Ako si mám vyberať hypotéku? Čo všetko majú okrem úroku porovnávať?
Hypotéku si vyberte podľa toho, na aký účel potrebujete peniaze. Pretože nie všetky banky majú rovnaké podmienky čerpania na rôzne účely. Ďalej vek nehnuteľnosti a región, v ktorom bývate, ovplyvňujú to, akú časť z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je banka ochotná financovať. Úrok je vzhľadom na nízke sadzby v týchto prípadoch skôr druhoradé kritérium. Dôležitejšie je porovnávať, o koľko úver preplatím a za akých okolností ho môžem predčasne splatiť či robiť mimoriadne splátky a ako mimoriadne splátky ovplyvnia do budúcnosti výšku úroku či dobu splácania.
Je v súčasnosti vhodný čas na branie hypotéky alebo v blízkej budúcnosti úroky ešte klesnú?
Úrokové sadzby a ponuka bánk na trhu sú dnes veľmi výhodné. Situácia sa však mení, keďže NBS sprísňuje podmienky pre hypotekárne úvery, čím súčasne reguluje trh a chráni ho pred bezhlavým zadlžovaním. V blízkom čase banky preto pravdepodobne ešte viac sprísnia posudzovanie žiadostí o úver pri výške úveru voči hodnote nehnuteľnosti (tzv. LTV) alebo bonite klienta, prípadne úverovej angažovanosti. Vlastné úspory sú pri hypotéke dnes viac–menej nevyhnutnosťou a ak ich nemáte, musíte si dôkladne vybrať spôsob dofinancovania alebo sa s úverom poponáhľať a získať ešte 100–percentnú hypotéku. O tom, kedy a kde požiadať o hypotéku, je dobré poradiť sa s nezávislým finančným sprostredkovateľom, ktorý vidí aj širšie súvislosti konkrétneho prípadu.
Akú viazanosť úrokovej sadzby si mám vybrať?
Pri viazanosti neexistuje univerzálna odpoveď. Všetko závisí od toho, ako dlho chcete mať istotu, že sa vaše mesačné výdavky na úver nebudú meniť, alebo či chcete čím skôr predčasne splatiť časť úveru alebo celý zostatok. V tom prípade si banku vyberte podľa podmienok mimoriadnych splátok v dobe fixácie, pretože samotná viazanosť je skôr druhoradá. Pri kratšej fixácii získate nižšiu úrokovú sadzbu, ale riskujete vyšší úrok po skončení fixácie. Toto riziko je tu však vždy, aj keď v súčasnosti máme výhodu nižších úrokov ako napríklad pred jedným či piatimi rokmi.?
Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku?
Hypotekárny úver sa vyplatí refinancovať, ak nová hypotéka je celkovo menej nákladná ako pôvodná. Rozhodnutie je však veľmi individuálne, keďže okrem výšky úroku treba zvážiť aj vek, dobu splácania pôvodnej hypotéky a zostatok úveru. Netreba zabudnúť na administratívne výdavky spojené s prenesením úveru do inej banky, ako napríklad poplatok na katastri (66 eur). Dôležité je aj to, ako viete dokladovať dnes svoju bonitu.
Môžem pri skončení fixácie s bankou vyjednávať o znížení úroku?
Na Slovensku je ešte stále veľmi vysoké percento klientov, ktorí berú od banky tzv. prvú ponuku. Často vo svojej banke, ktorá nemusí byť vždy tá najlepšia voľba. V praxi vidíme, že pokiaľ už máte hypotekárny úver a splácate ho, vaša banka má záujem diskutovať o podmienkach až vtedy, ak pohrozíte odchodom ku konkurencii, prípadne iniciatívne požiadate o prehodnotenie úrokovej sadzby k výročiu fixácie. Rozhodne odporúčam s bankou vyjednávať, oplatí sa to. Nestrácajte však zbytočne čas. Urobte si prieskum a choďte do banky hneď, ako dostanete dva mesiace pred refixáciou novú ponuku od svojej banky.
Odpovedala: Radoslava Kováčová, okresná vedúca pre OVB Allfinanz Slovensko