NBS sa rozhodla eliminovať nadmerné zadlžovanie ľudí v dôchodkovom veku, keďže dnes až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov.
„Silná konkurencia banky neustále núti posúvať hranice splatnosti hypotéky a trend predlžovania splatnosti do vysokého veku umožňuje ľuďom navyšovať svoj dlh. V súčasnosti si klienti vedia natiahnuť splácanie hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňujú aj do 75 rokov. Nástupom na dôchodok však väčšina ľudí zažije príjmový šok a ich platobná disciplína bude ohrozená. Preto NBS sprísňuje pravidlá pre budúcich dôchodcov – dlžníkov, aby sa v starobe vyhli finančným problémom,” opisuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.
Ľudia budú musieť úverové limity doplniť z vlastných úspor
Odborníčka hovorí, že nové pravidlá nezabránia tomu, aby Slováci splácali hypotéky aj na dôchodku. Ale znížia objemy úverov, a teda aj mesačné splátky hypoték, ktoré v budúcnosti menej ohrozia rozpočty seniorov.
„Tieto dlhy síce budú v nižších objemoch, ale niektorí ľudia sa kvôli legislatívnej zmene k vlastnému bývaniu nedostanú vôbec. Niektorí štyridsiatnici v produktívnom veku, keď potrebujú financovať svoje bývanie, nedostanú sumu, akú potrebujú, a tak budú musieť doplniť úverové limity z vlastných úspor. To môže napriek nižším dlhom na dôchodku opäť ohroziť finančnú stabilitu týchto ľudí v budúcnosti. Alebo si viac ľudí prizve do úveru vhodného spoludlžníka, aby si týmto spôsobom vylepšili bonitu a banka im tak bude môcť poskytnúť vyšší úver,” komentuje odborníčka na hypotéky.
Čo sa od januára zmení pri nových žiadostiach o úver
Od januára banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku začnú znižovať limit DTI.
„DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu. Odvíja sa od neho maximálny strop hypotéky, ktorú banka klientovi môže schváliť,” opisuje Šablová.
Tento strop dnes nesmie presiahnuť 8-násobok čistého ročného príjmu klienta a toto pravidlo do konca roka platí pre všetkých rovnako. Po novom začne DTI klesať, a to u klientov nad 40 rokov.
„Od januára sa s každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov maximálny úverový strop zníži zo súčasnej hodnoty 8 o 0,25. To znamená, že klient vo veku 41 rokov bude mať limit DTI znížený na 7,75, pre 42-ročného klienta sa zníži na 7,5 a tak ďalej. Znižovanie DTI sa zastaví na čísle 3. Tým bude automaticky klesať aj výška maximálneho úveru, ktorý banka klientovi môže poskytnúť,” vysvetľuje odborníčka.
Príklad:
V súčasnosti si 45-ročný človek s čistým príjmom 1¤500 eur môže zobrať hypotéku maximálne 144 000 eur na 25 rokov v banke, ktorá poskytuje úvery do 70 rokov. Ak si podá žiadosť teraz, jeho maximálny úverový strop je 8-násobkom jeho príjmu.
Po 1. januári 2023 sa však jeho DTI zníži na 6,75-násobok príjmu a banka mu môže schváliť maximálne úver vo výške 121 500 eur.
Obmedzenie úverového stropu podľa ukazovateľa DTI by sa klienta nedotklo, ak by mal nastavenú splatnosť úveru do veku 65 rokov, čiže keby si zobral hypotéku len na 20 rokov.
V tomto prípade sa však výrazne zvýši splátka úveru. Okrem úverového stropu platí ďalší limitujúci faktor, a to je ukazovateľ DSTI, ktorý hovorí o tom, že splátky nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu žiadateľa o úver, zníženého o životné minimum.
Navyše tieto splátky v prípade úverov na bývanie podliehajú stresovaniu, čo znamená, že úrok musia banky pri rátaní limitu klienta navýšiť ešte o 2 % a až túto zvýšenú splátku posúdiť voči príjmu.
Od maximálnej možnej splátky sa potom odvíja aj maximálny úverový strop. Banka tak nakoniec klientovi schváli nižšiu z hodnôt DTI verzus DSTI. Inak povedané, limitujúcim je nielen znížený maximálny úverový strop, ale aj to, aby splátka nepresiahla stanovený pomer voči príjmu klienta.
Z pohľadu nových pravidiel DTI by klient získal o 15 % menej oproti úveru, na ktorý by sa kvalifikoval ešte v tomto roku..
Ktorých klientov sa zmena dotkne najviac
Nové pravidlá sa budú vzťahovať na žiadosti o hypotéku podané od 1. januára 2023, pri ktorých budú žiadatelia starší ako 40 rokov.
„Najviac sa legislatívna zmena dotkne ľudí nad 40 rokov, ktorí napríklad po rozvode či úmrtí svojho partnera riešia bývanie sami. Pocítia ju napríklad aj osamelé matky bez možnosti ďalšieho príjmu v úvere. Teda priškrtí úver všade tam, kde bude limitom jediný príjem klienta, ktorý nemusí byť vzhľadom na zníženie DTI postačujúci,” naznačila odborníčka.
Podľa nej nové pravidlá zasiahnu najmä ľudí, ktorí nemajú dostatočné úspory či iné vlastné zdroje na doplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, resp. majú nižší príjem.
„Obmedzenie DTI vo vyššej miere pocítia aj žiadatelia o hypotéku z lokalít, kde sú ceny nehnuteľností výrazne drahšie. Dosah to môže mať aj na silnú populáciu ľudí vo veku okolo 40 až 45 rokov, ktorí chcú riešiť vyšší komfort bývania a napriek tomu, že majú dostatočný príjem, nižší strop DTI ich obmedzí natoľko, že nedosiahnu na financovanie drahšej, luxusnejšej nehnuteľnosti,” opisuje Eva Šablová.
Mali by sa poponáhľať aj mladí, ktorým chcú pomôcť rodičia
Odborníčka pripomína, že netreba zabúdať ani na mladšiu skupinu klientov, ktorým pri vysokých cenách nehnuteľností a rastúcich úrokových sadzbách pri hypotéke pomáhajú rodičia.
„Ak mladí nemajú k dispozícii dostatočný balík peňazí na doplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti alebo dostatočne vysoké príjmy, do úveru môže vstúpiť ako spoludlžník ich rodič a banka im dokáže schváliť vyšší úver. Takéto riešenia dnes nie sú neobvyklé. S okresaným DTI sa zníži maximálny úverový strop rodiča, a tak získa nižší úver aj mladý človek, ktorý rieši financovanie bývania.”
Príklad:
Pokiaľ by mladý človek vo veku do 30 rokov chcel hypotéku, ktorá je vzhľadom na jeho príjem nad jeho finančný rozpočet, môže využiť ako spolužiadateľov napríklad rodičov.
Tí mu síce pomôžu príjmom, ale vzhľadom na ich vek budú banky musieť upraviť splatnosť úveru podľa svojich interných pravidiel. V príklade modelujeme situáciu, keď rodičia majú 55 rokov a 59 rokov.
Vtedy by im jedna z bánk poskytla hypotéku maximálne na 22 rokov, čo podľa nových pravidiel platných od januára znamená obmedzenie úverového stropu práve u rodičov, ktorých vek na konci splatnosti úveru prekračuje hranicu 65 rokov.
Ak by mal syn s priemerným príjmom 1 200 eur záujem o úver vo výške približne 240 000 eur, vďaka rodičom, ktorých mesačné príjmy by boli spolu 2 100 eur, môže na tento limit dosiahnuť.
Ale len v tomto roku, kým platí možnosť schváliť aj rodičom limit úveru do 8-násobku ich čistého ročného príjmu (DTI). V tomto prípade a po zohľadnení povinnej finančnej rezervy (DSTI) by bola stropom suma 245 000 eur.
Po 1.1.2023 sa mladšiemu rodičovi vo veku 55 rokov bude počítať maximálne 4,25-násobok ročného príjmu a druhému, 59-ročnému, rodičovi len 3,25-násobok. Podľa týchto pravidiel získa o 35 500 eur nižší úver ako v tomto roku.
Chýbajúcich 15 % bude musieť doplniť z vlastných zdrojov. Riešením je pokúsiť sa vybaviť úver ešte počas tohto roka.