Ešte tri mesiace ostávajú na vybavenie vyššej hypotéky ľuďom nad 40 rokov. Od 1. januára 2023 totiž začnú platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá sa rozhodla obmedziť zadlžovanie klientov v dôchodkovom veku. Riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová vysvetľuje, čo sa zmení, kto by sa mal s úverom poponáhľať a ako prísnejšie pravidlá môžu obmedziť aj mladšiu skupinu klientov, ktorí chcú riešiť financovanie bývania.
Čo sú to „strieborné" hypotéky a prečo NBS zavádza zmenu
NBS sa rozhodla eliminovať nadmerné zadlžovanie ľudí v dôchodkovom veku, keďže dnes až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov.
„Silná konkurencia banky neustále núti posúvať hranice splatnosti hypotéky a trend predlžovania splatnosti do vysokého veku umožňuje ľuďom navyšovať svoj dlh. V súčasnosti si klienti vedia natiahnuť splácanie hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňujú aj do 75 rokov. Nástupom na dôchodok však väčšina ľudí zažije príjmový šok a ich platobná disciplína bude ohrozená. Preto NBS sprísňuje pravidlá pre budúcich dôchodcov – dlžníkov, aby sa v starobe vyhli finančným problémom,” opisuje Eva Šablová.
Ľudia budú musieť úverové limity doplniť z vlastných úspor
Odborníčka hovorí, že nové pravidlá nezabránia tomu, aby Slováci splácali hypotéky aj na dôchodku. Ale znížia objemy úverov, a tým pádom aj mesačné splátky hypoték, ktoré v budúcnosti menej ohrozia rozpočty seniorov.
„Tieto dlhy síce budú v nižších objemoch, avšak niektorí ľudia sa kvôli legislatívnej zmene k vlastnému bývaniu nedostanú vôbec. Niektorí štyridsiatnici v produktívnom veku, kedy potrebujú financovať svoje bývanie, nedostanú sumu akú potrebujú, a tak budú musieť doplniť úverové limity z vlastných úspor. To môže napriek nižším dlhom na dôchodku opäť ohroziť finančnú stabilitu týchto ľudí v budúcnosti. Alebo si viac ľudí prizve do úveru vhodného spoludlžníka, aby si týmto spôsobom vylepšili bonitu a banka im tak bude môcť poskytnúť vyšší úver,” komentuje odborníčka na hypotéky.
Čo sa zmení pri nových žiadostiach
Od januára banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku začnú znižovať limit DTI. „DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu. Odvíja sa od neho maximálny strop hypotéky, ktorú banka klientovi môže schváliť,” opisuje Šablová. Tento strop dnes nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu klienta a toto pravidlo do konca roka platí pre všetkých rovnako.
Po novom začne DTI klesať, a to u klientov nad 40 rokov. „Od januára sa s každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov maximálny úverový strop zníži zo súčasnej hodnoty 8 o 0,25. To znamená, že klient vo veku 41 rokov bude mať limit DTI znížený na 7,75, pre 42-ročného klienta sa zníži na 7,5 a tak ďalej. Znižovanie DTI sa zastaví na čísle 3. Tým pádom bude automaticky klesať aj výška maximálneho úveru, ktorý banka klientovi môže poskytnúť,” vysvetľuje odborníčka.
Modelový príklad Evy Šablovej:
- V súčasnosti si 45-ročný človek s čistým príjmom 1500 eur môže zobrať hypotéku maximálne 144 000 eur na 25 rokov v banke, ktorá poskytuje úvery do 70 rokov. Ak si podá žiadosť teraz, jeho maximálny úverový strop je 8-násobkom jeho príjmu.
- Po 1. januári 2023 sa však jeho DTI zníži na 6,75-násobok príjmu a banka mu môže schváliť maximálne úver vo výške 121 500 eur.
- Obmedzenie úverového stropu podľa ukazovateľa DTI by sa klienta nedotklo, ak by mal nastavenú splatnosť úveru do veku 65 rokov, čiže keby si zobral hypotéku len na 20 rokov. V tomto prípade sa však výrazne zvýši splátka úveru.
- Okrem úverového stropu platí ďalší limitujúci faktor, a to je ukazovateľ DSTI, ktorý hovorí o tom, že splátky nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu žiadateľa o úver, zníženého o životné minimum. Navyše tieto splátky v prípade úverov na bývanie podliehajú stresovaniu, čo znamená, že úrok musia banky pri rátaní limitu klienta navýšiť ešte o 2 % a až túto zvýšenú splátku posúdiť voči príjmu.
- Od maximálnej možnej splátky sa potom odvíja aj maximálny úverový strop. Banka tak nakoniec klientovi schváli nižšiu z hodnôt DTI verzus DSTI. Inak povedané, limitujúcim je nielen znížený maximálny úverový strop, ale aj to, aby splátka nepresiahla stanovený pomer voči príjmu klienta.
- Z pohľadu nových pravidiel DTI by klient získal o 15 % menej oproti úveru, na ktorý by sa kvalifikoval ešte v tomto roku.