Podľa finančných sprostredkovateľov si hypotéky berú ľudia najčastejšie po dosiahnutí veku 27 rokov. To je hranica, keď záujem o hypotéky prudko rastie. Generácia Z tvorí aktuálne približne pätinu majiteľov hypoték. Vyplýva to z dát za tento rok sprostredkovateľskej spoločnosti Umbrella Group v Bratislave.
„Najväčšou výzvou pre klientov z Generácie Z sú vlastné zdroje, ktoré by mali vykryť 10 % – 20 % ceny bývania, ktorú hypotéka nekryje. Existujú rôzne spôsoby, ako sa môžu mladí záujemcovia o vlastné bývanie na hypotéku pripraviť vopred, no najčastejšie im pomôžu rodičia – či už hotovosťou alebo zábezpekou svojho vlastného bývania,“ vysvetľuje Michal Ďuriš, partner sprostredkovateľskej spoločnosti Umbrella Group v Bratislave, ktorá patrí medzi najväčších sprostredkovateľov v oblasti hypoték na trhu.
Priemerne si podľa neho Generácia Z berie hypotéky vo výške okolo 120-tisíc eur. Najsilnejšie je v skupine majiteľov hypoték podľa interných dát Umbrella Group zastúpená generácia mileniálov (31 – 45 rokov) so 66 %. Priemerná výška ich hypotéky je okolo 136-tisíc eur. Najmenej, len 13 %, sú majiteľmi hypoték ľudia z Generácie X (nad 46 rokov). Tí si berú hypotéku vo výške okolo 126-tisíc eur zväčša už na druhé bývanie či investičné nehnuteľnosti.
Podľa Michala Ďuriša existujú dve základné situácie, ako Slováci kupujú nehnuteľnosti – buď chcú kúpu uskutočniť ihneď, alebo si celý náklad vopred naplánujú a vytvoria si zábezpeku.
Nehnuteľnosť sa dá kúpiť aj hneď, existujú tri možnosti
Ak chcú záujemcovia kupovať nehnuteľnosť čo najskôr, majú tri možnosti na pokrytie 10 % alebo 20 % časti kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorú už bežná hypotéka nekryje. Môžu využiť svoje úspory, extra úvery alebo dozaloženie druhej nehnuteľnosti.
Spomedzi úverov je k dispozícii spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne (na Slovensku ho poskytuje už len PSS).
Nevýhodou spotrebného úveru je najmä krátka doba splatnosti, maximálne 8 rokov, čo navyšuje mesačnú splátku. Úroky sa pohybujú štandardne od 6 – 7 %, čo je dvakrát viac ako hypotéka. „Títo klienti idú často na hranu svojich finančných možností. To môže spôsobiť problém pri schvaľovaní potrebnej výšky hypoúveru a zároveň to môže nabúrať ich mesačný cash flow,“ upozorňuje Michal Ďuriš. Príkladom je byt v hodnote 100-tisíc eur, na ktorý záujemca o bývanie žiada o hypotéku 80-tisíc eur na 30 rokov. Mesačne má tak splátku okolo 360 eur. Zvyšnú sumu 20-tisíc eur si vezme ako spotrebný úver, čo mu prinesie mesačne ďalšiu splátku okolo 270 eur. Dokopy tak mesačne bude platiť osem rokov 630 eur, čo je extra finančné zaťaženie.
Druhou alternatívou úveru je medziúver zo stavebnej sporiteľne. „Väčšina klientov však stavebné poistenie z minulosti nemá a zakladá si ho až pri vybavovaní hypotéky. Nákladovosť medziúveru je 6 – 7 %, podobne ako pri spotrebnom úvere. Výhodou medziúveru je však možnosť dlhšej splatnosti až do 20 rokov. Tak by sa mesačne namiesto 270 eur za spotrebný úver dostali na sumu splátky okolo 150 – 160 eur, čo je prijateľnejšie pre peňaženku,“ radí Michal Ďuriš.
Bežným riešením chýbajúcej hotovosti je dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti. Pri Gen Z je to zväčša rodičovská nehnuteľnosť.
Často ide o mladých ľudí, ktorí sa presťahovali za prácou do väčšieho mesta. Hoci ich rodičia majú nehnuteľnosť v menšej obci s nižšou trhovou hodnotou, na získanie extra 20 % ceny nehnuteľnosti to postačuje. Banka totiž môže po zabezpečení druhej nehnuteľnosti zvýšiť limit hypotéky, ktorá tak pokryje celú cenu vybranej nehnuteľnosti.
„Riziko pre rodičov je vždy iba vtedy, ak ich dieťa nespláca úver, čo sa nestáva zo dňa na deň. V týchto výnimočných prípadoch odporúčame komunikovať s bankou a spoločne nájsť riešenie. Cieľom bánk nie je dostať sa k nehnuteľnostiam, ktoré sú založené v ich prospech, ale dlhodobé splácanie úverov,“ vysvetľuje Michal Ďuriš.
Výhodou je aj to, že ak rodičia alebo iný spoludlžník zakladajú druhú nehnuteľnosť, nemusia ju mať založenú do konca trvania hypotéky. Ceny bytov a ich hodnota na Slovensku zatiaľ kontinuálne rastú, zároveň sa splatením hypotéky splátka zmenšuje. V nejakom momente nastane situácia, že druhá založená nehnuteľnosť už nebude potrebná a môžu ju v banke odzaložiť.
Ak klienti nemajú vlastné zdroje ani druhú, zväčša rodičovskú nehnuteľnosť, situáciu môže zlepšiť 90 % hypotéka, ktorá je však trochu drahšia. „Naším cieľom je v takom prípade pre klienta získať 90 % hypotéku. Tak sa zvyšná 10 % cena nehnuteľnosti jednoduchšie dofinancuje. Banky však poskytujú maximálne stanovené množstvo 90 % hypoték za každý štvrťrok. Nemusí ju tak dostať každý mladý a slobodný človek,“ prezrádza Michal Ďuriš.
Príprava vopred trvá tri až štyri roky
Podľa expertov sa dá na hypotéku vopred pripraviť, či už sporením alebo investovaním na finančných trhoch podľa svojho uváženia a možností. Mladí ľudia už brigádujú od 15 rokov a môžu si tak pravidelne odkladať menšie sumy, čo sa v praxi už aj prejavuje. Mladí ľudia aj ich rodičia už majú lepšie povedomie o financiách aj na základe sociálnych sietí a internetu.
„Najlepšiu situáciu v príprave na kúpu nehnuteľnosti majú najmä rodičia detí narodených po roku 2000. Mladší rodičia totiž už majú väčšiu finančnú gramotnosť než ich rodičia aj väčší kapitál. Mnohí svojim deťom už odkladali peniaze od narodenia, čo je výhoda. Tak už majú štartovaciu bázu na jednoduchšie získanie hypotéky,“ dopĺňa Michal Ďuriš a upozorňuje: „Za žiadnych okolností by záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti nemali siahať na svoju rezervu na účte na bežné každodenné náklady. Môžu sa dostať do nepredvídateľnej situácie alebo do finančného rizika. Stáva sa to častejšie, než si ľudia myslia. Každý by mal mať na účte financie, ktoré mu pokryjú minimálne tri mesiace, ideálne šesť mesiacov výdavkov na život vrátane splátok úverov.“
Pre záujemcom o hypotéku sú k dispozícii aj dve formy pomoci štátu:
- Daňový bonus – mladí ľudia do 35 rokov si môžu uplatniť tzv. daňový bonus na zaplatené úroky. Ten si po splnení podmienok (vek, príjem, účel úveru) uplatňuje žiadateľ priamo u svojho zamestnávateľa alebo v daňovom priznaní. Pre úvery uzatvorené od 1. januára 2024 si môžete uplatniť až 50 % zaplatených úrokov, maximálne však 1 200 eur ročne.
- Štátna dotácia – príspevok štátu na splátku hypotéky najviac do 150 eur mesačne, ak žiadateľ splní príjmové kritérium a zvýšila sa mu splátka po skončení fixácie úroku. Štát má v rozpočte pomoc naplánovanú zatiaľ do konca roka 2025.
