Úroky z hypotéky? Banky možno čoskoro budú platiť vám

, 07.01.2020 06:00

O pár mesiacov až rokov možno aj Slováci budú vracať bankám menej peňazí, ako si od nich požičali.

Za mínusové úroky si na finančných trhoch požičiava peniaze nielen Slovenská republika, ale aj niektoré domáce banky. Na finančnom trhu preto stále existuje priestor na ďalšie zlacňovanie úverov. Aktuálne banky predávajú najlacnejšie hypotéky s úrokom vo výške 0,6 percenta za rok.

Katarína Kostková
Katarína Kostková Autor: archív Kataríny Kostkovej

„Dnes majú už aj niektoré slovenské banky požičané zdroje za mínusové úroky a dokonca majú vydané aj dlhopisy so záporným výnosom. Práve vďaka tomu môžu ísť na úrokoch až tak nízko a v budúcnosti teoreticky až do mínusu,“ povedala Katarína Kostková, riaditeľka odboru produktov vo finančno-sprostredkova­teľskej spoločnosti FinGO.sk.

O pár mesiacov až rokov možno aj Slováci budú vracať bankám menej peňazí, ako si od nich požičali. Už dnes takú možnosť majú napríklad obyvatelia Dánska.

Jesenné akcie zrazili úroky na hypotékach na nové historické minimum. Najvýhodnejšie úvery na bývanie sa dnes predávajú s ročným úrokom vo výške 0,6 percenta. Môžu ísť úroky ešte nižšie?

Momentálne sú úrokové sadzby na úrovni pod jedným percentom takmer vo všetkých bankách a klienti vedia získať aj bez ďalších dodatočných podmienok úroky až do 0,6 percenta. Keby sa nás na takéto sadzby pýtal niekto pred rokom, asi by mu každý analytik povedal, že to už nie je ani možné, a vidíte, predsa ich tu máme. Na mnohých rokovaniach riešime otázku, kam ešte úrokové sadzby môžu klesnúť, a nejedna odpoveď je, že ešte nemusia dosahovať úplné úrokové dno. Banky totiž za svoje úložky musia platiť, a preto je pre ne výhodné umiestniť voľné prostriedky aj za súčasné nízke úroky, ale, samozrejme, strop danej banky závisí aj od toho, aké drahé zdroje na úverovanie má nakúpené. A tiež od toho, koľko vie na klientovi získať aj na iných produktoch, keďže hypotéka je pre banku prostriedkom, ako získať klienta do svojho portfólia a ponúknuť mu ďalšie produkty na využívanie.

Nielen nemecké, ale aj slovenské dlhopisy sa bežne na finančných trhoch predávajú za mínusové úroky. Budú si raz za mínusové úroky požičiavať od bánk aj bežní Slováci?

Je to možné. V zahraničí v niektorých krajinách, napríklad v Dánsku, to už takto funguje.

Pri mínusových úrokoch dostane banka nakoniec menej peňazí, ako požičala klientovi. Ako je možné, že sa takýto biznis model už dnes vyplatí niektorým finančným domom v spomínanom Dánsku alebo aj vo Švajčiarsku?

Keď má banka voľné zdroje, ktoré vie uložiť len za mínusový úrok a za ich uloženie platí, tak všetky úroky nad nulu, prípadne aj menší mínus sú pre ňu výhodnejšie ako jej úložka. Dnes majú už aj niektoré slovenské banky požičané zdroje za mínusové úroky a dokonca majú vydané aj dlhopisy so záporným výnosom. Práve vďaka tomu môžu ísť na úrokoch až tak nízko a v budúcnosti teoreticky až do mínusu.

Ide o peniaze - Marián Búlik, analytik OVB Allfinanz Slovensko: Budú hypotéky s úrokom nula percent?

Posledné roky dlhy slovenských domácností rastú najrýchlejšie v celej Európskej únii a už koncom minulého roka dosiahli hodnotu 38 percent hrubého domáceho produktu (HDP). Aké budú následky dnešného rýchleho rastu dlhov?

Je pravda, že za posledné roky sme na čele v raste zadlženosti, no na druhej strane je potrebné pripomenúť, že predtým sme boli na chvoste rebríčka v celkovej zadlženosti domácností, a tak sme priemer Európskej únie vlastne dobehli. Pri racionálnom správaní obyvateľstva by následky nemuseli byť nijako fatálne. Máme tu množstvo opatrení a Národná banka Slovenska (NBS) nimi naozaj prísne reguluje trh.

Budú domáce banky o pár rokov čeliť prudkému nárastu nesplácaných hypoték?

Zatiaľ si myslím, že veľké počty nesplácaných úverov nehrozia, pokiaľ, samozrejme, v rámci hospodárskeho cyklu nepríde nejaká kríza, ktorá by mala vplyv na zamestnanosť, výšku priemernej mzdy v hospodárstve a podobne.

V snahe zabrániť rizikovému zadlžovaniu Národná banka Slovenska zrušila stopercentné hypotéky a klienti si od bánk môžu požičať maximálne 8-násobok ročného príjmu. Navyše s príchodom nového roka môžu ľudia na splátky pôžičiek minúť maximálne 60 percent z ich mesačného príjmu. Sú tieto opatrenia prehnané, dostatočné, alebo je potrebné prijať aj ďalšie obmedzenia poskytovania úverov?

Pozrite sa, posledných niekoľko rokov sme tu mali, ako ja hovorím, „nadštandard“. Naozaj si na hypotéku siahol takmer každý a ešte nedávno v 100-percentnej výške, čo už naozaj bolo prehnané. Len si predstavte, že do banky prišiel mladučký párik. Mladí si kupovali svoj prvý byt, a hneď 3-izbový. A keď im banka dala 100-percentnú hypotéku, tak si ho mohli kúpiť rovno na námestí, veď prečo by sa obmedzovali. Kúpili tak zbytočne veľký a kvôli polohe aj predražený byt, na hypotéke mali vysokú splátku, ale ich prvá materská dovolenka ich finančne „položila“, keďže nemali z vlastných peňazí ani na rezervačnú zálohu. Práve toto NBS musela zastaviť. Za tie roky, kým to takto fungovalo, bude náročne dostať povedomie Slovákov do normálnych koľají, čo sa týka úverovania. Momentálne je aj veľa úverov, ktoré si Slováci berú, úplne zbytočných.

Ako to myslíte?

Myslím hlavne spotrebné úvery, keď si klient napríklad kúpi na úver televízor, ale po dvoch rokoch už chce novší model a povie si – prečo nie, veď mi dajú úver. A takto sa dookola cyklicky zadlžuje. Lenže potom príde čas na vlastné bývanie, tento klient splácal 2 či 3 spotrebné úvery a keď mu k nim pribudla ešte aj splátka hypotéky, naozaj mohol byť na hrane 80-percentného zadlženia oproti svojmu čistému príjmu. A to je naozaj veľa.

Takže nové nariadené pravidlá podľa vás nie sú prehnané?

Nie, nemyslím si, že sú nové opatrenia NBS prehnané, len sa budeme musieť zmieriť s tým, že už nedostane hypotéku úplne každý, resp. ju nedostane v takej výške, o ktorú požiada. Mnoho klientov bude musieť prehodnotiť svoje ciele a kúpiť možno menšiu nehnuteľnosť, prípadne v inej ako centrálnej lokalite daného mesta. A možno sa vrátime aj do čias, kde bolo bežné, že mladý pár šiel bývať najskôr do 1-izbového bytu, potom do 2-izbového a až keď mal deti, tak išiel do 3-izbového.

V priemyselne rozvinutých častiach Slovenska lacné hypotéky za posledné roky prudko zvýšili ceny nehnuteľností. Oplatí sa v súčasnosti investovať do vlastnej strechy nad hlavou alebo je rozumnejšie počkať na pokles cien nehnuteľností?

Ja stále hovorím, že dobre sa dá kúpiť vždy. Len treba byť v správnom čase na správnom mieste. Druhá vec je dôvod, prečo nehnuteľnosť kupujem. Ak je dôvodom investícia a byt chcem ďalej prenajímať a dlhodobo držať, tak sa mi neoplatí kúpiť hneď prvý, ale nechám si viac času a vyhľadávam správnu investičnú príležitosť za prijateľnú cenu. Ak však potrebujem bývať, tak asi veľmi vyčkávať nemôžem a aj lokalitu riešim intenzívnejšie ako pri investičnom byte. Pri momentálne mizivej ponuke nehnuteľností na predaj nie je veľa možností na vyčkávanie či vyjednávanie. Ja mám pocit, že vysoké ceny nehnuteľností máme už naozaj všade, nielen v priemyselne rozvinutých oblastiach Slovenska.

Čo tento rast cien nehnuteľností ešte podporilo?

Na jednej strane nízka ponuka bytov viedla k ochote kupujúcich zaplatiť viac za byt, ktorý bol v ich želanej lokalite alebo mal vyhovujúcu dispozíciu. Na druhej strane boli aj úverové možnosti klientov určitej bonity naozaj rozprávkové. Obidve tieto skutočnosti vytlačili ceny nehnuteľností smerom hore. Napriek tomu tu realitná bublina ešte nie je, pretože sa darilo aj ekonomike a ruka v ruke s cenami nehnuteľností rástli aj priemerné mzdy. Čakať na pokles cien nehnuteľností by bol asi beh na dlhé trate, skôr je reálne v najbližšom roku až dvoch očakávať stabilizovanie cien a zastavenie tohto rýchleho rastu, ktorý sme tu mali posledné roky.

Odvrátenou stranou lacných úverov sú nízke úroky na vkladových produktoch. V súčasnosti nulové úroky ponúkajú niektoré banky nielen na bežných, ale aj na sporiacich účtoch. Môžu byť v budúcnosti nulové úroky aj na vkladných knižkách a termínovaných vkladoch?

Môžu. Keď si zoberiete, už dnes ponúka väčšina slovenských bánk na termínovaných vkladoch takmer nulové úroky. Ukladať peniaze, ktoré dlhodobo nepotrebujem, na sporiacich a termínovaných účtoch, nie je najšťastnejšie riešenie aj vzhľadom na infláciu, ktorá prevyšuje úrokové sadzby týchto produktov. Klienti tak totiž na konci termínovaného obdobia vyberú v reálnej hodnote menej peňazí, ako na začiatku vložili. Preto sú na trhu aj iné investičné produkty, ktoré peniaze neznehodnotia. Keď ide o sporenie na ďaleký dôchodok alebo deťom do budúcnosti, naozaj potrebujete mať na finančnom produkte adekvátny výnos, aby ste po rokoch mali nasporenú sumu, ktorá bude mať v tom čase reálnu hodnotu. Výhodné je pravidelné investovanie, ktoré zabezpečí ochranu pred krátkodobými výkyvmi cien, a to ideálne do zlata alebo do ETF fondov.

Niektoré banky otvorene hovoria o možnosti zavedenia záporných úrokov na vklady nad 100-tisíc eur. Hrozia mínusové úroky z vkladov aj na Slovensku?

Ak budú takto u nás klesať úrokové sadzby na úveroch a banky si budú v ECB ukladať svoje zdroje za záporný úrok, tak áno, hrozí to aj u nás. Je logické, že čím nižšie úroky budú na úveroch, tým nižšie bude klesať aj zhodnotenie uložených peňažných prostriedkov na vkladových produktoch bánk.

Je v dnešnej dobe výhodnejšie sporiť alebo zobrať si úver?

To závisí od toho, aký mám cieľ a možnosti. Keby sme sa bavili o klientoch, ktorí podnikajú, jednoznačne je pre nich výhodnejší úver na financovanie ich zámeru. Hovorím o situácii, ak vedia zdroje potrebné na investíciu vo svojom podnikaní zhodnotiť viac, ako zaplatia na úrokoch na úvere, ktorý by si zobrali. Ak napríklad podnikateľ potrebuje 100-tisíc eur na postavenie haly a vedel by zdroje vytiahnuť zo svojho podnikania, no obmedzil by sa tak v doterajších aktivitách, tak sa mu oplatí financovať tú halu radšej úverom. Ponechané zdroje v podnikaní mu totiž počas výstavby prinesú vyšší zisk v porovnaní s úrokom na jeho úvere.

#hypotéka #banky
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku