Zatiaľ čo niektoré banky ponúkajú produkty aj pre starších klientov, možnosti financovania bývania sú značne obmedzené.
Podmienky hypotéky pre seniorov
Podľa Dominika Mišu, PR manažéra VÚB banky, platí, že maximálna splatnosť hypotekárneho úveru je 30 rokov. „Klient s aktuálnym vekom do 50 rokov môže splácať hypotéku najneskôr do veku 72 rokov, zatiaľ čo klienti medzi 50 a 55 rokmi majú limit do 70 rokov. Pri starších klientoch, konkrétne tých, ktorí túto žiadosť podávajú napríklad už v blízkosti 65 rokov, sa splatnosť značne skracuje – často len na pár rokov, aby sa dodržiavali pravidlá,“ uviedol Miša. Pre banky je dôležité, aby klienti neodchádzali do dôchodku s príliš vysokými záväzkami, a preto je výška nehnuteľnosti od januára 2023 sprísnená aj celková zadlženosť nehnuteľnosti.
Tatra banka má podobný prístup. Hovorkyňa Simona Miklošovičová vysvetľuje: „Štandardne poskytujeme financovanie maximálne do veku 70 rokov, pričom maximálna doba splatnosti je vždy 30 rokov. V prípade, že klient má individuálne požiadavky, posudzuje žiadosť individuálne v rámci schvaľovacieho procesu.“ Pre Slovenskú sporiteľňu, ako uvádza hovorkyňa Marta Cesnaková, je povinnosťou, aby jediný klient v čase splatnosti nedosiahol 70 rokov – alebo 75 rokov, ak je na úver zapojený spoludlžník, ktorý je mladší. Bez ohľadu na to, však všetky banky vychádzajú zo štandardných podmienok a zabezpečenia kvality, pričom pri hodnotení bonity sa berie nielen do úvahy výška príjmu, ale aj schopnosť pracovať v plnej výške a čase.
Podobné podmienky hlási aj Mbank. „Hypotéku poskytujeme maximálne do veku 70 rokov. To znamená, že maximálna splatnosť je 5 rokov. Ak je však v úvere žiadateľ s prevažujúcim príjmom a je mladší, vieme splatnosť nastaviť podľa mladšieho zo žiadateľov,“ informuje Soňa Holíková, manažérka tímu pre úvery na bývanie a spotrebné úvery v mBank. Dopĺňa, že hypotéky pre ľudí nad 65 rokov na Slovensku nie sú bežné a dopyt po nich je nízky.
Príjmové požiadavky a financovanie bývania
Jednou z najzásadnejších otázok pre seniorov je, aký príjem je potrebný na získanie hypotéky. VÚB banka akceptuje starobný dôchodok ako samostatný príjem, avšak podmienky sa pri starších klientoch značne sprísňujú. „Ak klient, ktorý je vo veku nad 65 rokov, plánujem získať hypotéku, môže sa stať, že maximálna doba splatnosti je len niekoľko rokov – napríklad do 68 rokov. V takomto prípade zo príjmu starobného dôchodku často nestačí na pokrytie splátky úveru,“ upozornil Dominik Miša.
Čítajte viac Ľahšie dostupné hypotéky. Banky uvoľnili ďalšie podmienky. O čo ide? Pre koho bude bývanie dostupnejšie?
Aj v Tatra banke a Slovenskej sporiteľni sa príjem posudzuje komplexne. Podľa Slovenskej sporiteľne musí byť príjem minimálnej sumy, ktorá pokryje splátku úveru, náklady na domácnosť vo výške životného minima a ešte 40-percentnú rezervu nad týmto minimom. Medzi prijímané príjmy patria okrem starobného dôchodku aj predčasný starobný, výsluhový či invalidný dôchodok, ako aj príjmy z podnikania, prenájmu či pracovného pomeru. Z tohto dôvodu sa väčšina seniorov ocitá v situácii, keď ich pravidelne čo vyžaduje pokryť splátky, veľa ktorých znevýhodňuje získanie hypotéky.
„Senior musí preukázať dostatočný a stabilný príjem, najčastejšie starobný dôchodok, prípadne iné pravidelné príjmy, napríklad prenájom nehnuteľnosti. Banky posudzujú schopnosť splácať úver počas jeho trvania,“ vysvetľuje Holíková.
Úrokové sadzby a poistenie
Čo sa týka úrokových sadzieb, banky zrejme nediskriminujú podmienky len podľa veku klienta. „Pri úrokových sadzbách sú rovnaké bez ohľadu na prípad klienta, preto odporúčame klientom sledovať aktuálny prehľad na našich webových stránkach,“ uviedla Simona Miklošovičová z Tatra banky. Podobne aj Slovenská sporiteľňa pripomína, že sadzby sa neodvíjajú od veku, ale od celkovej kreditnej kvality klienta.
Čo sa týka poistenia, banky vo všeobecnosti nevyžadujú povinné uzatvorenie poistenia pri hypotéke. VÚB banka odporúča, aby si klienti vytvorili poistenie úveru alebo životného poistenia, ktoré ich blízkych v prípade nepredvídateľných životných udalostí. Aj keď poistenie nie je podmienkou schválenia úveru, poskytuje dodatočnú istotu, že v prípade úmrtia dlžníka sa pohľadávky banky prevezmú do dedičského konania, pričom dedič má povinnosť uhradiť zostatok úveru. ČSOB banka túto možnosť explicitne neponúka, keďže neposkytuje špeciálne hypotekárne produkty pre seniorov, čo len umocňuje celkovú neistotu tejto skupiny klientov.
V Mbank Seniori môžu využiť spotrebný úver, ktorý je dostupnejší, ale s kratšou splatnosťou a vyšším úrokom. Prípadne môžu využiť aj financovanie cez rodinu, napríklad úver na meno mladšieho člena rodiny. Do príjmu tiež zarátavajú starobný dôchodok, prípadne aj výsluhový dôchodok, príjmy z prenájmu, zamestnania či podnikania. Minimálny príjem závisí od výšky úveru a splátky, pričom platí, že splátka by nemala prekročiť 60 % disponibilného príjmu po odrátaní životného minima.
Riešenie problémov so splácaním a dedičské otázky
V prípade, že senior stratí schopnosť splácať hypotéku, banky ponúkajú individuálny prístup k riešeniu vzniknutej situácie. Dominik Miša vysvetľuje: „Akciu dočasne splácať úplný úver v dôsledku zníženia finančnej situácie, je možné využiť reštrukturalizáciu úveru – predĺženie lehoty splatnosti, odklad splátok alebo odklad splátok.“ Podobný prístup platí aj v Tatra banke, kde sa vždy hľadá riešenie, ktoré vyhovie obom stranám. V prípade úmrtia dlžníka sa pohľadávky banky štandardne zahrnú do dedičského konania. Ak je na úver registrovaný iba jeden dlžník, dedič je vyzvaný na jednorazové uhradenie zostatku úveru, pričom ak ide o úver zapojený spoludlžník pokračuje v splácaní.
Holíková z Mbank uvádza, že riešení je v takomto prípade niekoľko. Ak to vekové limity dovolia, je možné predĺžiť splatnosť úveru, ďalej sa môže dohodnúť refinancovanie úveru s nižšou splátkou s pridaním spoludlžníka, môže sa predať nehnuteľnosť a splatiť úver, alebo je možná dohoda s bankou o odklade splátok alebo individuálnom riešení.
Alternatívne formy úverov pre seniorov
Pre seniorov, ktorí nespĺňajú prísne podmienky na získanie hypotekárneho úveru, existujú aj iné formy financovania. VÚB banka „Pôžičku na investíciu do domácnosti“, ktorá môže poskytnúť až 35 000 eur – prípadne až 40 000 eur pre klientov s podpísanou zmluvou o hypotéke, pričom pre klientov nad 64 rokov je maximálna výška úveru nižšia, okolo 21 000 eur. Tatra banka aj Slovenská sporiteľňa vo svojich ponukách uvádzajú, že aj klientom nad 65 rokov je možné poskytnúť potrebný úver, ak splnia všetky podmienky, pričom splatnosť úveru môže byť predĺžená až do 75 rokov veku klienta. Naopak, ČSOB banka zatiaľ neponúka špeciálne produkty pre túto klientelu, čo môže seniorom obmedzovať možnosti financovania bývania.
Má hypotéka pre seniorov vôbec zmysel?
Odborné názory na túto tému nie sú jednoznačné. Slavomír Molnár, expert na hypotéky, jasne komentuje situáciu. „Banky totiž dávajú štandardnú splatnosť maximálne do 70. roku života klientov a minimálna splatnosť hypotéky je zároveň 5 rokov. “ Zobrať si hypotéku po 65 roku života im to nevyjde z hľadiska splatnosti a taktiež 99 % ľudí veku tohto má už len príjem v starobnom dôchodku, ktorý ani nestačil podľa NBS na prakticky požadovanú splátku hypotéky, vysvetlil Molnár.
Molnárovo vyjadrenie poukazuje na zásadný problém – väčšina seniorov sa už spolieha iba na dôchodok, ktorý jednoducho pokryje náklady s hypotekárnym úveru, najmä pri splatnosti, ktorá by musela byť ukončená pomerne krátko.
Z toho vyplýva, že možnosti financovania bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru sú pre seniorov uvedených značne obmedzené. Banky kladú prísne vekové limity, ktoré zaručujú, že splatnosť úveru končí najneskôr do 70. roku života klienta (s výnimkou niektorých produktov, kde môže byť splatnosť predĺžená, ak je do úveru zapojený mladší spoludlžník). Okrem toho príjmové podmienky, kde je nutné okrem splátky úveru zabezpečiť aj náklady na domácnosť a rezervu, značne sťažujú situáciu tých, ktorí majú ako jediný príjem starý dôchodok.
Čítajte viac Nestačí vám výška PN? Takéto sú vaše možnosti, ako si zvýšiť príjem
Bankové inštitúcie, ako napríklad VÚB banka, Tatra banka či Slovenská sporiteľňa, ponúkajú štandardné podmienky pre všetkých klientov, pričom individuálne riešenia sa uplatňujú len výnimočne. ČSOB banka zatiaľ špeciálne produkty pre seniorov neposkytuje, čo len dokazuje, že trh s hypotekárnymi úvermi je zameraný prevažne na mladších klientov s dlhodobými príjmami.
Pre seniorov, ktorí uvažujú o financovaní bývania prostredníctvom hypotéky, by preto mohlo byť vhodné alternatívne financovanie, ako sú spotrebné úvery alebo pôžičky na investíciu do domácnosti, prípadne získať pomoc od rodinných príslušníkov. Ako uvádza Slavomír Molnár, „viedol veľmi dobre, či má zmysel podnikať krok, ktorý by splácal hypotéky, keď príjem z dôchodku len zriedka dokáže pokryť aj minimálne splátky podľa Národnej banky Slovenska.“
Možno teda odporučiť, aby si seniori pred rozhodnutím o hypotéku preštudovali všetky možnosti financovania, poradili sa s odborníkmi a zvážili, či existujú alternatívne riešenia pre zabezpečenie bývania, ktoré by boli v súlade s ich finančnými možnosťami a pretrvávajúcimi plánmi.