku je drahšie a podstatne menej flexibilné ako samostatné sporenie napríklad cez podielové fondy. Splátku životnej poistky človek nemôže len tak vynechať. A v prvých dvoch rokoch poistenia sa mu nesporí prakticky nič. Rovnako mimoriadne výbery sú značne obmedzené. Aj preto by malo poistenie slúžiť predovšetkým na krytie rizík. A finančnú rezervu by si mal človek tvoriť mimo poistenia. Ešte horšie môže dlžník dopadnúť, ak si okrem sporenia so životnou poistkou spojí do jedného produktu aj hypotéku.
Švajčiarska hypotéka
Takzvaná švajčiarska hypotéka je spojením úveru, sporenia a životného poistenia do jedného produktu a pre klienta je tým najhorším riešením. V jej prípade klient celé roky platí iba úroky. Dlžná suma zostáva nezmenená. Predpokladá sa, že klientovi sa celá splatí na konci úveru zo životného poistenia. Presnejšie z hodnoty fondového účtu, ktorú dosiahne pri dožití. Alebo, v prípade smrti dlžníka, z poistného plnenia z rizika smrti.
Práve splatenie úveru pri dožití môže byť problém. Aj pri švajčiarskej hypotéke sa totiž vychádza len z predpokladaného zhodnotenia podielových fondov, ktoré vôbec nemusí byť reálne. Okrem toho životné poistenie, aj keď obsahuje sporivú zložku, nie je finančnou rezervou. Pretože klient v prípade núdze nemôže poistné vynechať. A zánikom poistenia pre neplatenie sa dlžník vlastne vráti na začiatok. Pretože musí vrátiť znova celú požičanú sumu. Bez ohľadu na to, koľko splátok už banke zaplatil.
Autor je produktový manažér Medical & Financial Consulting