LTV (Loan to Value) – pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti
Nové hypotéky v súčasnosti môžu banky poskytovať len do výšky 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch vám banka na výnimku môže schváliť úver do 90 % LTV. Pri refinančných hypotékach, kde sa jeden úver len nahrádza druhým s navýšením maximálne o 5 %, resp. 2 000 eur, toto obmedzenie neplatí.
DTI (Debt to Income) – celková zadlženosť vzhľadom na čistý ročný príjem
Tento ukazovateľ je aktuálne nastavený na hodnotu 8, čiže ak žiadate o úver, vaša celková zadlženosť môže byť iba vo výške 8-násobku vášho čistého ročného príjmu.
Od 1. januára 2023 sa pre klientov nad 40 rokov a so splatnosťou zasahujúcou do dôchodku, s pribúdajúcim vekom DTI znižuje.
DSTI (Debt Service to Income) – pomer všetkých splátok voči čistému príjmu (povinná rezerva)
Ukazovateľ schopnosti splácať hypotéku je pomer medzi splátkami všetkých finančných záväzkov a čistého príjmu zníženého o životné minimum. Tento limit je v súčasnosti 60 %.
Teda ak žiadate o úver, vaša povinná rezerva predstavujúca voľné zdroje musí byť aspoň 40 %.
Stress test – simulácia splátky hypotéky s teoretickým navýšením úroku
Stress test súvisí s potenciálnym rastom úrokov. Banka pri výpočte zohľadní, či budete schopný splácať hypotéku pri náraste úrokovej sadzby o 2 % a podľa toho vám stanoví maximálnu možnú výšku úveru.
Čiže vaše hypotekárne splátky – existujúce aj tie nové – banka na pozadí simuluje s týmto navýšením a po ich odrátaní z čistého príjmu vám musí zostať spomínaná finančná rezerva vo výške 40 %.
Stress test sa neuplatňuje na spotrebné úvery, pri ktorých je úroková sadzba zmluvne dojednaná na celú dobu splatnosti.
Čo všetko teda ovplyvňuje výšku hypotéky
Váš úverový strop teda ovplyvní nielen to, aký limit vám vyjde ako 8-násobok ročného príjmu, ale aj to, aby vaša plánovaná splátka spolu s ostatnými úverovými splátkami nepresiahla 60 % vášho príjmu zníženého o životné náklady rátané na všetky vyživované osoby vo vašej domácnosti (manžel/ka, deti).
Okrem toho splátku hypotéky bude banka pri výpočte navyšovať, aby otestovala vašu odolnosť voči prípadnému rastu úrokov v budúcnosti.
Nakoniec vám banka tieto dve hodnoty porovná a schváli vám úver buď do limitu podľa maximálnej úverovej angažovanosti (DTI), alebo do maximálnej možnej splátky (DSTI), rozhodne nižšia z týchto dvoch hodnôt.
Modelový príklad:
Klient s čistým mesačným príjmom 1 500 eur žiada o hypotéku vo výške 90 000 eur. O úver žiada sám a má už tieto existujúce úvery: hypotéka so splátkou 131 eur a zostatkom 38 000 eur, spotrebný úver so splátkou 73 eur a zostatkom 3 700 eur, kreditná karta s limitom 500 eur, povolené prečerpanie s limitom 300 eur.
Spôsob výpočtu
- Klient s čistým mesačným príjmom 1 500 eur žiada o hypotéku vo výške 90 000 eur pri úroku 3,5 % a splatnosťou 30 rokov. Odpočíta sa
- životné minimum na dospelú osobu –234 eur
- povinná finančná rezerva vo výške 40 % z čistého príjmu očisteného o životné minimu –506 eur
- splátka existujúcej hypotéky 131 eur (úrok 1,09% zvýšený o stress test +2% navyšuje splátku na 169 eur) –169 eur
- splátka existujúceho spotrebného úveru 73 eur –73 eur
- kreditná karta s povinnou minimálnou splátkou 15 eur –15 eur
- povolené prečerpanie k účtu s povinnou splátkou 9 eur –9 eur
- výsledný disponibilný zostatok klienta – čiže maximálna výška splátky vrátane stress testu je 493 eur
Ako môže vyzerať nový úver na bývanie prie klienta
- a) pri úvere vo výške 90 000 eura úroku 3,5 % vychádza splátka 404 eur, no pri pripočítaní stress testu +2¤% je výsledná splátka 511 eur
Klient nespĺňa limit DSTI na splácanie hypotéky vo výške 90 000 eur. Podľa limitu disponibilného príjmu sa klasifikuje na max. splátku 493 eur (pri úroku 5,5 ¤%, kde je započítaný aj stress test + 2¤%), čo znamená maximálny objem úveru 86 000 eur)
- b) okrem analýzy disponibilného príjmu musí klient spĺńať ešte ukazovateľ DTI8, teda ročný príjem krát mínus zostatky/objemy existujúcich záväzkov, t.¤j. 18 000 eur krát 8 sa rov 144 000 eur – 42 500 eur a to sa rovná 101 500 eur. Klient spĺňa limit DTI na požadovanú výšku úveru 90 000 eur.
Výsledok: Pri porovnaní parametrov DSTI (max. limit 86 800 eur) a DTI (max limit 90 000 eur) musíme zobrať do úvahy nižšiu z hodnôt, preto klient môže dostať v tomto prípade maximálnu výšku úveru 86 800 eur so splátkou 389 eur.
Banky vám môžu vyrátať odlišnú sumu. Klient z modelového prípadu by mohol získať úver v želanej výške len vtedy, ak by vyplatil niektorý z existujúcich úverov. Inak mu zo stanovených limitov vychádza o niečo nižší limit úveru, ako požadoval.
„Každá banka má však odlišnosti v spôsobe určovania najmä životných nákladov, ktoré sa odpočítavajú od čistého príjmu. Rovnako tak nie každá banka vám uzná rovnaký príjem, pretože jednotlivé banky vychádzajú z rôznych sledovaných období poberania príjmu, prípadne ho môžu uznať v odlišnej výške. Preto je výhodné využiť služby finančného sprostredkovateľa, ktorý vám nielen vypočíta váš úverový strop, ale poradí, kde ho môžete dosiahnuť v najvyššej možnej výške,” vysvetľuje Šablová.
Tipy, čo môžete urobiť, ak potrebujete vyšší úver
Čo môžete urobiť, ak ste príliš zadlžení a nespĺňate úverový strop podľa DTI alebo vám neostáva finančná rezerva podľa DSTI? Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk:
- Riešením je zvýšenie vášho čistého príjmu.
- Zamyslite sa nad všetkými príjmami, ktoré viete zdokladovať.
- Niektoré banky vám uznajú a započítajú aj príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš čistý príjem navýši.
- Ďalším riešením môže byť, ak do úveru doplníte spoludlžníka s dostatočným zdokladovateľným príjmom.
- Ako spolužiadateľom v úvere je automaticky váš/a manžel/manželka, v prípade slobodného žiadateľa môže pristúpiť do úveru partner/partnerka, rodičia, súrodenci alebo aj vaši známi.
- Ešte pred podaním žiadosti o hypotéku vyplaťte a zrušte svoje kreditné karty a povolené prečerpanie na účte. Bez ohľadu na to, či ich čerpáte, vstupujú do vašich záväzkov a zbytočne ukroja z vášho úverového stropu.
- Ak splácate aj nejaké iné pôžičky, napríklad spotrebný úver, lízing a podobne, poraďte sa s finančným sprostredkovateľom o možnostiach splatiť ich alebo spojiť do jedného výhodnejšieho úveru s nižšou mesačnou splátkou. Riešením môže byť aj ich spojenie do jednej hypotéky, pokiaľ máte dostatočne hodnotné zabezpečenie úveru (napríklad okrem financovanej nehnuteľnosti viete poskytnúť ďalší dom či byt k založeniu, najčastejšie rodičovský).
- Prehodnoťte svoje úverové požiadavky. Je možné, že jediným riešením bude uskromniť sa a riešiť napríklad kúpu lacnejšej nehnuteľnosti v inej lokalite alebo s menšou výmerou.
Zdroj: Eva Šablová, FinGO.sk