Kúpna zmluva musí byť zo zákona písomná – a nesmú chýbať overené podpisy predávajúcich. Dobrá zmluva by mala okrem hlavných ustanovení vyplývajúcich z Občianskeho zákonníka obsahovať aj termíny odovzdania predmetu zmluvy a aj opis stavu nehnuteľnosti. Nie je totiž nič výnimočné, že zmluva je síce právne v poriadku, kataster vklad povolí, ale následne príde ku komplikácii pri odovzdaní a posúvaní termínov prevzatia nehnuteľnosti. Prípadne kupujúci zistí, že nábytok, ktorý videl pri obhliadke a mal pocit, že sa mu aj celkom hodí, už zrazu nie je súčasťou kúpy. Právnici v tomto prípade radia, aby každá časť dohody bola garantovaná síce nepopulárnou, ale potrebnou primeranou sankciou.
Pozor na chyby
Pozor si treba dať aj časté chyby, pre ktoré vám kataster môže zamietnuť návrh na vklad vlastníckeho práva. Medzi najčastejšie, ktoré majú za následok prerušenie konania na katastri, môžeme zaradiť neúplné alebo nepresné špecifikovanie predmetu kúpy, či už z dôvodu preklepu alebo opomenutia uvedenia povinného údaja. Následne je dôležitá definícia termínov a spôsobu platby kúpnej ceny (kataster nekontroluje, či ste dostali za nehnuteľnosť zaplatené, alebo nie). Okrem definície nehnuteľnosti z pohľadu katastra popíšte stav nehnuteľnosti a jej príslušenstva – predmet kúpy – z vášho pohľadu. Definujte si aj termíny a postup odovzdania nehnuteľnosti po povolení vkladu na katastri a zaplatení kúpnej ceny.
Vyhnúť sa chýbam pomôže aj zmluva autorizovaná advokátom. Advokát musí podľa zákona urobiť autorizáciu zmluvy osobne. Výška odmeny advokáta závisí od toho, či zmluvu o prevode nehnuteľnosti vypracoval priamo advokát, alebo len posúdil zmluvu, ktorú vypracoval niekto iný. Vypracovanie zmluvy je drahšie ako jej posúdenie. Závisí aj od konkrétneho advokáta, lebo odmena sa určuje podľa dohody s klientom, a teda sa môže výrazne líšiť u jednotlivých advokátov. Ak advokát autorizuje kúpnu zmluvu, je povinný upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve.
Vlastnícke práva k nehnuteľnosti na základe zmluvy nadobudnete až povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je potrebné doručiť zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. Obvykle je okresný úrad, katastrálny odbor, povinný do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad rozhodnúť o povolení vkladu. Ak je však okresnému úradu, katastrálnemu odboru, doručená zmluva, ktorú autorizoval advokát, je povinný o povolení vkladu rozhodnúť už do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
Zmluvy z internetu
Kúpnu zmluvu si môžu zmluvné strany vypracovať aj samy. Viaceré internetové stránky ponúkajú voľne dostupné vzory alebo šablóny zmlúv. Pri náročných právnych úkonoch, ako je napríklad prevod nehnuteľnosti, môže byť používanie podobných zmlúv rizikové. Prevod nehnuteľnosti nemožno zovšeobecniť podľa jedného vzoru, pretože každý prevod podlieha množstvu konkrétnych vplyvov, ktoré vzor nikdy nemôže všetky zahrnúť.
Voľne dostupný vzor môže byť predlohou, no detaily je vhodné minimálne konzultovať s odborníkom – právnikom alebo realitnou kanceláriou. Samotné webové stránky často pridávajú upozornenie, že vzor zmluvy je len návod a znenie konkrétnej zmluvy odporúčajú konzultovať s právnikom, realitnou kanceláriou, prípadne možno priamo cez daný konkrétny web zmluvu konzultovať alebo si dať za poplatok zmluvu priamo vypracovať.